Jerzy Rajski
Problemy umów dotyczących lokali mieszkalnych zawieranych przez spółdzielnie mieszkaniowe z ich członkami

Artykuł pochodzi z miesięcznika Przegląd Prawa Handlowego 5/2016

Spółdzielnie mieszkaniowe będące osobami prawnymi prowadzącymi działalność gospodarczą w stosunkach kontraktowych dotyczących lokali mieszkalnych zarówno ze swoimi członkami jak i innymi kontrahentami są zobowiązane do staranności określanej przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności.
Członek spółdzielni mieszkaniowej jest konsumentem w rozumieniu przepisów prawa cywilnego. Umowy dotyczące lokali mieszkalnych zawierane przez spółdzielnie mieszkaniowe z ich członkami podobnie jak z innymi osobami fizycznymi, nie będącymi przedsiębiorcami, mają typowy dla stosunków prawno-konsumenckich charakter.
Sąd Najwyższy stanął na takim stanowisku w szeregu orzeczeń. Natomiast w innych wyraził odmienny pogląd, stosownie do którego należy uznać, że spółdzielnie mieszkaniowe nie prowadzą działalności gospodarczej zawierając umowy dotyczące lokali ze swoim członkami. W konsekwencji są obowiązane jedynie do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach tego rodzaju. Powstał spór co do terminu przedawnienia roszczeń majątkowych wynikających z powyższych umów.
W tej sytuacji uzasadnione wydaje się ponowienie postulatu podjęcia przez Sąd Najwyższy odpowiedniej uchwały w celu przywrócenia niezbędnej jednolitości orzecznictwa w tej ważnej zarówno z prawnego, jak i społeczno-gospodarczego punktu widzenia sprawie.@page_break@

 

 

 

1. Spółdzielnia mieszkaniowa (podobnie jak każda spółdzielnia) jest korporacyjną osobą prawną zrzeszającą osoby będące jej członkami, która prowadzi działalność gospodarczą. Prowadzenie tej działalności jest obligatoryjne (podobnie jak w spółce z o. o. i spółce akcyjnej) . Nieprowadzenie tej działalności co najmniej od roku jest przyczyną postawienia spółdzielni w stan likwidacji przez związek rewizyjny (art. 114 § 1 pkt. 3 prawa spółdzielczego ), a nierozpoczęcie działalności w ciągu roku od dnia zarejestrowania spółdzielni może spowodować jej wykreślenie z rejestru na wniosek związku rewizyjnego bez przeprowadzenia likwidacji (art. 115 pr. spółdz.).
Spółdzielnie mieszkaniowe prowadzą działalność gospodarczą w zakresie określonym w art. 1 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych . Stosownie do tego przepisu przedmiotem działalności spółdzielni może być:
1) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących sie w tych budynkach lokali mieszkalnych ;
2) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących sie w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych;
3) budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów;
4) udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych;
5) budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.
Spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, o którym mowa w jego ust. 1.@page_break@

2. Spółdzielnia mieszkaniowa prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 43¹ kodeksu cywilnego (dalej jako k.c). Takie stanowisko jednolicie przyjmuje Sąd Najwyższy . Powyższy pogląd potwierdził także Sąd Najwyższy w wyroku z 8.11.2012 r. . Podkreślił równocześnie, że członek spółdzielni mieszkaniowej w umowach zawieranych ze spółdzielnią jest konsumentem w rozumieniu art. 22¹ k.c. . Jest bowiem osobą fizyczną zawierającą ze spółdzielnią mieszkaniową umowę nie związaną bezpośrednio z jego działalnością gospodarczą lub zawodową jeżeli w ogóle prowadzi taką działalność. Pogląd ten, jak podkreślił SN, może być z pewnością uważany za użyteczny zwłaszcza w odniesieniu do stosunków prawnych wiążących członków z dużymi spółdzielniami mieszkaniowymi. W takich spółdzielniach rzeczywiście członkowie mogą być niekiedy postrzegani jako klienci wszechmocnych zarządów i rad nadzorczych, praktycznie pozbawieni jakiegokolwiek wpływu na sprawy spółdzielni oraz na treść zawieranych z nimi umów.
Z treści art. 4 ust. 1 ustawy z 30.05.2014 r. o prawach konsumenta wynika, że członek spółdzielni mieszkaniowej jest konsumentem w zakresie m.in. umów o ustanawianie odrębnej własności lokali. Jednakże do takich umów nie stosuje się przepisów o prawach konsumenta z wyjątkiem rozdziału 2, który ma zastosowanie w zakresie nieuregulowanym w pr. s.m. @page_break@

