Chodzi o umowy przewłaszczenia na zabezpiecznie wierzytelności. Dłużnik lub osoba trzecia przenosi własność rzeczy na wierzyciela, który zobowiązuje się względem zbywcy do korzystania z nabytego prawa wyłącznie w zakresie, w jakim jest to potrzebne dla zabezpieczenia wierzytelności, pozostawiając możliwość korzystania z niej przez dotychczasowego właściciela – dłużnika lub osobę trzecią. Są popularne wśród przedsiębiorców, ale wykorzystywane też w obrocie konsumenckim - przez oszustów. Ci ostatni, pożyczając kwoty rzędu 10 - 20 tysięcy złotych, są w stanie przejąć mieszkanie osoby, która znalazła się w trudnej sytuacji finansowej.

Brak regulacji, niespójne orzecznictwo

Jak mówi portalowi Prawo.pl Lech Borzemski, notariusz, b. prezes Krajowej Rady Notarialnej, kwestie te są obecnie jednym z największym problemów notariuszy i wymagają szybkiego uregulowania. 

- Nie może być tak, że umowa opiera się na niespójnym orzecznictwie Sądu Najwyższego i sprzecznych poglądach doktryny. Bo wszyscy mówią, że w zasadzie można dokonać takiego przewłaszczenia, ale co do warunków to panuje wolna amerykanka. W jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy stwierdził, że nie musi być zachowana ekwiwalentność między kwotą pożyczki, a kwotą zabezpieczenia. W kolejnym - stwierdził, że jeśli jest drastycznie zróżnicowana, można unieważnić umowę. Co jednak oznacza drastyczne zróżnicowanie? Czy jeśli mieszkanie jest warte 300 tys. złotych, a pożyczka opiewa na 50 tys. złotych, to taki warunek jest spełniony? - pyta Lech Borzemski.

Notariusze podkreślają, że zmiany w prawie nie mogą też uderzyć w swobodę umów. Przyznają, że próbują sami chronić klientów, stosując zabezpieczenia - np.  poprzez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o powrotne przeniesienie własności po spłacie pożyczki. Dodają jednak, że wynika to z dobrego zwyczaju, a nie obowiązku. 

Umowy zgodne z prawem, notariusz nie może odmówić

Z kolei notariusz Ilona Sądel-Bendkowska zwraca uwagę, że jeżeli dana czynność jest zgodna z prawem, to notariusz nie może jej odmówić. Taka decyzja podlega zaskarżeniu do sądu. 

To - jak dodaje - powoduje, że notariusze w przypadku umów dotyczących pożyczek zabezpieczanych nieruchomością o znacznie wyższej wartości, mają konflikt etyczny. 

- Nie możemy odmawiać dokonania czynności, ale z drugiej strony, widzimy albo powinniśmy widzieć, że jest ona dokonywana z istotnym pokrzywdzeniem jednej ze stron - mówi. Przypomina, że notariusz ma też obowiązek zadbania o należyte zabezpieczenie interesu obu stron umowy. Problem w tym, że przepisy takiej ochrony nie dają. 

- Ja wykonania takich umów odmawiam, ale robię to nielegalnie. Inni notariusze mogą się na to nie zdecydować. Bo muszą odmówić na piśmie i liczą się ze skargą do sądu - dodaje Borzemski.

 

Akt notarialny jako podstawa odpowiedzialności prawnej notariusza

Aleksander Oleszko

Sprawdź  

Zastraszeni dłużnicy nie mówią prawdy

Kolejny problem, według notariuszy, polega na tym, że osoby, które decydują się na pożyczkę pod zastaw mieszkania lub domu, często są w tak trudnej sytuacji, że zatajają podstawowe informacje. 

- Bywa, że nas okłamują co do kwoty pożyczki. Podają np. 50 tys. złotych, a w rzeczywistości dostają 10 tys. złotych. Lichwiarze są dobrze przygotowani. Przed wizytą u notariusza informują ich co mogą, a czego nie mogą powiedzieć. Jakie kwoty mogą podać. Jak człowiek ma nóż na gardle, to się na to godzi - mówi jeden z notariuszy. 

Co proponują notariusze?

Krajowa Rada Notarialna wystąpiła z propozycją zmian do Ministerstwa Sprawiedliwości. Jedną z nich jest wprowadzenie do kodeksu cywilnego nowej umowy przeniesienia własności rzeczy w celu zabezpieczenia wierzytelności. Chcą regulacji, zgodnie z którą przeniesienie to następuje wyłącznie w celu zabezpieczenia istniejącej wierzytelności oraz zapisania obowiązku zwrotu przeniesionej własności z chwilą spełnienia świadczenia przez dłużnika (czyli np. spłaty pożyczki). 

Wskazują, że powinien też zostać wprowadzony zakaz rozporządzania daną rzeczą przez wierzyciela - do momentu upływu terminu na spełnienie świadczenia przez dłużnika.

- Bardzo istotnym celem jest wprowadzenie przepisów, które zabezpieczą społeczeństwo, zwłaszcza osoby fizyczne, będące konsumentami, przed negatywnymi konsekwencjami zawierania umów przewłaszczenia, których przedmiotem są nieruchomości. W związku z tym proponowana regulacja przewidywałaby przepis, iż nieważna jest umowa przenosząca własność nieruchomości jako zabezpieczenie wierzytelności, której stroną jest konsument - uzasadniono.   

Zdaniem notariuszy, umowy przewlaszczenia powinny być zakazane w sytuacji gdy wartość nieruchomości znacznie przewyższa kwotę wierzytelności. 

Czytaj: Zatrzymano 5 notariuszy podejrzanych o wyłudzanie nieruchomości>>

Obowiązek zwrotu nadwyżki

W ocenie Lecha Borzemskiego, dobrym rozwiązaniem mogłoby być też wprowadzenie obowiązku rozliczania nadwyżki w sytuacji, gdy dłużnik nie jest w stanie spłacić pożyczki i nieruchomość zostaje sprzedana. 

- Załóżmy, że mieszkanie jest warte 300 tysięcy złotych. Dłużnik pożyczył 100 tysięcy złotych i nie jest w stanie ich zwrócić. Wierzyciel sprzedaje mieszkanie za 400 tys. zł, bo jest dobra koniunktura. Obecnie wygląda to tak, że sprzedaje mieszkanie i może zatrzymać pieniądze, bo nie ma odpowiednich przepisów obligujących do zwrócenia nienaleznej mu kwoty. Nawet uwzględniając odsetki, powinien zwrócić nadwyżkę i powinno to wynikać z przepisów - mówi notariusz. 

Ministerstwo Sprawiedliwości: pracujemy

Ministerstwo sprawiedliwości informuje, że trwają prace nad projektem zmian w przepisach, które pomogą w skutecznej walce z lichwą w jej różnych formach. 
 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.