Reforma planistyczna może wpłynąć na VAT
Miasta i gminy mają czas do końca sierpnia na przyjęcie planów ogólnych. Ministerstwo Finansów analizuje kwestię reformy planistycznej i jej ewentualnego wpływu na opodatkowanie VAT dostaw gruntów. Eksperci zwracają uwagę, że rozwiązaniem może być konieczność nowelizacji ustawy o VAT.
Zgodnie z nowelizacją ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2026 r. poz. 538), wprowadzoną ustawą z 30 kwietnia 2026 r., termin obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego został wydłużony o dwa miesiące - do końca sierpnia.
To oznacza, że od 1 września podstawowymi dokumentami planistycznymi będą plany ogólne, które zastąpią studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Pytanie o wpływ reformy na VAT
Jak wyjaśnia Arkadiusz Łagowski, doradca podatkowy, wspólnik w kancelarii Chojnacka & Łagowski Doradcy Podatkowi, plan ogólny jest aktem prawa miejscowego, w przeciwieństwie do studium, które jest wyłącznie aktem kierownictwa wewnętrznego i nie ma charakteru aktu prawa miejscowego. Plan ogólny powinien zawierać politykę przestrzenną gminy i wyznaczać w niej strefy planistyczne. Na jego podstawie i w oparciu o jego wytyczne, mają być natomiast przyjmowane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i wydawane decyzje o warunkach zabudowy. Co ważne, decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. WZ) będą mogły być wydane wyłącznie dla tych nieruchomości, które w planie ogólnym znajdą się w obszarze uzupełnienia zabudowy (OUZ). Chodzi o wyznaczany w gminnym planie ogólnym specjalny teren, w którego granicach dopuszczalne jest wydawanie decyzji WZ, jeśli nie ma miejscowego planu. Poza tym obszarem uzyskanie decyzji WZ nie będzie możliwe.
Doprecyzowanie roli planu ogólnego po nowelizacji z 1 lipca 2026 r. - czytaj w LEX >
Obszar uzupełnienia zabudowy wyznaczy gmina, ale musi on spełniać określone warunki. Musi przede wszystkim obejmować skupisko minimum pięciu budynków, z których każdy położony jest nie dalej niż 100 metrów od obrysu przynajmniej jednego innego obiektu należącego do tego samego skupiska. W praktyce oznacza to, że wiele działek – szczególnie położonych na peryferiach gmin lub w niemal niezamieszkanych rejonach – nie zostanie zaliczonych do obszaru uzupełnienia zabudowy, mimo że obecnie wciąż można na nich realizować inwestycje budowlane.
Nowe uprawnienia rady gminy wobec inwestorów w procedurze ZPI - czytaj w LEX >
Powstaje pytanie, w jaki sposób reforma planistyczna wpłynie na opodatkowanie VAT dostawy gruntów. Ustawa o VAT odwołuje się bowiem do przeznaczenia terenu w miejscowym planie, a w przypadku jego braku, w decyzji WZ. Przepisy nie zawierają postanowień dotyczących planu ogólnego i obszaru uzupełniania zabudowy.
Ministerstwo analizuje przepisy
Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na pytanie Prawo.pl, zgodnie z przepisami ustawy o VAT przez tereny budowlane (wyłączone ze zwolnienia od VAT), rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Plan ogólny, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w brzmieniu wprowadzonym ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, jest jednym – obok m.in. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – z aktów prawa miejscowego.
- Mimo ww. nowelizacji, w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nadal funkcjonują narzędzia takie jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, do których odwołuje się ustawa o VAT. Kwestia ww. nowelizacji i jej ewentualnego wpływu na stosowanie przepisów ustawy o VAT w zakresie opodatkowania dostaw gruntów niezabudowanych jest aktualnie analizowana – informuje MF.
Zasady opodatkowania dostawy nieruchomości w VAT - tereny niezabudowane - czytaj w LEX >
Lepiej dostosować przepisy podatkowe do reformy
Według ekspertów, przepisy ustawy o VAT powinny być dostosowane do przepisów reformy planistycznej.
Według Arkadiusza Łagowskiego, problem polega na tym, że przepisy dyrektywy VAT są pod tym względem nieprecyzyjne.
Zgodnie z art. 12 "teren budowlany" oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Z kolei art. 135 ust. 1 lit. k dyrektywy VAT zwolniona z opodatkowania jest dostawa terenów niezabudowanych, innych niż dostawa terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b). Również zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
- W ustawie o VAT przyjęto racjonalne założenia, jednak nie przystają one do nowych przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w których wprowadzono obszar uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym. Powstaje więc pytanie, czy można uznać za teren budowlany działkę oznaczoną w planie ogólnym jako np. strefa budownictwa jednorodzinnego, wielorodzinnego, czy też usług, jeśli dla danego terenu nie ma planu miejscowego, ale jest obszar uzupełnienia zabudowy. (Inwestor może wówczas łatwo wystąpić o decyzję WZ). Być może właściwym rozwiązaniem byłaby nowelizacja ustawy o VAT, dostosowana do założeń reformy planistycznej – mówi Arkadiusz Łagowski.
Zobacz też w LEX: Przygotowanie terenu pod inwestycję z uwzględnieniem postanowień planu ogólnego >
- W przypadku większości gmin (które nie są pokryte planami miejscowymi) wprowadzenie reformy planistycznej oznacza w praktyce ogromne zmiany i bariery w odrolnieniu gruntów. Efektem będzie wzrost cen – dodaje.
