SN: nie można waloryzować ceny nie rynkowej
Dwie spółki z Bielska Białej dokonały nieważnej umowy sprzedaży ośrodka wczasowego. Nie chciały oddać pieniędzy, ani wydać kluczy do nieruchomości. Niedoszły kupiec żądając zapłaty, domagał się waloryzacji ceny. Ale cena nie była rynkowa. SN 13 maja odmówił prawa do waloryzacji. Stwierdza, że nie można przeliczać zmiany siły nabywczej pieniądza w odniesieniu do danych o tej konkretnej nieruchomości, nabytej za bezcen.
Dwie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z Bielska Białej - Rebesco i BreCo zawarły miedzy sobą umowę sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości w Pucku za cenę 740 tys. złotych. Do transakcji nie doszło jednak, gdyż niewłaściwie przeprowadzono przetarg. Winę za to ponosiła pozwana spółka BreCo, która sprzedawała ośrodek kolonijny w Pucku.
Problem sprowadzał się do wyceny obiektu, a także zwrotu ceny przez BreCo spółce Rebesco. Ta ostatnia domagała się jednak, nie tylko 740 tys złotych, ale także 1 mln 500 tys. zł z odsetkami, która to suma wyrównywałaby poniesione wydatki i była zgodna z ceną rynkową.
Według operatu sporządzonego 1998 roku wartość nieruchomości wynosiła 2 mln złotych. W 2001 roku wartość nieruchomości ustalono na 800 tys. złotych. A sprzedano ją w 2002 roku za 60 tys. zł mniej.
Umowa jest nieważna
Sąd Okręgowy w Bielsku Białej w 21 lutym 2006 roku stwierdził, że umowa zawarta między spółkami jest nieważna. W ocenie sądu wadliwie ustalono cenę, była ona zaniżona, gdyż nie odpowiadała ona wartości rynkowej, za którą nieruchomość powinna być sprzedawana
Sprawa trafiła do Sądu Okręgowego w Gdańsku, który zauważył, że obie spółki łączą powiązania rodzinne. Potwierdził, że strona powodowa ma wydać nieruchomość, co więcej cena nie odpowiada wartości nieruchomości. Nakazał zwrot nieruchomości, w zamian za odzyskanie sumy 740 złotych od powódki czyli spółki Rebesco.Sąd Okręgowy wskazał, że przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 415 kc nie zostały przez powoda wykazane. Natomiast jeśli chodzi o zasądzenie kwoty z art.358 (1) par.3 , to waloryzacja stosownie do zmiany siły nabywczej pieniądza w latach 2002 -2007 roku nie powinna nastąpić.
Po raz pierwszy sprawa była rozpoznana przez SN 30 września 2009 roku. SN uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach przekazując sprawę do ponownego rozpoznania.
SN stwierdził, że sądy obu instancji niewłaściwie zinterpretowały art.358 (1) par.4 kc. kwestionując możliwość zgłoszenia żądania o waloryzacji świadczenia z umowy wzajemnej przez powoda. SN wskazał, że dokonując świadczeń umowy wzajemnej należy odnosić się do miernika waloryzacji, do oceny siły nabywczej pieniądza.
Wyrokiem sąd w Katowicach oddalił apelację 9 lutego 2010 r. Sąd stwierdził, że waloryzacja nie może być przeprowadzona automatycznie. Trzeba przy tym uwzględniać pierwotną wartość świadczenia w przeliczeniu na konkretne inne dobra, które mogły być miernikiem wartości w chwili powstania zobowiązania, a następnie ustalić jaka suma pieniężna odpowiada w chwili orzekania pierwotnej wartości na pieniądze według stanu orzekania. Powód nie przedstawił dowodów, które umożliwiłyby przeprowadzenie tych operacji. Nie było więc możliwe sięgnięcie do wartości nieruchomości z 2007 roku i odjęcie od tej wartości sumy 740 tys. złotych, jako ceny zakupu, gdyż ta suma nie odpowiadała wartości rynkowej nieruchomości.
SN oddala kasację
Powód złożył od tego wyroku kasację. SN 13 maja 2011 roku oddalił skargę kasacyjną.
Cena transakcyjna nie może być podstawą do ewentualnej waloryzacji między rokiem 2002a 2007, czyli w okresie od transakcji do momentu rozpoznania przez sąd – twierdził SN. – Zatem waloryzacja jest możliwa, ale muszą być spełnione dalsze jej przesłanki. Dokonując waloryzacji trzeba się odnieść do tego rynku dóbr, w związku z którym dokonywana była czynność o określonej wartości.
Sąd Najwyższy stwierdził, że umowa zawarta w 2002 roku okazała się nieważna. Operat, na podstawie którego tej transakcji dokonywano nie zawierał wartości rynkowej, oceniał jej wartość indywidualną, tj cenę jaką konkretny inwestor gotów jest zapłacić za konkretną nieruchomość. Jest to wartość oderwana od realiów rynku. Gdy dochodzi się waloryzacji świadczenia pieniężnego, spełnionego w związku z zawartą umową sprzedaży nieruchomości, gdy wartość jej nie odpowiadała wartości rynkowej, to nie można przeliczać zmiany siły nabywczej pieniądza w odniesieniu do danych o tej konkretnej nieruchomości.
Wiedzą znaną jest, że ceny na rynku nieruchomości wzrosły między 2002 a 2007 rokiem. Nie jest wiedzą notoryjna jaki jest poziom wzrostu cen wszystkich kategorii nieruchomości w obrocie. Nawet nie wiadomo powszechnie, o ile wzrosła cena tej konkretnej nieruchomości, która była przedmiotem sprzedaży – podkreślała sędzia sprawozdawca.Cena nie uwzględniała nakładów powoda, gdy nią władał. Relacja między stronami była szczególna i cena nie odnosiła się do wartości rynkowej, co potwierdzały wielokrotnie sądy.
Powodowej spółce nie należy się więc odszkodowanie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. Nie ma też zastosowania art.415 kc – odszkodowanie na zasadzie wyrządzonej, zawinionej szkody. Dopłata waloryzacyjna nienależny się powodowi.
Sygnatura akt V CSK 359/10
