Notariusz jest płatnikiem, ale to podatnik odpowiada za PCC
To podatnik odpowiada za zobowiązanie podatkowe. Zatem jeśli zaniżył wartość nieruchomości w akcie notarialnym umowy dożywocia i notariusz pobrał za niski podatek, podatnik nie może złożyć korekty dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych, bo to notariusz był jego płatnikiem. Podatnik powinien jednak dopłacić brakującą daninę.
Jakie są skutki podatkowe zaniżenia wartości nieruchomości w umowie o dożywocie? Przekonała się o tym pewna podatniczka, która mając wątpliwości wystąpiła interpretację do organów skarbowych w swojej indywidualnej sprawie. We wniosku poinformowała, że za pośrednictwem notariusza, została zawarta umowa o dożywocie, w formie aktu notarialnego. Wartość lokalu określono na kwotę 560 tys. zł a podatniczka ma pewne obawy, że nieumyślnie zaniżyła tę wartość. Wzięły się one stąd, że zauważyła w polisie, że mieszkanie w tamtym okresie ubezpieczone było na sumę gwarancyjną w wysokości 686 tys. zł.
Podatniczka uznała, że wystąpiła konieczność korekty podstawy opodatkowania w oparciu o art. 6 ust. 2 i 3 ustawy o PCC. Jednocześnie zapytała organy skarbowe czy wystarczy, że złoży korektę deklaracji PCC-3 i wpłaci różnicę podatku? Jej zdaniem to jest prawidłowe postępowanie.
W interpretacji z 3 sierpnia br. dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że w podatniczka ma rację tylko w części (0111-KDIB2-2.4014.114.2026.1.MM). Dyrektor KIS wskazał, że umowa dożywocia ma charakter umowy zobowiązującej, odpłatnej i wzajemnej. Przedmiotem świadczenia ze strony zbywcy (dożywotnika) jest przeniesienie własności nieruchomości. Ustawa nie ogranicza przy tym możliwości przeniesienia własności nieruchomości w zamian za ustanowienie praw dożywocia tylko do nieruchomości gruntowych. Możliwe zatem jest ustanowienie dożywocia na nieruchomości budynkowej lub lokalowej.
Umowa dożywocia nie określa kwotowo ceny, za jaką nieruchomość jest zbywana. Nabywca zobowiązuje się jedynie do świadczeń określonych w art. 908 Kodeksu cywilnego, przy czym ich wartość i okres, w którym mają być spełnione, w momencie zawierania umowy nie są znane.
Przypomniał, że zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 4 oraz ust. 2 ustawy o PCC, podstawę opodatkowania stanowi przy umowie dożywocia – wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Z kolei zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, stawki podatku wynoszą: od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2 proc.
Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie PCC oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem m.in. przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Jeżeli zatem czynność cywilnoprawna (umowa) dokonywana jest w formie aktu notarialnego to na notariuszu ciąży obowiązek pobrania i wpłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych do urzędu skarbowego. Do obowiązków notariusza jako płatnika, nie należy jednak kontrola wartości rynkowej przedmiotu umowy, a w konsekwencji podstawy opodatkowania wskazanej przez strony dokonywanej w formie aktu notarialnego czynności.
Wartość rynkowa nie musi wynikać z polisy
Dyrektor KIS stwierdził, że suma gwarancyjna określona w polisie ubezpieczeniowej niekoniecznie musi odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości, która jest podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wartość rynkową określa się na podstawie ww. art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Suma gwarancyjna określona na potrzeby ubezpieczenia nieruchomości nie ma wpływu na określenie podstawy opodatkowania z tytułu zawarcia umowy dożywocia.
Jednakże w przypadku, gdy czynność cywilnoprawna dokonywana jest w formie aktu notarialnego, strona tej czynności (podatnik) nie składa deklaracji PCC-3. Art. 10 ust. 1 ustawy o PCC wyklucza bowiem złożenie deklaracji w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku, gdy podatek jest pobierany przez płatnika. Konsekwencją tego jest brak możliwości złożenia korekty deklaracji, skoro sama deklaracja nie została złożona. Skoro więc w związku z zawarciem umowy dożywocia w formie aktu notarialnego podatniczka nie była zobowiązana do składania deklaracji PCC-3, to obecnie nie może ona złożyć korekty deklaracji.
Zdaniem organu, jednak jako podmiot, na którym ciąży obowiązek podatkowy z tytułu zawarcia umowy dożywocia, podatniczka może dopłacić należny podatek, jeżeli faktycznie wartość rynkowa, od której notariusz jako płatnik pobrał podatek, została zaniżona przez strony transakcji.
