Ostatnie wydarzenia w Warszawie, zwłaszcza te, które dotyczyły planów budowania wieżowców, spowodowały wzrost zainteresowania zasadami udzielania pozwoleń na tworzenie nowego ładu przestrzennego. Bardzo często usłyszeć można w mediach o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,  a zwłaszcza warunkach zabudowy. Choć dotyczą praktycznie nas wszystkich, to z praktycznego punktu widzenia są one podstawowe dla deweloperów. To oni bowiem na co dzień podejmują strategiczne decyzje zależne od tego, czy dysponują prawami wynikającymi z przyznania im właśnie planów zagospodarowania czy warunków zabudowy. Traktują je jako gwarancję stabilizacji, a więc coś, co zapewnia bezpieczeństwo prowadzonych inwestycji często wielomilionowych. Czasem stabilność taką zaburzać mogą nagłe decyzje o wpisaniu do ewidencji czy rejestru zabytków. Co oznaczają te pojęcia i czym są dla inwestorów – mówi Paulina Chołoniewska – ekspert z kancelarii Kijewski Graś. 

Warunki Zabudowy, a może Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – które z nich ważniejsze jest dla inwestora chcącego wznieść obiekty mające przynieść mu zysk? Czy to podstawowe kompendium wiedzy deweloperów?   

Wiele pojęć związanych z prawem nieruchomości, które to słyszymy na co dzień, wydają się być pozornie łatwymi i zrozumiałymi. Warto poznać ich szczegółową definicję, gdyż może to nas uchronić przed przykrymi niespodziankami, szczególnie przed zakupem nieruchomości i planowaniem inwestycji. Pozwoli to także na oszacowanie możliwego ryzyka i dodatkowych kosztów. 

Na co przede wszystkim powinniśmy zwracać uwagę?

Jednym z kluczowych pojęć, w szczególności dla inwestorów, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To swego rodzaju gwarant i stabilizator dla naszego przedsięwzięcia budowlanego. Dlaczego ma tak duże znaczenie? Jest aktem prawnym, który obowiązuje na obszarze działania organu, który go wydał. Przyjmowany jest przez gminę w formie uchwały oraz wskazuje, jakie inwestycje, i o jakich parametrach są możliwe do zrealizowania. Jest więc stałym źródłem informacji o możliwościach architektoniczno-budowlanych. Taka uchwała przez wiele lat kształtuje rozwój osiedla, dzielnicy, a nawet całego miasta – szczególnie pod kątem urbanistycznym i gospodarczym. Przedsięwzięcie planowane zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie stanowi większego problemu w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Polityka  gminy jest dzięki niemu jasno zdefiniowana, przez co wiadomym jest, gdzie mamy możliwość realizacji inwestycji określonego rodzaju. Ogranicza to znacznie ryzyko zakupienia nieruchomości, na której nie będziemy mogli podjąć planowanego zamierzenia budowlanego. Dlatego też inwestorów planujących budowę na danym terenie przede wszystkim interesuje, czy jest dla niego zatwierdzony już plan zagospodarowania przestrzennego. Wielu z nich dokonuje zakupu nieruchomości, na której planuje wybudować np. osiedle, tylko wtedy, gdy jest tam już taki właśnie plan. Wtedy spokojnie przestępują oni do realizacji planów inwestycyjnych. 

 


Czy w ogóle może dojść do jego zmiany? 

Wspomniałam wcześniej, że plan ten jest stabilizatorem dla inwestorów i że kształtuje rozwój miasta na długie lata. Podkreślam – na długie lata, gdyż do jego zmiany dochodzi stosunkowo rzadko, gdyż nie jest ona taka łatwa.  Zgodnie z art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana planu następuje w takim w trybie, w jakim został on uchwalony. Oznacza to, że podjęta zostanie dość długa i kosztowna dla gminy procedura. Co pozytywne, zmiana planu nie jest niemożliwa, zwłaszcza gdy posiada wady i uchybienia. Należy jednak wskazać, że przypadki, gdy np. inwestor zakupi teren „z Planem” i zostanie on zmieniony, należą do absolutnych wyjątków. Jest jasne, że wówczas wszystkie zamiary inwestora legną w gruzach, dlatego najczęściej wchodzi on na drogę prawną, domagając się odszkodowania. Jeśli roszczenia takie zostaną uznane, odszkodowania bywają bardzo wysokie, a przez to dotkliwe dla miejscowych władz, a w konsekwencji – dla podatników. 

Co dzieje się, gdy nie ma w ogóle Planu?

Problem pojawia się, gdy na danym obszarze nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Brak planu zaburza stabilność i zaufanie do organów. Inwestor nie ma żadnej pewności, czy nieruchomość będzie mógł zagospodarować zgodnie z przyjętą przez siebie koncepcją. Będzie musiał sprawdzić obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jest to także uchwała rady gminy, jednak o charakterze bardzo ogólnym (a więc – o słabszym znaczeniu – przyp. red.). Studium jest swego rodzaju aktem wstępnym - jeżeli w przyszłości powstanie na tym obszarze plan miejscowy, to jego zapisy muszą być zgodne ze studium i będą stanowić jedynie jego uszczegółowienie i rozwinięcie. 

Co musi zrobić inwestor, gdy dla danego obszaru brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a chce legalnie zrealizować swoje zamierzenie? 

