Czy takie zapisy mają moc prawną i w jaki sposób wspólnota może je egzekwować?

Odpowiedź

Uprawnienie do uchwalenia regulaminu porządku domowego przez wspólnotę mieszkaniową wynika z art. 13 ust. 1 u.w.l. Właściciele w ramach wspólnoty mieszkaniowej mogą bowiem ustalać zasady korzystania z nieruchomości wspólnej. W przypadku naruszania regulaminu wspólnota może żądać zaprzestania naruszeń, a w sytuacji, gdy właściciel lokalu będzie wykraczał w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czynił korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) – dalej k.p.c. o egzekucji z nieruchomości.

Uzasadnienie

Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem – art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) – dalej u.w.l. Jest on jednak obowiązany korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli, co wiąże się m.in. z obowiązkiem przestrzegania porządku domowego (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Z powyższego przepisu wynika, iż w przypadku odrębnej własności lokali, zachowując prawo do wyłącznego korzystania z lokalu, każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej korzystać razem z innymi współwłaścicielami, przy tym zgodnie z jej przeznaczeniem. Oznacza to więc, że właściciele w ramach wspólnoty mieszkaniowej mogą ustalać zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, bądź zmieniać ustalone wcześniej reguły – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 września 2010 r., VI ACa 76/10, LEX nr 785514.

Tak więc, wspólnota mieszkaniowa może uchwalić regulamin porządku domowego, który będzie określał m.in. niedopuszczalne zachowania, które utrudniają korzystanie przez innych właścicieli lokali z nieruchomości wspólnej (np. spożywanie alkoholu czy palenie papierosów w częściach wspólnych nieruchomości). W przypadku naruszania wyżej opisanego regulaminu wspólnota może żądać zaprzestania naruszeń, a w sytuacji, gdy właściciel lokalu będzie wykraczał w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czynił korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów k.p.c. o egzekucji z nieruchomości (art. 16 ust. 1 u.w.l.). Jest to przykład najdalej idącego uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do ingerowania w prawo własności lokalu.

Na marginesie wskazać należy, iż właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali – por. wyrok SN z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK 600/08, LEX nr 500188.