Aby zapewnić sobie możliwość wywierania wpływu na tempo prac wykonawcy, inwestor może zastrzec sobie prawo do wydawania wykonawcy poleceń, które mają na celu przyśpieszenie robót i nadrobienie już zauważonych, zaistniałych opóźnień. Przykładowo, gdy zamawiający - przy okazji przeprowadzania kontroli stanu zaawansowania robót dla celów comiesięcznych rozliczeń - uzna, że roboty budowlane nie są realizowane w terminach wynikających z harmonogramu budowy z powodu niedostatecznej liczby pracowników czy sprzętu na budowie, to może zalecić wykonawcy zatrudnienie dodatkowych osób bądź sprowadzenie dodatkowych maszyn. Jest to jednak daleko idąca ingerencja w kompetencje wykonawcy, dlatego upoważnienie do wydawania takich poleceń musi być zastrzeżone w umowie. Praktyka inwestycyjna dostarcza przykładów wprowadzania do umów tego rodzaju zastrzeżeń. Niemniej jednak wykonawcy niezbyt chętnie godzą się na ograniczanie ich uprawnień do decydowania o technicznych aspektach i metodach wykonywania robót, a w przypadkach spornych starają się podważać trafność uzyskiwanych od inwestora poleceń.
Kary umowne
Aktualnie w przypadku robót budowlanych przepisy nie przewidują obowiązkowego stosowania kar umownych z powodu zwłoki w realizacji poszczególnych etapów robót lub zwłoki w wykonaniu i oddaniu inwestorowi całej inwestycji. Ustanowienie prawa do stosowania takich sankcji wzmacnia niewątpliwie pozycję inwestora, ale może być dokonane tylko w drodze wprowadzenia odpowiednich postanowień do umowy o roboty budowlane. Umowne zastrzeganie tego rodzaju kar jest z kolei niechętnie akceptowane przez wykonawców, którzy twierdzą, że w przypadku dużej niepewności towarzyszącej inwestycjom, jest to dla nich nieusprawiedliwione, nadmiernie rygorystyczne obciążenie. Dlatego praktyka stosowania kar umownych w przypadku nieterminowej realizacji robót budowlanych jest raczej wyjątkiem niż regułą. Zdarza się jednak, że inwestorowi udaje się przeforsować wprowadzenie odpowiedzialności z tytułu kar umownych . Ma to miejsce zwłaszcza przy zamówieniach publicznych, gdyż w tych przypadkach inwestor ma możliwość narzucenia wykonawcy tego typu odpowiedzialności przez wpisanie stosownych postanowień do wzorca umowy, traktowanego jako jeden z obligatoryjnych dla wykonawcy elementów specyfikacji istotnych warunków zamówienia.
Odstąpienie od umowy z powodu poważnych opóźnień w realizacji robót
W przypadku zaistnienia poważnych opóźnień w rozpoczęciu lub w postępach robót budowlanych przepisy Kodeksu cywilnego o robotach budowlanych zezwalają na odpowiednie stosowanie unormowań, które zawarte są w przepisach umowy o dzieło. Te z kolei zapewniają inwestorowi możliwość odstąpienia od umowy jeszcze przed upływem ustalonego w jej treści terminu jej wykonania. Mianowicie, jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem powierzonych mu robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne, by zdołał je ukończyć w czasie umówionym, inwestor może odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu zastrzeżonego w umowie na wykonania zobowiązania wykonawcy. W tej sytuacji inwestor nie musi nawet wyznaczać wykonawcy dodatkowego terminu na usunięcie skutków zaistniałych, poważnych opóźnień.
Narady koordynacyjne i ustalanie stanu zaawansowania robót dla celów rozliczeń częściowych
Przydatnym instrumentem sprawowania przez inwestora bieżącej kontroli nad postępami robót budowlanych są narady koordynacyjne, odbywające się przy udziale wszystkich podmiotów uczestniczących w realizacji określonej budowy. Mają one na celu ustalenie aktualnego stanu realizacji robót, omówienie wyłaniających się w toku ich wykonywania trudności i zagrożeń oraz sposobu rozwiązywania problemów. Narady takie mogą być zwoływane w miarę potrzeb, ale warunkiem formalnym skutecznego ich funkcjonowania jest ustanowienie prawa do ich organizowania przez inwestora - oraz obowiązku uczestniczenia w nich przez przedstawicieli wykonawców - w postanowieniach umów zawieranych przez inwestora z poszczególnymi wykonawcami.