Eksperci: To podatnik odpowiada za zobowiązanie podatkowe
- Powołana interpretacja zwraca uwagę na dwa dość istotne aspekty: określenia wartości rynkowej nieruchomości oraz pewnej proceduralnej luki prawnej. W przypadku umowy dożywocia podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jak słusznie zauważył organ w wydanej interpretacji. Zatem to wartość nieruchomości warunkuje wysokość płaconego przez nabywcę nieruchomości - podatku od czynności cywilnoprawnej. Ta wartość nie może być dowolna, musi odpowiadać wartości rynkowej. I słusznie organ zauważył, że wartość wskazana w umowie ubezpieczenia nieruchomości, nie zawsze odpowiada wartości rynkowej tej nieruchomości – podkreśla Agnieszka Zachorska, doradca podatkowy, Kancelaria Pietrusiński sp.k.
Ekspertka wyjaśnia, że wartość rynkową nieruchomości można ustalić uzyskując odpłatną opinię profesjonalnego rzeczoznawcy, ale również nabywca nieruchomości sam może dokonać prostej analizy rynku, poprzez zgromadzenie danych z ogłoszeń sprzedaży nieruchomości na portalach internetowych.
- Istotne, by porównywalne były cechy danej nieruchomości co do jej rodzaju (lokal mieszkalny/dom jednorodzinny), lokalizacji, powierzchni użytkowej, stanu technicznego etc. Rzetelne zgromadzenie takich danych będzie stanowiło wystarczający dowód przed urzędami dla określenia wartości rynkowej nieruchomości – podkreśla Agnieszka Zachorska.
Dodaje ona, że zgodnie z obowiązującymi przepisami podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika a taka sytuacja ma miejsce w przypadku nabycia własności nieruchomości.
- Skoro, podatnik nie składa deklaracji w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, to tym samym nie może złożyć korekty deklaracji a jednocześnie pozostaje zobowiązany do prawidłowego wykonania obowiązku podatkowego. Przepisy nie przewidują odrębnej procedury umożliwiającej formalne skorygowanie podatku pobranego przez notariusza jako płatnika. Wobec tego, moim zdaniem w takiej sytuacji należy złożyć do urzędu odpowiednie pismo wyjaśniające i dokonać wpłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę (jeśli faktycznie w wyniku analizy wartości nieruchomości okaże się, że jej wartość została zaniżona) – radzi Agnieszka Zachorska.
Czy warto optymalizować podstawę opodatkowania
- Ustalanie wartości rynkowej nieruchomości przy umowach dożywocia od lat budzi sporo emocji, zwłaszcza gdy strony próbują nieco „zoptymalizować” podstawę opodatkowania. Omawiana interpretacja Dyrektora KIS to świetny przykład na to, jak fiskus podchodzi do sytuacji, w której podatnik sam dostrzega błąd, składa korektę deklaracji PCC-3 i dopłaca podatek wraz z odsetkami – podkreśla Kinga Sadowska, konsultant podatkowy w Kancelarii Twój Doradca.
Dodaje, że w tej sprawie kluczowe było pytanie, czy dobrowolne skorygowanie deklaracji i uregulowanie zaległości wywoła właściwe skutki prawne i pozwoli zamknąć temat zaniżonej wartości nieruchomości.
- Dyrektor KIS uznał stanowisko wnioskodawcy za prawidłowe, potwierdzając, że podstawą opodatkowania w PCC musi być rzeczywista wartość rynkowa z dnia transakcji. Z tym rozstrzygnięciem należy się w pełni zgodzić. Stanowisko organu jest spójne z przepisami ustawy o PCC i Ordynacji podatkowej, które jasne stawiają sprawę: podatek płaci się od wartości rynkowej, a nie od kwoty wpisanej w akcie „według uznania stron”. W praktyce oznacza to, że przy umowie dożywocia zaniżenie wyceny to tylko odroczony w czasie problem. – podkreśla Kinga Sadowska.
Całe szczęście, jej zdaniem, system przewiduje tu koło ratunkowe – jeśli podatnik naprawi błąd z własnej inicjatywy, zanim zapuka do niego kontrola, sprawa zostaje zamknięta bez przykrych konsekwencji. - Moim zdaniem to rozstrzygnięcie wyważone, rozsądne i bardzo życiowe. Z jednej strony przypomina, że fiskus ma twarde mierniki i wyceny nieruchomości „po okazyjnej cenie” szybko wpadają mu w oko. Z drugiej – pokazuje, że samoczynna poprawka nie jest pułapką, lecz skuteczną drogą do odzyskania spokoju. Najważniejsza lekcja z tej sprawy: sztuczne zaniżanie wartości przy dożywociu to iluzoryczna oszczędność, ale szybka korekta potrafi uratować sytuację – podkreśla Kinga Sadowska.
