W sprawie Centralnego Portu Komunikacyjnego - flagowej inwestycji polskiego rządu - podejmowane są kolejne decyzje. Jednym torem biegną prace przygotowawcze i projektowe, a drugim - zmiany w ustawodawstwie. Rządowy projekt ustawy o usprawnieniu procesu inwestycyjnego Centralnego Portu Komunikacyjnego znalazł już koniec drogi legislacyjnej po złożeniu podpisu przez prezydenta Andrzeja Dudę. Trochę wolniej idą prace nad komplementarnym projektem ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na wniosek poseł Gabrieli Lenartowicz w dniu 4 sierpnia 2022 roku w sprawie tego projektu odbyło się wysłuchanie publiczne w Sejmie. Do zabrania głosu zgłosiło się ponad sto osób, a kolejne setki przyjechały razem z nimi, by w tym samym czasie prowadzić przed Sejmem pikietę, jako wyraz wsparcia. Protesty przeciwko samej inwestycji, ale również planowanym zmianom ustawodawczym, trwają w całej Polsce.
Czytaj: Budowa CPK kosztem mieszkańców - jest podpis prezydenta>>
Czytaj w LEX: Podstawa opodatkowania przy wywłaszczeniu nieruchomości za odszkodowaniem >>>
„Najkorzystniejszy w UE system odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości”
Inicjator zmian ustawowych wokół inwestycji CPK jest autorem wielu komentarzy w mediach. Czytając je można nabrać przekonania, że przed osobami, których nieruchomości leżą na terenie przyszłych inwestycji CPK rozciąga się pasmo nieustających sukcesów. W ramach „najkorzystniejszego w UE systemu odszkodowań” mają być im wypłacane odszkodowania o wartości „od 120 do 140 procent wartości nieruchomości”. W przestrzeni publicznej nadal podtrzymuje się mit o tym, że wywłaszczenie to łatwy sposób na wzbogacenie się. Prawdopodobnie takie opinie ukształtowały się na bazie doświadczeń z lat 90-tych, w których nie było tak radykalnych przepisów, jak obecnie obowiązujące specustawy. Obecnie takie poglądy mają się nijak do rzeczywistości, która czeka właścicieli domów przeznaczonych do wyburzenia.
Czytaj w LEX: Forma dokonania waloryzacji odszkodowania należnego za wywłaszczoną nieruchomość >>>
Deklaracje polityczne a projekty ustaw
Najświeższy opublikowany projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami niestety nie potwierdza koncepcji o odszkodowaniach w wysokości „od 120 do 140 procent wartości nieruchomości”. Przewiduje premie w wysokości 10 i 20 procent wartości nieruchomości, a zapis o premiach 20 i 40 procent owszem, znajduje się - ale w ustawie o usprawnieniu procesu inwestycyjnego Centralnego Portu Komunikacyjnego. Niższa premia zgodnie z deklaracjami ma dotyczyć gruntów niezabudowanych, a wyższa nieruchomości zabudowanych, ale należy dodatkowo zwrócić uwagę na sposób jej wyliczenia.
140 procent wartości nieruchomości może zaproponować spółka CPK, na zasadzie uznaniowości, w Programie Dobrowolnych Nabyć dla właścicieli samodzielnych lokali mieszkalnych. PDN dotyczy tylko obszaru, na którym ma znaleźć się komponent lotniskowy, czyli w gminach Baranów, Teresin, Wiskitki. Obszar ten ma charakter rolniczy i nie występują na nim budynki wielorodzinne. Prawdopodobnie nie ma tam więc zbyt wielu osób, którym można zaproponować 140 procent wartości nieruchomości.
Czytaj też: Skutki podatkowe wywłaszczenia nieruchomości >>>
Czytaj też: Rokowania poprzedzające wywłaszczenie nieruchomości >>>
Dla właścicieli domów klucz wyliczenia premii jest następujący: niższa premia do wartości gruntu, wyższa premia do wartości nieruchomości, pomniejszonej o wartość gruntu. Im droższy grunt, tym niższa uśredniona premia. Przy dużych działkach rolniczych lub gruntach o wysokiej wartości w obrębie dużych aglomeracji wartość, od której naliczać się ma 20 procent premii za wywłaszczenie wyniesie zero złotych. Większość właścicieli nieruchomości wywłaszczanych może liczyć na uśrednione premie od 10 do 15 procent.
