Najem w fundacji rodzinnej bez zwolnienia, ale i bez sankcyjnej stawki podatku
Najem nieruchomości przez fundację rodzinną na rzecz podmiotu powiązanego nie może korzystać z preferencyjnego opodatkowania. Jeśli jednak odbywa się on na zasadach rynkowych, nie dochodzi do powstania ukrytych zysków. Potwierdza to skarbówka w niedawnej interpretacji. Według ekspertów to właściwe podejście. Zwracają jednak uwagę, że po trzech latach przepisy o fundacji rodzinnej nadal budzą wiele wątpliwości interpretacyjnych. Niepokojące są też zapowiedzi zmian ustawy.
Fundacja rodzinna, jako instytucja mająca stanowić stabilny fundament dla rodzinnego, wielopokoleniowego biznesu, pojawiła się w polskim prawie dokładnie trzy lata temu. O jej popularności świadczy fakt, że do końca kwietnia 2026 r. założonych zostało ponad 7 tys. fundacji. Jednak po trzech latach od wejścia w życie ustawy o fundacji rodzinnej rozliczenie podatkowe tych podmiotów nadal budzi wiele wątpliwości. Dotyczą one m.in. rozliczenia najmu na rzecz podmiotu powiązanego.
Ponadto organy podatkowe zaczęły postrzegać fundację jako źródło optymalizacji podatkowej. W związku z tym rząd przygotował projekt nowelizacji ustawy o CIT zawierający zmiany dotyczące fundacji rodzinnej. Prezydent zawetował jednak zmiany, które miały ograniczyć zwolnienia podatkowe dla fundacji rodzinnych od 1 stycznia 2026 roku. Planowane zmiany nie weszły w życie, a fundacje rodzinne zachowały dotychczasowe preferencje podatkowe. Rząd nie daje jednak za wygraną. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wiosną 2026 r. rozpoczęło spotkania konsultacyjne w zakresie postulatów dotyczących zmian ustawy o fundacji rodzinnej. Jednak nie wypracowano jak na razie optymalnych rozwiązań. Instytucja ta wymaga bez wątpienia pewnej naprawy. Jak szybko to nastąpi, trudno powiedzieć.
Pytanie o rozliczenia najmu
Wątpliwości dotyczące rozliczenia miała też fundacja rodzinna, która jest właścicielem nieruchomości. Fundacja planuje zawrzeć umowę najmu tej nieruchomości ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, której wspólnikami są osoby będące jednocześnie założycielami oraz beneficjentami fundacji. Spółka wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej. Najem ma mieć charakter odpłatny i jest realizowany na warunkach rynkowych. Fundacja prowadzi działalność zgodnie z ustawą z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej (Dz.U. 2023 poz. 326), w szczególności w zakresie dozwolonej działalności gospodarczej polegającej na najmie, dzierżawie lub udostępnianiu mienia na innej podstawie.
Fundacja zapytała we wniosku o interpretację, czy jej przychody z najmu nieruchomości na rzecz spółki z o.o., której wspólnikami są założyciele oraz beneficjenci fundacji, wykorzystywanej przez tę spółkę do prowadzenia działalności gospodarczej, podlegają opodatkowaniu, czy też korzystają ze zwolnienia przewidzianego w art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT? Zapytała, czy fakt powiązań osobowych pomiędzy fundacją a najemcą (spółką z ograniczoną odpowiedzialnością), wpływa na możliwość zastosowania tego zwolnienia? Chodziło też o kwestie, czy odpłatny najem nieruchomości w opisanej sytuacji, przy zachowaniu warunków rynkowych, może zostać uznany za świadczenie na rzecz beneficjentów, skutkujące obowiązkiem opodatkowania CIT?
Zdaniem fundacji jej przychody w opisanej sytuacji nie podlegają opodatkowaniu i korzystają ze zwolnienia przewidzianego w art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT. Powiązania osobowe nie wpływają na zwolnienie, a odpłatny najem na warunkach rynkowych nie stanowi świadczenia na rzecz beneficjentów.
Brak zwolnienia, 19 proc. stawka podatku
W interpretacji z 1 kwietnia br. dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że stanowisko fundacji jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe (0111-KDIB1-2.4010.69.2026.2.END). Uznał, że w związku z wyłączeniem na mocy art. 6 ust. 8 ustawy o CIT określonego w art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT zwolnienia podmiotowego fundacji rodzinnej, właściwą stawką CIT od najmu nieruchomości na rzecz podmiotu powiązanego będzie 19 proc.
Dochody fundacji rodzinnej z najmu nieruchomości na rzecz spółki z o.o., której wspólnikami są założyciele oraz beneficjenci fundacji, wykorzystywanej przez tę spółkę do prowadzenia działalności gospodarczej, podlegają opodatkowaniu CIT. Świadczenie odpłatnego wynajmu dla spółki powiązanej nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT.