3. Od powyższych poglądów odszedł Sąd Najwyższy w wyroku z 14.01.2011 r. Nawiązując do wcześniejszych orzeczeń wyraził pogląd, iż działalność spółdzielni mieszkaniowej nie ma jednolitego charakteru. W ramach stosunków z członkami działalność ta jest prowadzona na ich rzecz i nie ma charakteru gospodarczego, bowiem członkowie są beneficjentami a nie uczestnikami tej działalności, natomiast prowadzona "na zewnątrz" na rzecz innych przedsiębiorców ma charakter gospodarczy. Powyższy pogląd spotkał się z krytyczna oceną w doktrynie .
Podkreślono jego niezgodność z szeregiem przepisów i zasad prawa cywilnego oraz prawa spółdzielczego. Sąd Najwyższy nie wziął pod uwagę, że prowadzenie działalności gospodarczej przez spółdzielnie mieszkaniowe jest obligatoryjne. Sąd Najwyższy nie tylko nie wskazał na pojęcie działalności gospodarczej, do którego nawiązywał, lecz również nie określił charakteru działalności spółdzielni w ramach stosunków umownych z ich członkami. Bez odpowiedzi pozostało pytanie, jaki status prawny ma spółdzielnia w stosunkach kontraktowych z osobami fizycznymi nie będącymi ani członkami spółdzielni ani przedsiębiorcami.
Według poglądu Sądu Najwyższego spółdzielnia mieszkaniowa zawierając umowy dotyczące przenoszenia prawa własności lokalu mieszkalnego z członkiem spółdzielni traci status przedsiębiorcy przekształcając się w osobę prawną nie działającą w zakresie prowadzonej we własnym imieniu działalności gospodarczej.
Sąd Najwyższy przyjął koncepcję hybrydowej osoby prawnej, która w tego samego rodzaju stosunkach umownych może występować w różnej formie prawnej, jako przedsiębiorca lub osoba prawna o innym charakterze w zależności od tego, czy jej kontrahentem jest członek spółdzielni czy osoba nie będąca ani członkiem spółdzielni ani przedsiębiorcą. Przyjęte przez Sąd Najwyższy rozróżnienie działalności prowadzonej „wewnątrz” i „na zewnątrz” spółdzielni również wywołało zastrzeżenia. Do wewnętrznych stosunków spółdzielni zaliczyć bowiem można prawa i obowiązki wynikające ze stosunku członkostwa, tzn. prawa organizacyjno-spółdzielcze oraz prawa pochodne od stosunku członkostwa, zwłaszcza wynikające z członkostwa w organach spółdzielczych. Są to stosunki korporacyjne oparte na zasadzie równości: wszyscy członkowie maja takie same prawa i obowiązki. Sąd Najwyższy wydaje się nie rozróżniać stosunków korporacyjnych od stosunków umownych, w których spółdzielnia mieszkaniowa i jej członek występują jako odrębne podmioty (strony umowy).
W umowach dotyczących przeniesienia własności lokali mieszkalnych spółdzielnie mieszkaniowe występują jako osoba prawna zawierająca umowę w ramach działalności gospodarczej we własnym imieniu, a członek spółdzielni jako osoba fizyczna dokonująca tej czynności prawnej, nie związanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową, o ile w ogóle taką działalność prowadzi (konsument). Sąd Najwyższy pominął fakt, że członkowie spółdzielni mieszkaniowej zawierając powyższe umowy są konsumentami w rozumieniu przepisów prawa cywilnego. Przyjęta w art. 22¹ k.c. wzorem prawa europejskiego definicja konsumenta „ma znaczenie dla całego prawa cywilnego”.@page_break@