Dla sprawowania przez inwestora systematycznej kontroli nad postępami robót budowlanych mogą być również wykorzystywane procedury wspólnego ustalania przez przedstawicieli inwestora i wykonawcy - w uzgodnionych umownie okresach - stanu zaawansowania poszczególnych rodzajów robót dla celów przeprowadzania rozliczeń częściowych. W praktyce inwestycyjnej regułą jest obecnie dokonywanie takich właśnie rozliczeń. Dotyczy to zwłaszcza dużych inwestycji, przy których odraczanie rozliczenia do czasu ukończenia wszystkich robót oznaczałoby w gruncie rzeczy narażenie wykonawcy na ciężar wysoce kosztownego kredytowania inwestora. Podstawą do przeprowadzania tychże rozliczeń są z kolei wspomniane powyżej, okresowo dokonywane kontrole stanu zaawansowania poszczególnych rodzajów robót. Częstotliwość tych kontroli zależy od ustaleń umownych- najczęściej jednak są one przeprowadzane comiesięcznie, w związku z przyjmowaną na ogół zasadą rozliczania się stron za roboty wykonane w poszczególnych miesiącach kalendarzowych.
Odstąpienie od umowy z powodu wadliwego wykonywania robót
Kodeks cywilny w drodze kolejnego odesłania do przepisów normujących umowę o dzieło przyznaje inwestorowi także możliwość odstąpienia od umowy przed upływem terminu jej wykonania z powodu wadliwego lub sprzecznego z umową wykonywania robót przez wykonawcę. Wcześniej jednak inwestor powinien wezwać wykonawcę "do poprawy", polegającej na zmianie sposobu wykonywania robót i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu inwestor może rozwiązać umowę w formie jednostronnego oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy albo powierzyć jej wykonanie innej firmie - na koszt i niebezpieczeństwo nierzetelnego wykonawcy.
Rozliczenia w razie odstąpienia od umowy przez inwestora
Jeśli inwestor skorzysta z przewidzianej prawem możliwości wcześniejszego odstąpienia od umowy łączącej go z wykonawcą, pojawia się konieczność dokonania odpowiednich rozliczeń za tę część robót , która została już zrealizowana. Ponieważ wskutek odstąpienia umowę uważa się za niezawartą, zgodnie z ogólną zasadą kodeksu cywilnego strony powinny sobie zwrócić wszystkie przekazane dotąd świadczenia wzajemne. Jest to w praktyce niewykonalne - nie da się przecież zwrócić w naturze już wykonanych fragmentów inwestycji budowlanej. Dlatego na aprobatę i upowszechnienie zasługuje koncepcja, by dopuszczać możliwość częściowego odstąpienia od umowy o roboty budowlane w zakresie obejmującym roboty, które do chwili złożenia oświadczenia o odstąpieniu nie zostały jeszcze wykonane. Taka koncepcja budzi wprawdzie zastrzeżenia teoretyków prawa, gdyż pomija teoretyczną zasadę niepodzielności zobowiązania wykonawcy robót budowlanych, ale w pełni odpowiada potrzebom praktyki inwestycyjnej. W szczególności rozwiązanie to zapobiega powstawaniu zawiłych, choć w gruncie rzeczy jałowych sporów o podstawę prawną roszczeń dotyczących zapłaty wynagrodzenia za roboty, które z punktu widzenia teorii podlegają zwrotowi na rzecz wykonawcy, a de facto są z reguły przez inwestora zatrzymywane i powiększają jego majątek.
Na ogół jednak w praktyce obrotu jest akceptowane stanowisko, że w razie odstąpienia od umowy inwestor nie zwraca efektów rzeczowych robót już wykonanych, natomiast powinien zapłacić wykonawcy wynagrodzenie odpowiadające proporcjonalnie wartości faktycznie wykonanych robót. W takim przypadku strony powinny sporządzić protokół inwentaryzacyjny, w celu wspólnego ustalenia zakresu rzeczowego robót wykonanych oraz określenia ich wartości. Na jego podstawie strony powinny dokonać rozliczenia wynagrodzenia należnego wykonawcy. Ze względu na występujące w praktyce konflikty co do obowiązku dokonania inwentaryzacji wykonanych robót oraz wchodzących w grę zróżnicowanych sposobów ich wyceny, wskazane jest, by problematyka ta została uregulowana w sposób jednoznaczny już w postanowieniach umowy.
Dodać należy, że problematyka rozliczeń stron w przypadku odstąpienia od umowy o roboty budowlane jest na tyle skomplikowana i konfliktogenna, iż zasługuje na osobne jej unormowanie przez ustawodawcę.
Niestety, w praktyce dość często pojawiają się nieporozumienia między inwestorem a wykonawcą, związane z opóźnieniami w zakończeniu robót bądź niezgodnością realizowanej inwestycji z warunkami ustalonymi w umowie. Dlatego w interesie obu stron leży uwzględnienie w umowach o roboty budowlane postanowień, które jasno regulują obowiązki wykonawcy oraz przejrzyście określają procedury eliminowania sytuacji konfliktowych i w efekcie sprzyjają zapewnieniu prawidłowego przebiegu procesów inwestycyjnych.