Dodatkowe premie, ale liczone od niższej podstawy
Rada Ministrów ogłasza, że osobom wywłaszczanym przyznane zostaną bonusy, których na gruncie obowiązujących przepisów nie ma. I to jest prawda. Nie mówi się jednak głośno, że dla większości zagrożonych osób zmieni się sposób ustalania wartości nieruchomości. Z polskich przepisów ma zniknąć tzw. zasada korzyści.
Zasada korzyści istnieje w ustawie o gospodarce nieruchomościami od 1997 roku. Nakazuje ona rzeczoznawcom majątkowym uwzględnić w wycenie nieruchomości przyszłe przeznaczenie gruntu. Dotychczasowi właściciele mają otrzymać wyższą wartość, jeśli grunt przeznaczony pod inwestycję publiczną jest droższy, niż obecna nieruchomość. Wartość ta brana jest z rynku poprzez porównanie do istniejących transakcji dokonywanych przez inwestorów publicznych. Zgodnie z projektem ustawy, rzeczoznawca ma całkowicie pominąć okoliczności nabycia.
Jaki będzie skutek wyżej opisanych zabiegów? Spadek wartości nieruchomości dla rolników o kilkadziesiąt procent, a później „korzyść” w postaci 10-procentowego bonusu.
Czytaj tez: Żądanie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość nie przedawnia się >>>
Czy za odszkodowanie możliwe jest odtworzenie stanu posiadania?
Przy pewnych założeniach osoba wywłaszczona będzie mogła odtworzyć swoje domostwo. Założenia te są systemowe: polski sposób ustalenia odszkodowania opiera się na wartości rynkowej nieruchomości. Założeniem ustawodawcy jest umożliwienie osobie dotkniętej odkupienie podobnej nieruchomości używanej na rynku wtórnym. Wartość rynkowa uwzględnia amortyzację nieruchomości. Odszkodowanie opiewa na kwotę, za jaką możliwa byłaby sprzedaż domu w warunkach dobrowolności.
Inaczej definiuje standardy minimalne odszkodowań za wywłaszczenie Bank Światowy. Osoba objęta przymusowym przesiedleniem ma prawo do fizycznego odtworzenie nieruchomości w podobnej lokalizacji i o podobnym standardzie. Odszkodowanie ma być równe wartości nowych materiałów, robocizny, kosztów transportu niezbędnych do odbudowy utraconego domostwa. Polski system odszkodowań tego nie gwarantuje, w szczególności najuboższym właścicielom wiekowych budynków. Oni za wypłacone odszkodowanie na pewno nie odbudują utraconych domów.
Odtworzenie posiadania poprzez odkupienie używanej nieruchomości jest teoretycznie możliwe w jednostkowych przypadkach. Ale co się wydarzy, jeśli w jednym miejscu wywłaszczymy kilkaset domów? Tak stanie się w lokalizacji przyszłego lotniska. Kilkaset rodzin będzie próbowało w jednym czasie odkupić domy w jednym miejscu. Czy wystarczy dla nich ofert? Czy wystarczy środków, jeśli ustalenie odszkodowania następuje w oparciu o transakcje historyczne, a odkupienie w warunkach wzmożonego popytu?
Czy możliwe jest uspokojenie protestujących?
Zdecydowana większość społeczeństwa rozumie potrzebę realizacji inwestycji publicznych. Ktoś musi ponieść koszt społeczny ciążącego na nim obowiązku relokacji. Protestujący nie akceptują tego, że mają dodatkowo ponosić koszt ekonomiczny tej inwestycji. Tym bardziej, że w uzasadnieniu projektu ustawy zmieniającej ustawę o gospodarce nieruchomościami jej autor wskazuje na ogromne oszczędności Skarbu Państwa wynikające z planowanych zmian. Zestawiając to z jego wypowiedziami w mediach, wygląda to na zaklinanie rzeczywistości. Czy mamy uwierzyć, że możliwe jest równoczesne zwiększenie korzyści finansowych obydwu stron o przeciwstawnych interesach: wywłaszczonego i inwestora publicznego?
Autor: Mirosław Ochojski, prezes zarządu INLEGIS Kancelarie Prawne www.inlegis.pl, przewodniczący Rady Fundacji INLEGIS www.fundacjainlegis.pl
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.