Chodzi o osoby, które zarejestrowały jednoosobową działalność gospodarczą we własnym domu czy mieszkaniu i odliczały część odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego na jej zakup. To powszechna praktyka, a skarbówka od dawna zgadza się, by przedsiębiorcy odliczali część kosztów utrzymania nieruchomości, przypadających proporcjonalnie na powierzchnię wykorzystywaną w tej działalności. Zwykle jest to 20-30 proc. W takiej samej proporcji można też odliczyć odsetki na spłatę kredytu hipotecznego.
Potwierdzeniem takiego stanowiska może być interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0115-KDIT3.4011.777.2023.3.KP. Organ zgodził się w niej, że wydatki na czynsz, energię, wodę oraz inne media mogą być częściowo kosztem uzyskania przychodu. Taką odpowiedź uzyskał przedsiębiorca, który świadczy usługi zdalnie ze swojego mieszkania, ale nie ma wydzielonego gabinetu, więc określił szacunkowo powierzchnię wykorzystywaną na potrzeby prowadzonej działalności. W tym wypadku było to 30 proc. Mieszkanie zostało kupione na kredyt. Fiskus potwierdził, że w takiej sytuacji przedsiębiorca odliczy też 30 proc. odsetek od kredytu hipotecznego.
Unieważnienie umowy kredytu wpływa na rozliczenie PIT
Powstaje jednak pytanie, co w sytuacji gdy przedsiębiorca zaciągnął kredyt we frankach szwajcarskich, a po latach uzyskał unieważnienie umowy. Nieważność umowy kredytu oznacza bowiem, że zobowiązania banku i klienta nigdy nie powstały, a strony zobowiązane są zwrócić to, co świadczyły w związku z nieważną umową jako świadczenia nienależne. Kredytodawca winien zatem zwrócić wszystkie świadczenia pobrane od kredytobiorcy, a kredytobiorca winien zwrócić kwotę faktycznie otrzymanego kredytu. W przypadku stwierdzenia nieważności umowy przez sąd skutki prawne na gruncie cywilnym występują ex tunc (wstecz) - umowa kredytu jako nieważna już od chwili jej zawarcia nie wywołuje skutków prawnych.
Jeśli przedsiębiorca odliczał odsetki, unieważnienie umowy wpływa też na jego rozliczenia podatkowe.
Jak wyjaśnia Maciej Małanicz-Przybylski, adwokat, partner w kancelarii KBiW Kurpiejewski Budzewski i Wspólnicy, zawarcie i wykonanie umowy zazwyczaj po jednej stronie generuje przychód, a po drugiej wydatek, często uznawany za koszt podatkowy. Kwestia skutków, jakie w warstwie podatkowej wywołuje cywilnoprawna nieważność umowy, nie została jednoznacznie wyjaśniona w orzecznictwie. I nie chodzi tu o sytuacje, kiedy sama umowa nie może zostać skutecznie zawarta (np. łapówka), bo takie przychody są generalnie wyłączone spod opodatkowania PIT.
- Ustalenie, że umowa kredytu jest nieważna, powoduje skutki takie, jakby nigdy nie została zawarta. W konsekwencji strony zobowiązane są do zwrotu tego, co sobie wzajemnie świadczyły. Oznacza to, że bank powinien zwrócić m.in. kwoty otrzymane od kredytobiorcy tytułem odsetek. Jeżeli kredytobiorca wcześniej zaliczył część odsetek od kredytu do kosztów uzyskania przychodu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to po otrzymaniu ich zwrotu powinien rozpoznać je jako przychód. Natomiast inaczej sprawa będzie się miała, w sytuacji gdy kredytobiorca albo nie rozliczał odsetek w kosztach, albo następczo skorygował swoje rozliczenia w tym zakresie – w takim przypadku zwrócone odsetki nie powinny stanowić dla niego przychodu – mówi mec. Małanicz-Przybylski.
Zobacz w LEX: WIBORowicze jak frankowicze - czy oby na pewno? Motywy rozstrzygnięcia w sprawach frankowych a umowy kredytów z WIBORem > >
Możliwy dodatkowy podatek
Adam Allen, doradca podatkowy, wspólnik w Thedy & Partners, wyjaśnia, że unieważnienie umowy kredytu może dotyczyć zarówno odsetek zapłaconych, jak też niezapłaconych (np. skapitalizowanych do wartości kredytu). W przypadku odsetek już zapłaconych, które w wyniku unieważnienia umowy kredytu zostają zwrócone kredytobiorcy, przestaje działać powód zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów (ostatecznie nie zostały zapłacone).
- Zwrócone odsetki należy więc wyłączyć z kosztów uzyskania przychodów. W tym zakresie może być należny podatek z działalności gospodarczej, bowiem zaniechanie poboru PIT nie dotyczy działalności gospodarczej. Podsumowując, samo unieważnienie odsetek nie podlega PIT (mamy zaniechanie poboru podatku), ale zaliczenie tych odsetek do kosztów podlega korekcie i zapłacie dodatkowego PIT - mówi Adam Allen.