Zdaniem organu, fakt powiązań osobowych pomiędzy fundacją rodzinną a najemcą, wynikający z tego, że wspólnikami spółki są jednocześnie założyciele oraz beneficjenci fundacji, wpływa na możliwość zastosowania zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT. W opisanej we wniosku sytuacji znajdzie zastosowanie wyłączenie, o którym mowa w art. 6 ust. 8 ustawy o CIT. Efektem jest brak możliwości zwolnienia tych przychodów z podatku.
Dyrektor KIS dodał, że w opisanych okolicznościach, wskazany we wniosku odpłatny najem nieruchomości na rzecz podmiotu powiązanego na warunkach rynkowych nie stanowi świadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o fundacji rodzinnej ani świadczenia w postaci ukrytych zysków.
Eksperci: Trzy ważne kwestie
- Interpretacja jest ciekawa, z praktycznego punktu widzenia, gdyż odnosi się do trzech kwestii podatkowych związanych z funkcjonowaniem fundacji: działalności dozwolonej fundacji, utraty zwolnienia przez fundację rodzinną oraz opodatkowania świadczeń lub ukrytych zysków – podkreśla Agnieszka Fijałkowska-Wocial, doradca podatkowy w Kancelarii LTCA.
Nasza rozmówczyni zaznacza, że fundacja rodzinna jest podatnikiem CIT, jednak należy tu oddzielić dwie sfery opodatkowania.
- Pierwsza - to sfera bieżącej działalności fundacji, gdzie należy ocenić, czy dany dochód korzysta ze zwolnienia. Druga - to sfera świadczeń na rzecz beneficjentów, gdzie pojawia się odrębny mechanizm opodatkowania stawką 15 proc. – wyjaśnia Agnieszka Fijałkowska-Wocial. Ekspertka zwraca uwagę, że dyrektor KIS potwierdził, iż najem nieruchomości, nawet na rzecz podmiotów powiązanych, nie jest działalnością niedozwoloną, która podlegałaby sankcyjnej stawce 25 proc., gdyż nadal mieści się w katalogu działalności dozwolonej z art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej.
- Jednocześnie najem składników majątku służących prowadzeniu działalności przez beneficjenta, fundatora albo podmiot powiązany (przy progu powiązania co najmniej 5 proc.) wyłącza zwolnienie podmiotowe fundacji rodzinnej. W konsekwencji, skoro najem pozostaje działalnością dozwoloną, dochody z wynajmu na rzecz podmiotów powiązanych będą opodatkowane podstawową 19 proc. stawką CIT a utrata zwolnienia nie musi w każdej sytuacji oznaczać opodatkowania sankcyjną stawką 25 proc. właściwą dla działalności niedozwolonej – podkreśla Agnieszka Fijałkowska – Wocial.
Zwraca ona uwagę na fakt, że organ stwierdził, iż rynkowy, odpłatny najem na rzecz spółki powiązanej nie jest ani świadczeniem na rzecz beneficjenta, ani ukrytym zyskiem opodatkowanym 15 proc. podatkiem.
Jeżeli transakcja ma charakter rzeczywiście odpłatny i rynkowy, nie ma podstaw do automatycznego zastosowania opodatkowania z art. 24q – podkreśla Agnieszka Fijałkowska- Wocial.
Nie ma ukrytych zysków
- Odnosząc się do przedstawionego stanu faktycznego, należy uznać, że organ podatkowy dokonał prawidłowej wykładni przepisów. W sytuacji, gdy fundacja rodzinna wynajmuje nieruchomość podmiotowi powiązanemu, nie znajduje zastosowania preferencyjne opodatkowanie, co wprost wynika z treści art. 6 ust. 8 ustawy o CIT. Dodatkowo organ słusznie wskazał, że jeśli najem odbywa się na zasadach rynkowych, nie dochodzi do powstania ukrytych zysków – podkreśla dr Mateusz Gogol, doradca podatkowy z Kancelarii Dudkowiak & Putyra.
W jego ocenie stanowisko organu jest prawidłowe, a wydana interpretacja odpowiada prawu.
- Jednocześnie jednak plany nowelizacji przepisów dotyczących fundacji rodzinnej oceniam negatywnie, gdyż podważają one sens istnienia tej instytucji. Choć zdarzają się przypadki zakładania fundacji w celach optymalizacyjnych, nie można negować jej istoty i zmieniać przepisów wyłącznie w celu uniknięcia optymalizacji podatkowej. Organy podatkowe dysponują przecież odpowiednimi narzędziami, takimi jak klauzula ogólna przeciwko unikaniu opodatkowania (GAAR), które mogą skutecznie wykorzystywać – stwierdza dr Mateusz Gogol.
