SA: roszczenie o zwrot zadatku wręczonego przy umowie przedwstępnej przedawnia się po roku

Jeżeli kwocie wręczonej przy zawarciu umowy przedwstępnej strony nadały funkcję zadatku, to jej zwrotu, wobec rozwiązania umowy, można żądać w terminie rocznym od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta - orzekł Sąd Apelacyjny w Poznaniu.

Powódka zawarła z pozwanym przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. W umowie określono przedmiot przyszłej umowy, cenę sprzedaży oraz zadatek, jaki powódka miała uiścić, wynoszący 75% ustalonej ceny nabycia. Umowy ostatecznej jednak nie zawarto, bo żadna ze stron się tego nie domagała. Wobec problemów osobistych, powódka zażądała od pozwanego zwrotu zadatku, a kiedy ten odmówił, wystąpiła do sądu najpierw z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej, a następnie z powództwem o zwrot całej uiszczonej sumy pieniężnej wraz z odsetkami. Pozwany podniósł w odpowiedzi zarzut przedawnienia.

Pozwany był bezpodstawnie wzbogacony

Sąd I instancji uwzględnił powództwo. Uznał, że umowa przedwstępna była ważna, a skoro została rozwiązana, pozwany powinien zwrócić otrzymaną przy jej zawarciu kwotę. Podkreślił, że do roszczenia powódki, jako żądania zwrotu kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z niezawartej umowy przyrzeczonej, mającej charakter nienależnego świadczenia, mają zastosowanie przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu, przewidujące ogólny termin przedawnienia.

LEX Linie Orzecznicze Artykuł pochodzi z programu LEX Linie Orzecznicze Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami

Umowa przedwstępna była ważna

Z rozstrzygnięciem tym nie zgodził się Sąd Apelacyjny w Poznaniu, który zaskarżony wyrok zmienił, w ten sposób, że powództwo oddalił. Wbrew twierdzeniom powódki uznał, że zawarta umowa przedwstępna sprzedaży zawierała konieczne elementy przyszłej umowy. Na potwierdzenie słuszności tego stanowiska przywołał pogląd, zgodnie z którym umowa przyrzeczona lub orzeczenie zastępujące przyrzeczoną umowę, nie musi ograniczać się wyłącznie do ścisłej treści postanowień wynikających z umowy przedwstępnej, gdyż w razie potrzeby mogą być one uzupełnione postanowieniami wynikającymi z obowiązującego stanu prawnego i rezultatów wykładni postanowień umowy przedwstępnej.

O nadaniu wręczonej kwocie cech zadatku decydują strony umowy

Sąd stwierdził, że zgodnie z wolą stron wyrażoną w umowie, kwota wręczona przez powódkę miała pełnić funkcję zadatku. Nie mogły mieć zatem zastosowania do oceny takiego zdarzenia kryteria, o których mowa w art. 394 § 1 k.c. Bez znaczenia dla takiej oceny był także podnoszony przez powódkę zarzut nadmiernej wysokości zadatku. Sąd wyjaśnił, że przepisy o zadatku mają charakter dyspozytywny, co oznacza, że zgodnym oświadczeniem strony mogą nadać funkcję zadatku nawet kwocie odpowiadającej całości świadczenia. Przeszkody do uznania uiszczonej kwoty za zadatek nie stanowił również fakt, że pieniądze te miały zostać następnie zaliczone na poczet ceny nabycia. Skutek taki, jak zauważył Sąd, w braku odmiennej woli stron i tak by nastąpił, wobec treści art. 394 § 2 k.c. Poza tym funkcja zaliczki może być jedną z cech zadatku.

Żądanie powódki się przedawniło

Powyższe ustalenia zdaniem Sądu Apelacyjnego w Poznaniu przesądzały, że powódka dochodziła zwrotu zadatku wpłaconego pozwanemu przy zawarciu umowy przedwstępnej. Skoro tak, to do oceny możności dochodzenia roszczenia przed sądem należało odnieść roczny termin przedawnienia, a nie termin dziesięcioletni, jak zrobił to Sąd I instancji. Sąd Apelacyjny przypomniał w związku z tym, że nie można dochodzić zwrotu zadatku na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, skoro jego zwrot jest regulowany treścią przepisu art. 394 k.c. Roszczenie powódki było zatem przedawnione.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 22.03.2017 r., sygn. akt I ACa 826/16

Opracowanie: Marek Sondej