MF: Nie będzie zmian w VAT w związku z reformą planistyczną

Ministerstwo Finansów przeanalizowało kwestię reformy planistycznej i jej ewentualnego wpływu na opodatkowanie VAT dostaw gruntów. Według MF, nie ma konieczności zmiany przepisów o VAT. Wprowadzone reformą plany ogólne gminy nie decydują o przeznaczeniu określonej nieruchomości gruntowej. Nadal funkcjonować będą takie akty jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz decyzja o warunkach zabudowy, na podstawie których dany grunt jest definiowany na potrzeby stosowania przepisów dotyczących VAT.

Od 1 września podstawowymi dokumentami planistycznymi są plany ogólne, które zastępują studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Wynika tak z nowelizacji ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2026 r. poz. 538), wprowadzonej ustawą z 30 kwietnia 2026 r.

Ustawa o VAT zostaje bez zmian

Powstało pytanie czy konsekwencją nie powinny być zmiany w ustawie o VAT, która odwołuje się do przeznaczenia terenu w miejscowym planie, a w przypadku jego braku - w decyzji WZ. Przepisy ustawy o VAT nie zawierają postanowień dotyczących planu ogólnego i obszaru uzupełniania zabudowy.

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT przez tereny budowlane (wyłączone ze zwolnienia od VAT), rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednak - jak poinformowało Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na pytanie Prawo.pl - po przeprowadzeniu analiz resort uznał, że nie ma konieczności zmian w ustawie.

- Przeprowadzona przez Ministerstwo Finansów analiza wykazała, że nowelizacja przepisów ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wprowadzona ustawą z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, nie powoduje konieczności zmiany przepisów o VAT. Plany ogólne gminy, wprowadzone ww. ustawą nowelizującą, stanowią akty prawa miejscowego, określające strefy planistyczne, nie decydują jednak o przeznaczeniu określonej nieruchomości gruntowej. Nadal funkcjonować będą takie akty jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz decyzja o warunkach zabudowy, na podstawie których dany grunt jest definiowany na potrzeby stosowania przepisów dotyczących VAT - wyjaśnia resort finansów.

Według Arkadiusza Łagowskiego, doradcy podatkowego, wspólnika w kancelarii Chojnacka & Łagowski Doradcy Podatkowi, dobrze się stało, iż temat został dostrzeżony przez MF i poddany analizie. 

- Rzeczywiście samo wyznaczenie strefy planistycznej w planie ogólnym nie przesądza o przeznaczeniu konkretnej działki. Do tego nadal niezbędny jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy. Jednocześnie w ramach planów ogólnych funkcjonuje instytucja Obszaru Uzupełnienia Zabudowy (OUZ). Jeżeli dana działka została objęta strefą wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, a dodatkowo znajduje się w granicach OUZ, można mówić o pewnym automatyzmie w uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy na cele budowlane. Takiego mechanizmu nie było dotychczas w systemie opartym na studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Pozostaje mieć nadzieję, że również ten aspekt był przedmiotem analizy MF, a rozważania nie ograniczyły się wyłącznie do stwierdzenia, że w obrocie nadal funkcjonują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje o warunkach zabudowy - wyjaśnia Arkadiusz Łagowski. 

Co to oznacza dla podatników

Według Marka Przybylskiego, doradcy podatkowego, menedżera w MDDP, Ministerstwo Finansów powinno przedstawić swoje stanowisko bardziej dostępnej formie - np. na swojej stronie internetowej.

- MF nie widzi potrzeby zmiany definicji terenów budowlanych w ustawie o VAT. Oznacza to, że dla transakcji sprzedaży nieruchomości istotne będą dalej tylko zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (szacunkowo ma je 1/3 kraju), czy też decyzji WZ. Tylko takie akty prawne będą rozstrzygać o zwolnieniu albo opodatkowaniu VAT, w zależności od przeznaczenia gruntu. Plany ogólne nie będą rozstrzygać bezpośrednio o zwolnieniu albo opodatkowaniu VAT. Jednak uchwalenie planu ogólnego będzie wskazywać na to, że w przyszłości może być przyjęty MPZP według nowych regulacji, ale też, co ważniejsze, że będzie można od września 2026 r. dalej uzyskiwać dla objętych nim gruntów decyzje WZ - komentuje Marek Przybylski.

-  Wobec zmiany stanu prawnego wskazana byłaby także aktualizacja interpretacji ogólnej MF z 14 czerwca 2013 r., nr PT10/033/12/207/WLI/13/RD 58639 o rolę planów ogólnych. W interpretacji tej opisano rolę studium przestrzennego i ewidencji gruntów. Uzupełnienie interpretacji powinno także wskazać, że plan ogólny nie wpływa na opodatkowanie VAT - dodaje. 

Przypomnijmy, że interpretacja ogólna została wydana w związku z tym, że 1 kwietnia 2013 r. w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT wprowadzono definicję terenu budowlanego (grunty przeznaczone pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Od 1 kwietnia 2013 r. obowiązuje również nowe brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT przewidujące zwolnienie od podatku w przypadku dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. MF wyjaśniło w interpretacji ogólnej, że w konsekwencji dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług.