Czy właściciel ma przychód, gdy dzierżawca płaci daninę od nieruchomości
Jeśli zgodnie z umową dzierżawy (w ramach tzw. najmu prywatnego) dzierżawca płaci na rzecz właściciela nieruchomości należny podatek od nieruchomości, przychodem wydzierżawiającego jest wyłącznie kwota czynszu określona w umowie. Zwracany wydzierżawiającemu podatek od nieruchomości nie stanowi dla niego przysporzenia majątkowego i nie podlega opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym.
Zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania (art. 9 ust. 1 ustawy o PIT) opodatkowaniu podlegają wszystkie dochody, z wyjątkiem dochodów zwolnionych lub objętych zaniechaniem poboru podatku. Przychodem są pieniądze, wartości pieniężne oraz świadczenia otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika (art. 11 ust. 1 ustawy o PIT).
Jak opodatkować najem
Ustawa o PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów i przewiduje, że jeden przychód może być przypisany wyłącznie do jednego źródła (art. 10). W przypadku umów najmu ustawodawca wyróżnia dwa odrębne źródła przychodów:
• pozarolniczą działalność gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 3),
• najem prywatny, obejmujący najem, podnajem, dzierżawę i umowy podobne, z wyłączeniem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6).
Działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o PIT to działalność zarobkowa prowadzona we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły (art. 5a pkt 6). Nie uznaje się za nią czynności wykonywanych pod kierownictwem, w miejscu i czasie wyznaczonym przez zlecającego oraz bez ponoszenia ryzyka gospodarczego (art. 5b ust. 1). Jeżeli działalność prowadzi spółka osobowa, przychody wspólników z udziału w tej spółce są kwalifikowane jako przychody z działalności gospodarczej (art. 5b ust. 2).
Najem może zostać uznany za działalność gospodarczą, jeżeli dotyczy składników majątku związanych z tą działalnością lub gdy najem stanowi jej przedmiot (art. 14 ust. 2 pkt 11). NSA w uchwale z 24 maja 2021 r. (II FPS 1/21) potwierdził, że przychody z najmu co do zasady stanowią najem prywatny, chyba że nieruchomość została wprowadzona do majątku firmowego.
Dochody z najmu prywatnego są opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (art. 9a ust. 6 ustawy o PIT oraz art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym PIT). Ryczałtem opodatkowuje się otrzymane pieniądze, wartości pieniężne oraz świadczenia w naturze (art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym PIT).
Przepisy przewidują również szczególne zasady ustalania przychodu, m.in. w przypadku przeniesienia wierzytelności z tytułu czynszu na osobę trzecią (art. 6 ust. 1ba ustawy o zryczałtowanym PIT).
W analizowanym zagadnieniu kluczowe jest ustalenie, czy podatek od nieruchomości, który oprócz czynszu ponosi dzierżawca, powinien być wliczany do podstawy opodatkowania przychodów z najmu prywatnego (w szczególności dzierżawy nieruchomości).
Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Czynsz może być określony w pieniądzach, świadczeniach innego rodzaju lub jako ułamkowa część pożytków.
Czynsz stanowi przychód podatkowy
Organy podatkowe przyjmują, że podstawą powstania przychodu z dzierżawy jest zawarcie umowy określającej wysokość czynszu. To właśnie czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego i jego przychód podatkowy. Przychód powstaje jednak dopiero w momencie otrzymania czynszu lub postawienia go do dyspozycji wydzierżawiającego, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym PIT.
Wydatki ponoszone przez dzierżawcę, takie jak podatki i opłaty publicznoprawne związane z przedmiotem dzierżawy, nie stanowią przychodu wydzierżawiającego, jeżeli z umowy wynika, że obowiązek ich ponoszenia spoczywa na dzierżawcy. Nie mieszczą się one w pojęciu świadczeń w naturze ani innych nieodpłatnych świadczeń z art. 11 ust. 1 ustawy o PIT i nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego.
Oznacza to, że w przypadku dzierżawy nierealizowanej w ramach działalności gospodarczej (tzw. najmu prywatnego) podstawą opodatkowania ryczałtem jest wyłącznie czynsz określony w umowie. Jeżeli umowa przewiduje, że dzierżawca uiszcza podatek od nieruchomości należny od właściciela, kwota tego podatku nie stanowi przychodu wydzierżawiającego i nie podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Stanowisko to potwierdzają interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, m.in.: – interpretacja z 13 listopada 2025 r., 0112‑KDIL2‑2.4011.794.2025.1.AA, – interpretacja z 7 listopada 2025 r., 0112‑KDIL2‑2.4011.749.2025.2.KP.
Autor: Marcin Szymankiewicz, doradca podatkowy
