W budynku, w którym funkcjonowała Wspólnota Mieszkaniowa, znajdował się lokal powódki, apartamenty wypoczynkowe oraz hotel. Na wniosek właściciela hotelu, Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwały wyrażające zgodę na dokonanie jego nadbudowy i rozbudowy, ustanowienie odrębnej własności powstałego lokalu i rozporządzenie nim na rzecz dotychczasowego właściciela, a następnie zmianę wysokości udziałów przysługujących poszczególnym właścicielom lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej. Dodatkowo Wspólnota umocowała zarządcę nieruchomości do składania wszelkich oświadczeń oraz dokonywania wszelkich czynności w celu wykonania tych uchwał.

Nie wszystkie uchwały wymagają szczególnej formy

W sprawie Sądy zajęły się kilkoma kwestiami, przede wszystkim ważnością zaskarżonych uchwał ze względu na formę, w jakiej zostały podjęte, prawem wspólnoty mieszkaniowej do swobodnego decydowania o losie lokalu powstałego w wyniku przebudowy oraz możliwym naruszeniu interesu powódki, wskutek powiększenia dotychczasowego lokalu (hotelu) bez rekompensaty dla pozostałych właścicieli lokali. Zdaniem Sądu Apelacyjnego w Gdańsku formy aktu notarialnego wymagała uchwała właścicieli lokali udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Nie było natomiast takiego wymogu względem uchwały wspólnoty wyrażającej zgodę na dokonanie przez zarząd takiej czynności. Zaskarżone uchwały zostały zatem podjęte w formie przewidzianej przez prawo.

LEX Linie Orzecznicze
Artykuł pochodzi z programu LEX Linie Orzecznicze
Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami


O powstałym lokalu decyduje wspólnota mieszkaniowa

Zdaniem Sądu Apelacyjnego wspólnota ma prawo rozporządzić lokalem powstałym wskutek nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej, w tym również zdecydować, tak jak w tej sprawie, by go włączyć do innego lokalu. Innym zagadnieniem jest natomiast kwestia odpłatności za zmniejszenie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, spowodowanej powstaniem nowego lokalu lub powiększeniem dotychczasowego. Powódka miała rację, że rozporządzenie nowo powstałym lub powiększonym w wyniku nadbudowy lub przebudowy lokalem, powoduje zastąpienie korzyści przysługującej do tej pory wspólnocie, przysporzeniem po stronie podmiotu, który taki lokal uzyskał. Nie oznacza to jednak, że wspólnota nie może swobodnie takim lokalem rozporządzić. Decyzję, czy nastąpi to odpłatnie czy też pod tytułem darmym, zdaniem Sądu Apelacyjnego ustawa o własności lokali pozostawiła wspólnocie.

Należało wykazać utratę przychodu z nieruchomości wspólnej

Odnosząc się do kwestii ewentualnego naruszenia słusznych interesów powódki, Sądy zaznaczyły, że ocena w tym zakresie musi być zawsze osadzona w stanie faktycznym danej sprawy. O sprzeczności z interesem właściciela można zatem mówić dopiero wtedy, gdy uchwała z formalnego punktu widzenia nie narusza żadnego przepisu, lecz jest dla członka niekorzystna z gospodarczego, czy też z osobistego punktu widzenia. W realiach sprawy wkład Wspólnoty w nadbudowę hotelu ograniczył się do udostępnienia części nieruchomości wspólnej (nie więcej niż 300 m2). Tylko z tego tytułu członkom wspólnoty mógłby należeć się przychód z nieruchomości wspólnej. W żadnym wypadku jednak, jak podkreślił Sąd Apelacyjny, nie mógłby on odpowiadać wartości, jaką miałaby nowopowstała część hotelu. Ocena ważności zaskarżonych uchwał z tego punktu widzenia wymagałaby zatem wykazania, czego powódka nie uczyniła, uszczerbku z tytułu utraty przychodu z nieruchomości wspólnej, przy uwzględnieniu jej udziału w nieruchomości wspólnej.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 15.02.2017 r., sygn. akt I ACa 641/16.

Opracowanie: Marek Sondej