4. Pogląd wyrażony w wyżej wskazanym orzeczeniu przyjął także SN w wyroku z 17.12.2015 r. (I CSK 1003/14). Stwierdził w nim, że nie budzi wątpliwości, że spółdzielnie mieszkaniowe „mogą być uznane według obecnie obowiązujących regulacji prawnych za przedsiębiorcę”. „Cechy działalności gospodarczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe spełniają przy tym wszystkie kryteria wskazane w orzecznictwie, które muszą być spełnione, a by uznać ją za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 118 k.c.”
Jednakże zdaniem Sądu Najwyższego „pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową a jej członkami zachodzi specyficzna relacja prawna, której nie można porównać do typowej sytuacji pomiędzy przedsiębiorcą i innymi uczestnikami obrotu gospodarczego w związku z prowadzoną przez tego przedsiębiorcę działalnością gospodarczą”.
„Z korporacyjnej natury spółdzielni mieszkaniowej wynika, że członkowie spółdzielni są w sensie ekonomicznym właścicielami jej majątku, w których interesie prowadzi spółdzielnia swoją działalność”. „Osiąganie zasadniczego celu spółdzielni mieszkaniowych odbywa się za pomocą prowadzonej przez te spółdzielnie działalności gospodarczej, której beneficjentem są sami członkowie spółdzielni, do których w sensie ekonomicznym należy majątek spółdzielni”.
Warto zauważyć, że podobne „specyficzne relacje” zachodzą także między spółkami akcyjną lub z ograniczoną odpowiedzialnością a ich wspólnikami.
Zdaniem Sądu Najwyższego powyższa „szczególna relacja prawna łącząca spółdzielnie mieszkaniowe z jej członkami znajduje odbicie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, w którym przyjęto podział czynności podejmowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe na „skierowane „do wewnątrz” ( w stosunku do członków spółdzielni) i na zewnątrz ( w stosunku do innych podmiotów)”. Jego zdaniem „w sferze wewnętrznej pomiędzy spółdzielnią mieszkaniowa i jej członkami – ci ostatni są beneficjentami działań, co wyklucza kwalifikowanie tej sfery działalności jako gospodarczej”.@page_break@

5. Jest to pogląd sprzeczny z pojęciem działalności gospodarczej, o którym mowa wyżej. Prowadzenie takiej działalności przez spółdzielnie mieszkaniowe jest obligatoryjne. Stosownie do art. 1 ust. 2 pr.s.m. jej przedmiotem jest m.in. budowanie i nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu (pkt.2), podobnie jak budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu (pkt.5). Pogląd, stosownie do którego w pierwszym z tych przypadków należy uznać, że spółdzielnia mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej jest sprzeczny z treścią powyższego przepisu.
Na usprawiedliwienie tego poglądu, Sąd Najwyższy wskazuje, że to członków spółdzielni „jako właścicieli w sensie ekonomicznym mienia spółdzielni mieszkaniowej dotykają skutki niepokrycia kosztów wybudowania lokali (domów) spółdzielczych z powodu przedawnienia roszczeń spółdzielni mieszkaniowych o ich pokrycie, w stosunku do tych członków spółdzielni, którzy uiścili wkłady budowlane niepokrywające w pełni kosztów budowy. Krótszy od ogólnego, 3-letni termin przedawnienia omawianego roszczenia nie służyłby ochronie interesów pozostałych członków spółdzielni.” Należałoby dodać, że ogólny termin przedawnienia służyłby preferowaniu interesów zarządów i rad nadzorczych spółdzielni mieszkaniowych chroniąc je w szerokim zakresie przed odpowiedzialnością za nienależyte wykonywanie zobowiązań. Z poglądu Sądu Najwyższego wynika bowiem, że w stosunkach zobowiązaniowych z członkami, spółdzielnia mieszkaniowa jest zobowiązana jedynie do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju. Zdaniem Sądu Najwyższego 3-letni termin, w ciągu którego należy wystąpić z żądaniem uzupełnienia wkładu budowlanego jest zbyt krótki dla profesjonalnie zarządzanej spółdzielni mieszkaniowej. Natomiast 10-letnie oczekiwanie na decyzje spółdzielni nie powinno stwarzać żadnych dolegliwości członkowi spółdzielni mieszkaniowej. Sąd Najwyższy uznaje, że mimo, iż spółdzielnie mieszkaniowe są zarządzane przez odpowiednio wynagradzanych fachowców o niekiedy wysokim poziomie wiedzy i kompetencji, w stosunkach zobowiązaniowych z członkami nie są one zobowiązane do wykazania staranności określonej przy uwzględnieniu zawodowego charakteru prowadzonej działalności. Natomiast w analogicznych stosunkach z innymi osobami (nie będącymi przedsiębiorcami) spółdzielnia mieszkaniowa jest zobowiązana do wyższego stopnia staranności określanego przy uwzględnieniu zawodowego charakteru prowadzonej przez nią działalności (art. 355 par. 2 k.c.), a roszczenia wynikające z zawieranych umów ulegają 3-letniemu przedawnieniu.
Sąd Najwyższy odchodzi zatem od zasady równego traktowania osób fizycznych zawierających tego samego rodzaju umowy w dość nieoczekiwanym kierunku, przyznając szersze prawa oraz szerszą ochronę interesów jedynie tym kontrahentom, którzy nie są członkami spółdzielni mieszkaniowej. @page_break@

