Juliusz U. wystąpił do ministra infrastruktury o zmianę decyzji wojewody w sprawie odszkodowania za wywłaszczoną działkę pod budowę drogi. Właściciel uznał, że wycena dokonana przez biegłego jest zbyt niska.
Minister infrastruktury uchylił tę decyzję w zakresie w jakim zatwierdzała projekt podział kilku nieruchomości i w tym zakresie orzekł co do istoty sprawy.  W listopadzie 2010 r. wojewoda ustalił na rzecz byłego właściciela – Juliusza U., odszkodowanie za działkę, a także termin do jego wypłaty. W uzasadnieniu wskazał, że zgodnie ze sporządzonym na potrzeby postępowania operatem szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego Andrzeja I., wartość rynkowa nieruchomości równa się wysokości odszkodowania.

Cztery cechy istotne dla wyceny
W uzasadnieniu decyzji wojewoda wskazał, że rzeczoznawca majątkowy wyceniając w operacie szacunkowym z września 2010 r. grunt zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Autor operatu ustalił, że nieruchomość na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej stanowiła grunt niezabudowany. Kształt działki jest wydłużony, zaś powierzchnia wyrównana. Obecnie działka nie jest użytkowana, a w jej otoczeniu brak jest nieruchomości mogących utrudniać wykorzystanie. Ponadto w operacie wskazano, że w dokumentach planowania przestrzennego teren wycenianych działek oznaczono jako tereny komunikacji. Mając to na uwadze analizie poddano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, położonymi w pobliżu przedmiotu wyceny, na terenie powiatu, w którym się znajduje. Ceny badane były w okresie od stycznia 2009 r. do dnia wyceny. Biegły wziął pod uwagę cztery cechy działek: dostępność, lokalizacje, przeznaczenie i stan nieruchomości. Do ostatecznej analizy przyjęto zbiór 14 transakcji nieruchomościami drogowymi. Minister infrastruktury zatwierdził tę wycenę. Ale nie zgodził się z nią właściciel, który zaskarżył decyzję do WSA.

WSA nie zgadza się z ministrem
WSA w wyroku z 16 stycznia 2012 uchylił decyzję ministra infrastruktury z 25 sierpnia 2011 r. ze względu na opinię rzeczoznawcy majątkowego. Wycena ta została sporządzona w oparciu o § 36 ust. 1  rozporządzenia z 21 września 2004 r., a do wyceny przyjęto podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Korzystając z podejścia porównawczego, rzeczoznawca z rynku lokalnego powinien wybrać nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia transakcji, jak i ceny tych nieruchomości. Przy czym jako nieruchomości podobne rozumie się nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, które były przedmiotem obrotu rynkowego i charakteryzują się podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość (art. 4 pkt 16 ugn).
W tej sprawie rzeczoznawca majątkowy do wyceny wybrał czternaście nieruchomości podobnych pod względem lokalizacji (cztery w miejscowości W., osiem w mieście L., jedną w B. oraz jedną w miejscowości G.) Nieruchomości te znajdowały się w przedziale obszarowym od 200-500 m2 . Skoro zatem nieruchomość objęta wyceną wynosiła 1300 m2, to uznanie przez rzeczoznawcę za nieruchomości podobne, nieruchomości tak zróżnicowane obszarowo, budzi zastrzeżenia sądu. WSA wskazał, że zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Jak każdy jednak dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracyjnego. Zdaniem sądu nie były to nieruchomości podobne.

Minister powinien skontrolować biegłego
Zgodnie z orzecznictwem organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak mimo wszystko dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 24 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 802/07). Zdaniem sądu w tej sprawie organy uchybiły temu obowiązkowi i nie wyjaśniły w sposób wyczerpujący, na podstawie jakich przesłanek biegły uznał trzynaście nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 500 m2, za nieruchomości podobne do wycenianej o pow. 1300 m 2.

Skarga ministra do NSA
Minister infrastruktury w skardze kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazał, że w art.153 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ustalono cechy wielkości, która trzeba brać pod uwagę przy wycenie działek. Według tego przepisu "podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej." Zdaniem ministra wielkość nie jest cechą istotną i decydującą o wielkości odszkodowania.
NSA zgodził się z tą argumentacją ministra i uchylił  30 sierpnia 2013 r. wyrok sądu I instancji. W uzasadnieniu sędzia Irena Kamińska podkreśliła, że akurat przy budowie drogi wielkość ( dla wyceny wywłaszczanych działek ) nie ma znaczenia. W tym wypadku przeznaczenie jest decydujące. Kryteria wielkości nieruchomości obowiązują przy wywłaszczaniu pod budownictwo jednorodzinne - dodał NSA.

Sygnatura akt I OSK 829/12, wyrok z 30 sierpnia 2013 r.