Od 1 lipca 2022 r. wejdzie w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwanej potocznie „nową ustawą deweloperską”.
Czytaj też: Wada istotna w świetle nowych uregulowań >
Ustawodawca zdecydował się wprowadzić liczne zmiany do przepisów regulujących przedsięwzięcia deweloperskiej. Przyczynę tych zmian należy upatrywać w praktykach rynkowych stosowanych przez deweloperów. Jedną z istotniejszych zmian będzie ustawowe zdefiniowanie ram prawnych umowy rezerwacyjnej, która dotychczas była umową nienazwaną przez ustawę. Pozwalało to deweloperom swobodnie kształtować postanowienia takich umów, także w kierunku niekorzystnym dla konsumenta. