Rozbiórka budynku a niezamortyzowana wartość środka trwałego w kosztach podatkowych
Niezamortyzowana część wartości początkowej likwidowanego budynku może zostać zaliczona bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, jeżeli likwidacja nie następuje w związku ze zmianą rodzaju działalności. Natomiast koszty rozbiórki starego budynku, jeżeli są ponoszone w celu przygotowania terenu pod nową inwestycję, zwiększają wartość początkową nowego środka trwałego i podlegają rozliczeniu poprzez odpisy amortyzacyjne - radzi Rafał Styczyński, doradca podatkowy.
Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą. W 2023 r. w ramach tej działalności nabyłam podczas licytacji nieruchomość zabudowaną budynkiem magazynowym. Budynek został wybudowany w latach 1965-1970, a następnie był przebudowywany w 1980 r. i 2008 r. Po nabyciu nieruchomości wprowadziłam budynek do ewidencji środków trwałych i rozpoczęłam jego amortyzację. Obecnie wykorzystuję go jako magazyn zużytego sprzętu. Planuję rozebrać istniejący budynek i w jego miejscu wybudować nowy budynek magazynowy, który będzie wykorzystywany w prowadzonej działalności handlowej i magazynowej, w szczególności do składowania towarów. Nie zamierzam zmieniać rodzaju prowadzonej działalności. Nadal będę prowadziła działalność w zakresie wynajmu nieruchomości oraz prowadzenia sklepów spożywczych na podstawie umów franczyzowych. Czy niezamortyzowaną wartość rozbieranego budynku mogę zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów? - pyta Czytelnik.
Moim zdaniem niezamortyzowana wartość likwidowanego budynku może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów, jeżeli jego likwidacja nie jest następstwem zmiany rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej. Natomiast wydatki poniesione na samą rozbiórkę, jeżeli rozbiórka pozostaje w bezpośrednim związku z budową nowego środka trwałego, powinny zwiększyć wartość początkową nowej inwestycji i być rozliczane poprzez odpisy amortyzacyjne.
Kiedy likwidacja budynku jest kosztem
Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów albo zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem wydatków wymienionych w art. 23 ustawy. Oznacza to, że dla zaliczenia wydatku do kosztów konieczne jest istnienie związku pomiędzy poniesionym wydatkiem a prowadzoną działalnością gospodarczą, a jednocześnie wydatek nie może podlegać wyłączeniu na podstawie przepisów szczególnych.
W przypadku likwidacji nie w pełni zamortyzowanego środka trwałego kluczowe znaczenie ma art. 23 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem nie uważa się za koszty uzyskania przychodów strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności.
Przepis ten nie wyłącza zatem z kosztów każdej straty powstałej w związku z likwidacją środka trwałego. Wyłączenie ma zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy przyczyną utraty przydatności gospodarczej środka trwałego jest zmiana rodzaju prowadzonej działalności. Jeżeli natomiast podatnik nadal prowadzi ten sam rodzaj działalności, a likwidacja budynku jest uzasadniona względami gospodarczymi, technicznymi lub inwestycyjnymi, niezamortyzowana część wartości początkowej likwidowanego budynku może stanowić koszt uzyskania przychodów.
Stanowisko takie potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 5 sierpnia 2025 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.482.2025.2.KP. Sprawa dotyczyła podatniczki, która posiadała budynek magazynowy stanowiący środek trwały, zamierzała go rozebrać, a następnie w jego miejscu wybudować nowy budynek magazynowy przeznaczony do prowadzonej działalności. Jednocześnie nie zamierzała zmieniać profilu prowadzonej działalności.
W piśmie tym możemy przeczytać:
„(…) w przedstawionym we wniosku opisie sprawy wyłączenie zawarte w ww. art. 23 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie znajduje zastosowania, dlatego też ta część wartości środka trwałego, od której nie dokonano odpisów amortyzacyjnych, jest stratą, która, co do zasady, zgodnie z tym przepisem może stanowić koszt uzyskania przychodu. Likwidacja środka trwałego nie ma związku ze zmianą rodzaju działalności gospodarczej, dlatego strata powstała w jej wyniku może być uznana za koszt uzyskania przychodów.(…)”.
Odrębnie należy jednak potraktować wydatki poniesione na fizyczną rozbiórkę budynku. Jeżeli rozbiórka jest przeprowadzana w związku z realizacją nowej inwestycji, wydatki te pozostają bezpośrednio związane z wytworzeniem nowego środka trwałego.
Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 2 ustawy o PIT, w przypadku wytworzenia środka trwałego we własnym zakresie jego wartość początkową stanowi koszt wytworzenia. Z kolei art. 22g ust. 4 ustawy o PIT wskazuje, że za koszt wytworzenia uważa się m.in. wartość zużytych rzeczowych składników majątku, wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń wraz z pochodnymi oraz innych kosztów dających się zaliczyć do wartości wytworzonego środka trwałego.
Dwa rodzaje kosztów
Katalog wydatków tworzących koszt wytworzenia ma zatem charakter otwarty. Jeżeli dany wydatek jest ponoszony w związku z realizacją konkretnej inwestycji i bez jego poniesienia jej wykonanie nie byłoby możliwe albo byłoby utrudnione, co do zasady powinien zwiększać wartość początkową wytwarzanego środka trwałego.
W analizowanej sytuacji rozbiórka starego budynku stanowi etap przygotowania terenu pod budowę nowego obiektu. Kosztów rozbiórki nie należy więc ujmować jednorazowo w kosztach uzyskania przychodów. Powinny one zostać zaliczone do kosztu wytworzenia nowego budynku i zwiększyć jego wartość początkową. W konsekwencji podatnik będzie rozliczał je podatkowo poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od nowego środka trwałego po jego przyjęciu do używania.
Podsumowując, należy rozdzielić dwa rodzaje kosztów. Niezamortyzowana część wartości początkowej likwidowanego budynku może zostać zaliczona bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, jeżeli likwidacja nie następuje w związku ze zmianą rodzaju działalności. Natomiast koszty rozbiórki starego budynku, jeżeli są ponoszone w celu przygotowania terenu pod nową inwestycję, zwiększają wartość początkową nowego środka trwałego i podlegają rozliczeniu poprzez odpisy amortyzacyjne.
Autor: Rafał Styczyński, doradca podatkowy
