Otwarcie galerii handlowych w burzliwej atmosferze ujawniło, że najemcy podejmą walkę o swój interes wszelkimi, często radykalnymi środkami. Niektórzy operatorzy sklepów odstępują od umów, wskazując, że są one niemożliwe do utrzymania – spadek przychodów nie pozwala na zapłatę ustalonego czynszu, który nie jest już adekwatny do możliwych do uzyskania obrotów. Jednocześnie wyrażają gotowość zawarcia nowych umów, pod warunkiem ukształtowania ich w sposób uwzględniający obecne realia. W tle pozostaje ogromna rzesza innych najemców, którzy – doświadczając podobnych trudności – także są na rozdrożu. Ich sytuacja zależy zarówno od losów większych sieci, jak i od wynajmujących, którzy skupiają się na utrzymaniu kredytów i kluczowych kontrahentów.
Czytaj: Wojna galerii handlowych z najemcami szybko się nie skończy>>
Powodzenie negocjacji zależy od siły argumentów prawnych oraz skuteczności przyjętych i potencjalnych rozwiązań. Najemcy liczą się jednak z tym, że na ich niekorzyść działają przede wszystkim liczne zabezpieczenia, udzielone wynajmującym, które – nawet w przypadku skierowania sprawy do sądu– nadal pozostaną aktywne i pozwolą na drenaż ich majątku. Warto zatem przyjrzeć się jakie są możliwe scenariusze rozwiązania sporu z perspektywy dostępnej ochrony sądowej.
Czytaj w LEX: Wpływ koronawirusa na umowy z kontrahentami >
Odstąpienie czy rebus sic stantibus?
Prawo cywilne hołduje niepisanej zasadzie trwałości umów (pacta sunt servanda), zatem wszelkie przypadki rozwiązania kontraktu są traktowane jako wyjątek. W tym kontekście warto zwrócić uwagę, że odstąpienie od umowy wynikające z niemożliwości świadczenia dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy niemożliwość ta jest obiektywna i realna. Jest więc ryzyko, że sądy, badając zasadność odstąpienia od umowy, stwierdzą, że świadczenie w postaci oddania lokalu do używania nadal jest możliwe, mimo że aktualnie jest nieporównywalnie mniej wartościowe dla najemcy niż w dacie zawarcia umowy. W takim wypadku odstąpienie może zostać uznane za nieskuteczne.
W związku z tym, że długookresowa umowa najmu powierzchni handlowej jest szczególnie narażona na ryzyko nadzwyczajnej zmiany stosunków, podważającej jej sens gospodarczy, w takim wypadku nasuwa się rozwiązanie przewidziane w art. 357(1) k.c. Na podstawie przewidzianej w tym artykule klauzuli rebus sic stantibus, sąd, w razie nadzwyczajnej, nieprzewidywalnej, zmiany stosunków, może:
- oznaczyć na nowo sposób wykonania zobowiązania (np. rozłożyć zaległość czynszową na raty),
- zmienić wysokość świadczenia (np. czasowo lub trwale obniżyć czynsz najmu),
- orzec o rozwiązaniu umowy.
Czytaj w LEX: Tarcza Antykryzysowa - ochrona firm i pracowników przed skutkami epidemii koronawirusa >
Warto zaznaczyć, że pierwowzór cytowanej regulacji - art. 269 kodeksu zobowiązań – wśród „nadzwyczajnych wypadków”, uzasadniających ingerencję sądu, wymieniał – co znamienne w dzisiejszej sytuacji – m. in. „zarazę”. Na tle tego przepisu wskazywano w orzecznictwie między innymi, że strona może żądać zmiany umowy, jeżeli równowaga świadczeń zostaje zwichnięta tak, że wszelkie niekorzyści zaszłych zmian spadają tylko na nią. Teza ta jest w pełni adekwatna do załamania warunków prowadzenia działalności w najętym lokalu handlowym, w którym przewidziano stały czynsz, skalkulowany w określonych realiach gospodarczych, gdy następnie jego spełnianie grozi najemcy rażącą stratą.
