W połowie kwietnia do konsultacji publicznych trafił projekt nowelizacji prawa budowlanego. Przewiduje on też istotne zmiany dotyczące legalizacji tzw. samowoli budowlanych. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, autor projektu, chce wprowadzić prostą procedurę legalizacyjną dla budynków powstałych bez zgłoszenia czy pozwolenia na budowę ponad 20 lat temu. Inicjowałby ją właściciel lub zarządca takiego obiektu. Taka legalizacja byłaby możliwa bez konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej. Tyle, że przyznanie się do samowoli budowlanej może spowodować poniesienie opłat wynikających z innych ustaw.
Legalizacja domu na działce rolnej może słono kosztować
Część z samowoli mogła powstać na gruntach rolnych, które nie zostały wyłączone z produkcji (odrolnione). – W takiej sytuacji właściciel, który zechce skorzystać z tzw. prostej legalizacji będzie musiał liczyć się z karę wskazaną w art. 28 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – tłumaczy dr Martyna Sługocka z Dolnośląskiego Urzędu Wojewódzkiego, specjalizująca się w prawie budowlanym. Zgodnie z tym artykułem w razie stwierdzenia, że grunty zostały wyłączone z produkcji niezgodnie z przepisami ustawy, ustala się opłatę w wysokości dwukrotnej należności, czyli jednorazowej opłaty z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji. Opłata ta wynika z art. 12 ustawy i uzależniona jest od klasy gleby. Przykładowo dla 1 ha gruntów klasy IVb wynosi 145 725 zł, a dla kl IVa – 204 015 zł. - W przypadku wybudowania budynku na tych najlepszych ziemiach kara może sięgać nawet 800 tys. zł na 1 ha – dodaje Martyna Sługocka.
Wysokie opłaty odstraszają
W uzasadnieniu do projektu ministerstwo podkreśla, że właściciele zwykle nie podejmują próby legalizacji samowolnie zrealizowanych obiektów budowlanych właśnie z obawy przed wysokimi opłatami legalizacyjnymi. Obecnie wysokość opłaty legalizacyjnej jest zależna od kategorii i wielkości obiektu. Generalnie 25 000 zł mnoży się przez współczynnik kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w). Ich wysokość określa załącznik do ustawy. Przykładowo, dla domu jednorodzinnego wynoszą one odpowiednio 2 i 1, co daje opłatę legalizacyjną w wysokości 50 tys. złotych. - Może się na przykład okazać, że z uwagi na wysokość opłaty legalizacyjnej inwestor nie będzie zainteresowany legalizacją samowoli, co będzie prowadzić do nakazania przez organ nadzoru budowlanego rozbiórki samowolnie wybudowanego obiektu lub jego części zgodnie z art. 48 ust. 1 oraz art. 49b ust. 1 - tłumaczy Dorota Dorska-Havaris, radca prawny, w komentarzu praktycznym "Legalizacja samowoli budowlanej – krok po kroku" dostępnym w Systemie Informacji Prawnej LEX. I nowelizacja prawa budowlanego pozwoli na legalizację bez opłaty, tyle, że nie przewiduje uniknięcia kary za złamanie innych przepisów. Warto zatem pomyśleć o doprecyzowaniu przepisów dotyczących legalizacji także w innych ustawach. W innym razie nie każdą samowolę będzie opłacało się zalegalizować.
Czytaj w LEX: Samowola budowlana powstała pod rządami ustawy - Prawo budowlane z 1994 r. - jak zalegalizować?
Jak ma wyglądać prosta procedura
Zgodnie z projektem, legalizacja według uproszczonej procedury będzie sprowadzała się do złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy do organu nadzoru budowlanego. Będzie trzeba dołączyć do niego: oświadczenia o posiadanym prawie od dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oświadczenia o terminie zakończeniu budowy, inwentaryzacji powykonawczej oraz ekspertyzy technicznej. W uproszczonej procedurze legalizacyjnej organ nie będzie badał zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli w ciągu 30 dni organ nie wniesie sprzeciwu, oznaczać to będzie legalizację. Właściciel zyska więc prawo do użytkowania obiektu budowlanego.
POLECAMY: Warunki techniczne budynków i procedury budowlane. Poradnik dla praktyków >
Potwierdzeniem legalizacji, będzie wydane przez organ zaświadczenie. - Rola organu nadzoru budowlanego ma się ograniczać jedynie do sprawdzenia warunku, dotyczącego braku wszczęcia postępowania w sprawie budowy takiego obiektu oraz kompletności dołączonych dokumentów, w tym ekspertyzy technicznej, z której ma wprost wynikać czy obiekt nadaje się do użytkowania – w szczególności czy nie stwarza zagrożenia życia lub zdrowia ludzi – zauważa Radosław Wasiak, adwokat z kancelarii Wardyński i Wspólnicy. Organ będzie dodatkowo badał spełnienie warunku odnoszącego się do terminu zakończenia budowy – czy upłynęło przynajmniej 20 lat od jej ukończenia.
Taka regulacja będzie dotyczyć tylko obiektów, co do których nie zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie samowoli budowlanej. Zdaniem Radosława Wasiaka nowa procedura może pozytywnie wpłynąć na sytuację obiektów, które prawdopodobnie zostały wykonane zgodnie z obowiązującymi w przeszłości przepisami, jednak z uwagi na znaczący upływ czasu od dnia ich oddania do użytkowania nie zachowały się dokumenty potwierdzające ich legalność. - Dziś zdarzają się przypadki, w których na potrzeby innych postępowań (np. koncesyjnych) wymaga się przedstawienia dokumentów potwierdzających zgodność z prawem zrealizowanych inwestycji. Jeśli nie uda się znaleźć stosownych dokumentów w państwowych archiwach, właściciele takich obiektów nie mają możliwości uzyskania satysfakcjonującego ich dowodu. Nowa procedura może umożliwić im rozwiązanie tego problemu – podkreśla Wasiak.
Więcej przydatnych materiałów znajdziesz w LEX:
Opłaty legalizacyjne - co warto wiedzieć >
Nie masz dostępu do tych materiałów? Sprawdź, jak go uzyskać?
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