Chodzi o zaniechanie poboru podatku na podstawie rozporządzenia ministra finansów w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (Dz.U. 2024, poz. 102 ze zm). Zgodnie z rozporządzeniem kwota umorzonej wierzytelności jest zwolniona z podatku pod warunkiem, że kredyt został zaciągnięty na jedną inwestycję mieszkaniową.
Zobacz także w LEX: Zmiana w przepisach dot. właściwości miejscowej sądu a roszczenia frankowiczów > >
![PIT. Komentarz 2025 [PRZEDSPRZEDAŻ]](https://static.profinfo.pl/storage/image/core_files/2018/7/9/68a1d4a5ceef292d44fa9465d0ea442a/admin/preview/PRZEDSPRZEDAZ_C_150.gif)
Cena promocyjna: 211.65 zł
|Cena regularna: 249 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 186.74 zł
Problem może dotyczyć wielu osób
- W przypadku unieważnienia umowy kredytu korzystne dla podatników stanowisko skarbówki może mieć negatywne konsekwencje podatkowe. To, co wcześniej odliczyli jako koszty uzyskania przychodu, teraz staje się przychodem. Problem może dotyczyć wielu osób, bo to powszechna praktyka - mówi Agata Malicka, współwłaścicielka biura rachunkowego.
Dodaje, że aby odliczać koszty utrzymania nieruchomości, nie trzeba jej nabywać w ramach działalności gospodarczej, ani wprowadzać jej do ewidencji środków trwałych. Chodzi o sytuację, w której dana osoba kupuje mieszkanie na kredyt jako konsument, a następnie rejestruje w nim siedzibę jednoosobowej działalności gospodarczej, co jest częstą praktyką przy samozatrudnieniu i pracy zdalnej.
Przykładowo w interpretacji z 6 marca 2024 r. (nr 0112-KDIL2-2.4011.41.2024.1.KP) dyrektor KIS potwierdził, że istnieje związek przyczynowo-skutkowy między wydatkami na utrzymanie domu, a prowadzoną działalnością gospodarczą, czyli wydatki te mają lub mogą mieć wpływ na wysokość przychodów. To oznacza, że koszty prądu, ogrzewania, podatek od nieruchomości, abonament za internet – proporcjonalnie do powierzchni nieruchomości wykorzystywanej na cele biznesu – będą stanowić koszty uzyskania przychodu. Również odsetki od kredytu hipotecznego, proporcjonalnie do zajmowanej na działalność gospodarczą powierzchni nieruchomości, będą stanowić koszty podatkowe. Przedsiębiorca nie może odliczyć całości wydatków, ale odlicza je w proporcji pomieszczeń wykorzystywanych na cele prowadzonej działalności gospodarczej.
Sprawdź w LEX: Przymusowa restrukturyzacja banku a roszczenia frankowiczów > >
Kłopoty z ulgą odsetkową i mieszkaniową
Unieważnienie umowy kredytu ma również inne konsekwencje. Jeśli kredytobiorca korzystał z ulgi odsetkowej albo mieszkaniowej, może być zmuszony dopłacić podatek. Problem dotyczy ulgi odsetkowej obowiązującej w latach 2002-2006, z której podatnicy mogą korzystać - na zasadzie praw nabytych - aż do 2027 r. Pozwala ona odliczyć od dochodu część odsetek zapłaconych od kredytu zaciągniętego na własne potrzeby mieszkaniowe, jak np. budowa domu czy zakup mieszkania.
Problem w tym, że jeśli bank zwraca pobrane nienależnie odsetki - odliczone przez klienta w ramach ulgi - to są one dla kredytobiorcy dochodem podlegającym opodatkowaniu. Zgodnie bowiem z art. 45 ust. 3a ustawy o PIT, jeżeli kredytobiorca odliczył odsetki od dochodu, a następnie otrzymał zwrot odliczonych kwot (w całości lub w części), to musi powiększyć dochód o kwoty poprzednio odliczone.
Problemy mają też osoby korzystające z ulgi mieszkaniowej. To rozwiązanie, które pozwala uniknąć zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości, w sytuacji gdy sprzedaż ta nastąpi przed upływem pięciu lat od nabycia. Sprzedający nie zapłaci PIT, jeśli zainwestuje pieniądze we własne cele mieszkaniowe. Może np. kupić nowe mieszkanie albo spłacić kredyt (wraz z odsetkami) zaciągnięty na cele mieszkaniowe. Sytuacja komplikuje się jednak, gdy umowa kredytu została unieważniona przez sąd. Według skarbówki umowa kredytu powinna być traktowana tak, jakby nigdy nie została zawarta, a to... uniemożliwia skorzystanie z ulgi.
Czytaj również: Frankowiczom grozi wysoki podatek za zwrócone odsetki
Unieważnienie kredytu frankowego a ulga mieszkaniowa
