Biegły bada ceny w całej miejscowości

Odniesienie się do przeciętnych cen w wybranych tylko dzielnicach, a nie do przeciętnych cen w danej miejscowości może mieć istotny wpływ na określenie wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnej. Takie stanowisko wynika z wyroku NSA z 5 września 2012 r.

W przedmiotowej sprawie podatnik w skardze do WSA w Krakowie wskazał, że sporządzony przez biegłego operat szacunkowy podawał rażąco zawyżoną wartość przedmiotu transakcji i jest nietrafny pod względem faktycznym i metodologicznym. Zdaniem podatnika, w wyniku zastosowania nie obowiązujących przepisów, poszukiwanie przeciętnych cen w obrocie nieruchomościami podobnymi do przedmiotowej zawężone zostało do "miejsca jej położenia", podczas gdy biegły powinien wskazać przeciętne ceny stosowane "w danej miejscowości" (czyli de facto we wszystkich dzielnicach miasta).

NSA, do którego trafiła sprawa uznał, że określone w art. 6 ust. 2 PCC w brzmieniu z 2004 r. pojęcia "przeciętnych cen rzeczy stosowanych w danej miejscowości" oraz "przeciętnych cen z uwzględnieniem miejsca położenia rzeczy" - nie muszą być tożsame, a mogą być istotnie różne, jeżeli za miejsce położenia rzeczy uzna się dzielnicę miejscowości podzielonej na wiele dzielnic. Z opinii biegłego wynika, że biegły przeprowadził, a organy podatkowe i WSA zaakceptowały, badanie przeciętnych cen porównywalnych nieruchomości w relacji do 4 dzielnic, podczas gdy podatnik podnosi, że miasto ("miejscowość") podzielone jest na wiele więcej dzielnic. Zdaniem NSA organy podatkowe i Sąd pierwszej instancji powinny były zwrócić uwagę na to, że odniesienie się do przeciętnych cen w wybranych tylko dzielnicach a nie do przeciętnych cen w danej miejscowości - przy prawidłowym stosowaniu art. 6 ust. 2 PCC - mogło mieć istotny wpływ na określenie wartości rynkowej przedmiotu analizowanej czynnoścU cywilnoprawnej, a przez to i na wynik sprawy. Dlatego też organy podatkowe powinny zlecić biegłemu uzupełnienie sporządzonej opinii, tak aby, uwzględniając prawidłową treść art. 6 ust. 2 PCC , wypowiadała się ona w przedmiocie cen porównywalnych nieruchomości w miejscowości, a nie tylko w wybranych przez biegłego dzielnicach miejscowości, chyba że biegły ustali, wskaże i uzasadni, że porównywalnych nieruchomości w innych dzielnicach, aniżeli dotąd wzięte pod uwagę, nie ma.

Wyrok NSA z 5 września 2012 r., II FSK 2377/10, LEX nr 1216606

Przywołane akty prawne:

Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 t.j.)