Ustawa deweloperska wprowadzi nową jakość na rynku mieszkaniowym
Za pół roku wejdzie w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana ustawą deweloperską. Regulacja wprowadza rewolucyjne zmiany w relacjach pomiędzy nabywcami lokali mieszkalnych i deweloperami. Będzie miała także duży wpływ na funkcjonowanie banków, które pod sankcją odpowiedzialności karnej będą musiały czuwać nad prawidłowością dokonywanych wypłat poprzez kontrolę właściwej realizacji poszczególnych etapów inwestycji deweloperskiej oceniają eksperci firmy doradczej Deloitte.
W świetle przepisów nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego każda umowa deweloperska, aby być ważną, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Koszt wynagrodzenia notariusza, wypisów aktu oraz koszty sądowe obciążają po połowie nabywcę i dewelopera – dotychczas zwyczajowo koszty te ponosił kupujący. Dodatkowo roszczenia nabywców o wybudowanie domu/wyodrębnienie lokalu i przeniesienie ich własności, są obowiązkowo ujawniane w księdze wieczystej, dzięki czemu zyskują rozszerzoną skuteczność wobec osób trzecich (np. wobec nowego dewelopera, który nabędzie inwestycję).
Każdy klient, jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej na swoje żądanie otrzyma w formie elektronicznej lub papierowej prospekt informacyjny. Musi on zawierać nie tylko dane na temat realizowanej budowy, ale również dane o sytuacji prawno-finansowej dewelopera, takie jak odpisy z KRS i ksiąg wieczystych, pozwolenia na budowę, sprawozdania finansowe, projekty architektoniczno-budowlane, a także przykłady poprzednich ukończonych inwestycji.
Dodatkowo ustawa zobowiązuje dewelopera do założenia dla każdego nabywcy bankowego rachunku powierniczego – otwartego lub zamkniętego. W przypadku rachunku powierniczego otwartego pieniądze są zwalniane przez bank w miarę zakończenia poszczególnych etapów robót budowlanych, a w przypadku rachunku zamkniętego dopiero po zakończeniu całej inwestycji. Postanowienie to ma ochronić nabywcę lokalu przed utratą pieniędzy. W razie upadłości dewelopera środki zgromadzone na rachunkach powierniczych wypłacane są najpierw klientom, a potem pozostałym wierzycieli.
„Bez wątpienia na nowelizacji ustawy deweloperskiej skorzystają banki. Będą one obracać pieniędzmi nabywców, którymi w przeszłości finansowali budowy deweloperzy. Otwartych zostanie tysiące rachunków powierniczych, oczywiście za odpowiednią opłatą obciążającą deweloperów. Banki będą także zarabiać na technicznym i rachunkowym nadzorze inwestycji. Dodatkowo rachunki deweloperów zostaną poddane skrupulatnej kontroli obejmującej wydatki związane z inwestycją.” – mówi Bartosz Miszkurka, Partner, Zespół Nieruchomości w Kancelarii Deloitte Legal.
Nowe przepisy likwidują niedobre praktyki niektórych deweloperów, którzy wydawali lokal dopiero po zawarciu umowy sprzedaży. Ustawa zobowiązuje ich do oddania mieszkania wcześniej i to wraz z protokołem, w którym nabywca może zgłosić wady i usterki. Wprowadzone zmiany szczególnie odczują mali deweloperzy, ponieważ oznaczają one konieczność zapewnienia finansowania inwestycji ze środków własnych lub kredytu bankowego, a także spełnienia i przestrzegania szeregu obowiązków związanych z umowami.