Będzie musiał wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy, czyli tak zwaną ,,WZ-tkę”, dopiero później o pozwolenie na budowę. Zacznę od pozytywnej kwestii – o „WZtkę” możemy wystąpić nawet przed zakupem nieruchomości, by sprawdzić, czy zrealizujemy na niej nasze zamierzenie. Jest to możliwe, gdyż o warunki zabudowy może wystąpić każdy zainteresowany, nawet gdy nie posiada jeszcze żadnych praw do gruntu. Na tym jednak skończyłyby się plusy. 

 


Jak szybko można uzyskać taką decyzję?

Okres oczekiwania na wydanie takiej decyzji bywa często dłuższy, niżeli się spodziewamy. Rzadko kiedy są one wydawane sprawnie, o ile w ogóle zostaną wydane w pozytywnym rozstrzygnięciu – takowe bywa często dość problematyczne. „WZ-tki” są oczywiście wydawane w granicach i na podstawie prawa, jednakże w warunkach sporego luzu decyzyjnego organu. W dużym skrócie – pojawia się często problem z odpowiednim ustaleniem obszaru analizowanego, interpretacją zasady dobrego sąsiedztwa oraz określeniem pojęcia działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej. 

A jeśli chcemy się sprzeciwić wydaniu takiej decyzji? 

W przypadku, gdy nie zgodzimy się z wydaną „WZtką” (czyli na przykład – nie odpowiadają nam narzucone przez organ parametry), możemy ją zaskarżyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a następnie przejść na drogę sądową. To jeszcze bardziej wydłuża nam realizację wymarzonej inwestycji. 

Czy to wszystkie mankamenty? 

Mogą pojawić się kolejne problemy – planowana jest nowelizacja  ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przygotowana przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Zgodnie z nowymi, możliwymi założeniami, decyzja o warunkach zabudowy będzie przyznawana tylko wtedy, gdy działka będzie graniczyła bezpośrednio z wybudowanymi nieruchomościami. Budowa może stać się więc niemożliwa na gruntach poza granicami miast na obszarach, które jeszcze nie są zabudowane.

Na co jeszcze trzeba zwrócić uwagę? 

Oprócz braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zwracajmy uwagę na to, czy nasza nieruchomość nie została ujęta jako zabytek, albo czy nie znajdują się na niej zabytki. Ochrona zabytków – idea piękna, jednak w praktyce może nam sprawić niemiłą niespodziankę. Słowem wstępu – zabytki mogą być wpisywane do dwóch różnych ,,zbiorów”. Pierwszy z nich to Rejestr Zabytków. Wpis do rejestru dokonywany jest na podstawie decyzji wydanej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków z urzędu lub na wniosek. Przed wydaniem decyzji organ prowadzi postępowanie oraz zawiadamia o nim wszystkie strony. Jesteśmy więc o wszystkim informowani i możemy skutecznie wskazywać, że wpis jest bezzasadny. Jakie są skutki takiego wpisu do rejestru zabytków? Powoduje on, że wszelkie prace budowlane muszą zostać zgłoszone do wojewódzkiego konserwatora zabytków w celu uzyskania pozwolenia na ich przeprowadzenie.

Czy drugi zbiór jest lepszy? 

Z drugim ,,zbiorem” jest trochę gorzej – jest to gminna ewidencja zabytków. W ewidencji tej powinny być ujęte zabytki nieruchome wpisane do rejestru, inne zabytki nieruchome znajdujące się w wojewódzkiej ewidencji zabytków oraz inne zabytki nieruchome wyznaczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Wpis nie wymaga żadnej decyzji administracyjnej, strony nie są informowane o jego dokonaniu. Pomimo, że ewidencja jest jawna, bardzo często właściciele nieruchomości nie wiedzą, nawet po sprzedaży, że ich nieruchomość została do niej wpisana, zwłaszcza że wpis może zostać dokonany na wniosek. Sposób, w jaki wpisywane są zabytki do ewidencji budzi duże zastrzeżenia w sferze konstytucyjnej. Ogranicza on bowiem prawo własności nieruchomości poprzez dopuszczenie ujęcia nieruchomości jako zabytku nieruchomego w gminnej ewidencji zabytków, bez zapewnienia właścicielowi gwarancji ochrony prawnej przed dokonaniem takiego wpisu, na co wskazywał już sam Rzecznik Praw Obywatelskich. 
Wpisy i wykreślenia z ewidencji budzą często wątpliwości, zobaczmy na ostatnio głośny przypadek Srebrnej 16. Każda ze stron powinna więc mieć możliwość wypowiedzenia się w temacie objęcia ochroną konserwatorską.

Jaki jest faktyczny skutek wpisu do gminnej ewidencji? 

W przypadku złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektów budowlanych, wojewódzki konserwator zabytków jest obowiązany zająć stanowisko, które to jest wiążące dla organu do wydania lub odmowy takiego pozwolenia. Gdy nasza nieruchomość nie widnieje w żadnym z powyższych zbiorów, nadal nie możemy odetchnąć z ulgą. Sprawdźmy, czy w jej otoczeniu nie znajdują się żadne zabytki – może się okazać, że zakres ochrony zostanie poszerzony na nasz grunt. To także niweczy plany inwestora, co w dalszej konsekwencji  spowodować może domaganie się przez niego wypłaty wysokich odszkodowań ze środków publicznych czyli naszych. 

Rozmawiał: Andrzej Mazurowski