Czytaj: Bez pomocy państwa galerie czynszów nie obniżą>>
Efekt znacznie po czasie
Zasadniczą wadą art. 357(1) k.c. jest, że powództwo zagrożonej strony przynosi skutek dopiero po przeprowadzeniu postępowania sądowego, w którym badana jest zgodność nowego rozwiązania z zasadami współżycia społecznego i interesami obu stron. Ustalenie tych czynników znacznie wydłuża sprawę, a satysfakcja z korzystnego wyroku może przyjść dla najemcy zdecydowanie zbyt późno. Z tego punktu widzenia odstąpienie od umowy przynosi lepsze, bo natychmiastowe rezultaty. Jest tak przynajmniej w teorii, ponieważ niezależnie od obranej podstawy prawnej największe ryzyko dla ogromnej rzeszy najemców stwarza wykorzystanie zabezpieczeń, które nadal pozostają w rękach wynajmującego.
Czytaj w LEX: Koronawirus jako siła wyższa a umowy cywilnoprawne >
Zabezpieczenie powództwa – natychmiastowa ochrona
W tej sytuacji warto rozważyć, czy najemcy mogą uprzedzić działania swoich kontrahentów, pozbawiając ich szansy wykorzystania gwarancji bankowych i aktów notarialnych o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W przypadku, gdy skierują sprawę na drogę sądową, z pewnością zdecydują się wnioskować o zabezpieczenie powództwa przez unormowanie praw i obowiązków przez czas trwania postępowania (art. 755 § 1 pkt 1 k.p.c.). Orzeczenie sądu, wydane i skuteczne już po kilku-kilkunastu dniach od złożenia wniosku, może obejmować przykładowo:
- zakaz składania żądania do gwaranta o wypłatę gwarancji bankowej,
- zakaz składania wniosku o klauzulę na akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, ewentualnie zawieszenie postępowania w przedmiocie nadania tej klauzuli,
- zawieszenie postępowania egzekucyjnego.
Czytaj w LEX: Zabezpieczenie roszczeń w czasie epidemii >
W przypadku powództwa o ukształtowanie umowy można także domagać się – w ramach zabezpieczenia tzw. antycypacyjnego – ustalenia tymczasowego czynszu najmu w miejsce uzgodnionego w umowie.
Uzyskanie zabezpieczenia może zmienić obrót spraw – ustalając dla najemcy niezbędne minimum ochrony (np. przed egzekucją), ale także – w przypadku orzeczenia o dalej idącym skutki – może skłonić strony do ponownego podjęcia negocjacji.
Zobacz w LEX: Bieg terminów procesowych i sądowych w czasie epidemii - nowe wzory >
Stosowanie przepisów o postępowaniu zabezpieczającym będzie stanowić duże wyzwanie dla sądów. Muszą one rozważyć, czy dane zabezpieczenie zmierza do ochrony „osiągnięcia celu postępowania w sprawie”, o czym stanowi art. 730(1) § 2 k.p.c. Ta formuła pozwala na objęcie ochroną szerokiego katalogu czynników – nie wyłączając celu w postaci utrzymania współpracy między stronami, czy nawet celu pośredniego, jakim niejednokrotnie będzie ochrona powoda przed niewypłacalnością.
Czytaj w LEX: Wpływ koronawirusa na umowy z kontrahentami - rozwiązania szczególne >
Trudność dla orzeczników będzie tym większa, że po zmianie przepisów postępowania cywilnego, sędziowie nie mogą już liczyć na wytyczne z instancji odwoławczej, ponieważ zażalenia są kierowane do rozpoznania w sądzie, z którego pochodzi dane orzeczenie.
Powyższe rozważania wskazują, że przed stronami umów najmu rysuje się perspektywa złożonych sporów, w której przenikać się będą czynniki faktyczne i prawne, decydujące o dalszej współpracy i ewentualnych ustępstwach. Czas ten będzie też sprawdzianem dla wydolności instytucji prawa cywilnego i dla wymiaru sprawiedliwości, których skuteczność w obszarze rozwiązywania sporów już w punkcie wyjścia budzi uzasadnione obawy.
Czytaj w LEX: Koronawirus jako siła wyższa a odpowiedzialność za szkodę >