6. Zdaniem Sądu Najwyższego także „względy aksjologiczne przemawiają przeciwko przyjęciu, że do roszczeń z umów dotyczących przeniesienia własności lokalu lub domu jednorodzinnego ma zastosowanie art. 118 in fine k.c.” Jest rzeczą charakterystyczną, że Sąd Najwyższy powołując się na względy aksjologiczne, które jego zdaniem przemawiają za jego poglądem, całkowicie pomija istotne zagadnienie statusu prawnego spółdzielni jako konsumenta w rozumieniu przepisów prawa cywilnego. Roszczenia, o których mowa w wyroku Sądu Najwyższego wynikają z umów zawieranych przez spółdzielnie mieszkaniowe z ich członkami dotyczących przeniesienia własności lokali (domów) mieszkalnych. Umowy te mają typowy dla stosunku prawno-konsumenckiego charakter: z jednej strony występuje spółdzielnia mieszkaniowa będąca profesjonalnym inwestorem-przedsiębiorcą, posiadająca odpowiednią wiedzę zawodową, która wyłącznie decyduje o przebiegu procesu budowy znajdujących się w budynku lokali mieszkalnych i jej kosztów, z drugiej strony – członek spółdzielni nie posiadający tej wiedzy i pozbawiony jakiegokolwiek wpływu na przebieg procesu oaz określenia kosztów budowy nabywanego lokalu mieszkalnego. Ta gospodarcza i profesjonalna przewaga spółdzielni mieszkaniowej prowadzi do niesymetrycznego ukształtowania uprawnień i ryzyk, przed czym członek spółdzielni nie jest w stanie skutecznie się chronić. Członek spółdzielni jako słabsza ekonomicznie i organizacyjnie strona umowy ze spółdzielnią mieszkaniową zasługuje na szczególną ochronę. Ochrona uczestników obrotu „słabszych” ekonomicznie i organizacyjnie należy do fundamentalnych problemów aksjologicznych prawa cywilnego. Jest swoistym paradoksem, że Sąd Najwyższy odmawia takiej ochrony jedynie kontrahentom spółdzielni mieszkaniowych, którzy są ich członkami, powołując się na „względy aksjologiczne”. Sąd Najwyższy wydaje się przedkładać interesy korporacji spółdzielczej nad interesami członków zawierających ze spółdzielnią mieszkaniową umowy dotyczące przeniesienia własności lokali mieszkalnych. Postępuje tak mimo ostrzeżeń zawartych m.in. w cytowanym wyżej wyroku SN z 8.11.2012 r. , że zwłaszcza w dużych spółdzielniach mieszkaniowych członkowie mogą być niekiedy postrzegani jako klienci wszechmocnych zarządów i rad nadzorczych, praktycznie pozbawieni jakiegokolwiek wpływu na sprawy spółdzielni oraz na treść zawieranych z nimi umów.
Zwalniając spółdzielnie mieszkaniowe z obowiązku wykazania stopnia staranności, określanego przy uwzględnieniu zawodowego charakteru ich działalności przy wykonywaniu zobowiązań wynikających z umów zawartych z członkami spółdzielni, Sąd Najwyższy przyczynia się nie tylko do osłabienia ochrony prawnej członków spółdzielni, lecz także do pogorszenia poziomu działalności spółdzielni mieszkaniowych w odniesieniu do swoich członków. Stają się one wówczas zwolnione z obowiązku wykazania zwiększonego zaangażowania w podjęte działania , większej zapobiegliwości, rzetelności i dokładności tych działań wymaganych od profesjonalistów . Wydają się być także zwolnione od znajomości „obowiązującego prawa oraz następstw z niego wynikających w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej”.@page_break@
 
7. W orzecznictwie Sądu Najwyższego jednolicie przyjmuje się szerokie rozumienie pojęcia „roszczenia związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 118 k.c. in fine. Pojęcie tej działalności określa się za pomocą cech jakimi się ona charakteryzuje. Należą do nich:
a) stały zawodowy charakter,
b) powtarzalność podejmowanych działań,
c) podporządkowanie zasadzie racjonalnego gospodarowania,
d) uczestnictwo w obrocie gospodarczym.
Poszczególne czynności podejmowane przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą uznaje się przy tym za wchodzące w zakres tej działalności, jeżeli pozostają z nią w normalnym funkcjonalnym związku .
Działalność spółdzielni mieszkaniowych w stosunkach umownych dotyczących przeniesienia własności lokali mieszkalnych na nabywcę będącym członkiem spółdzielni spełnia wszystkie z powyższych wymogów. Koncepcję odmiennego traktowania charakteru działalności spółdzielni mieszkaniowych w tym zakresie należy uznać za nieuzasadnioną zarówno z prawnego jak i aksjologicznego punktu widzenia.

8. Sąd Najwyższy w szeregu orzeczeń zajął słuszne i w pełni uzasadnione stanowisko, zgodnie z którym spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą (przedsiębiorcą) w stosunkach kontraktowych dotyczących lokali mieszkalnych zarówno ze swoimi członkami, jak i innymi kontrahentami. Jest wówczas obowiązana do wykazania należytej staranności określanej przy uwzględnieniu zawodowego charakteru prowadzonej działalności.
Sąd Najwyższy trafnie uznał, że członkowie spółdzielni mieszkaniowych w stosunkach kontraktowych ze spółdzielnią są konsumentami w rozumieniu przepisów prawa cywilnego. Odmienne stanowisko zajął jednak w omówionych wyżej orzeczeniach. Poglądy tam wyrażone trudno uznać za zgodne z przepisami prawa oraz z określonymi zasadami i instytucjami prawa cywilnego.
Sąd Najwyższy cytowanym wyżej wyrokiem z 17.12.2015 r. uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego, który przyjął prawidłową wykładnię art. 118 k.c. Niezasadna wykładnia tego przepisu przyjęta przez Sąd Najwyższy wiąże Sąd Apelacyjny. Niestety może się ona przyczynić do rozpowszechnienia tego poglądu w orzecznictwie sądowym.
W sytuacji braku jednolitego stanowiska Sądu Najwyższego w powyższych istotnych zagadnieniach prawa o dużym znaczeniu społeczno-gospodarczym uzasadnione wydaje się ponowienie postulatu rozstrzygnięcia powyższych spornych zagadnień przez Sąd Najwyższy w formie odpowiedniej uchwały.


Summary
Questions concerning the contracts relating to apartments concluded by the housing cooperatives with their members.
The housing cooperatives as juridical persons conducting economic activities have to act in contract relations with its members as well as with other parties, with due diligence determined with consideration of the professional nature of their activities.
The member of a cooperative is a consumer in the sense of civil law. The contract concerning apartments concluded by the housing cooperatives with their members (as well as with other persons who are not entrepreneurs ) are of the nature characteristic for consumer relationships.
The Supreme Court has expressed this opinion in a number of its decisions. However in some other ones it took another position, indicating that the housing cooperatives do not conduct economic activities, when they conclude contracts concerning apartments with their members. In consequence thereof they have to act only with due diligence generally required in given relationships.
Thus a controversy has arisen in respect of the period of limitation, arising from the above contract relations. Therefore, it seems indispensable to postulate again for the Supreme Court to adopt a proper resolution in order to restore the necessary uniformity of law courts decisions in this matter, important from both juridical and socio-economic points of view.

Artykuł pochodzi z miesięcznika Przegląd Prawa Handlowego 5/2016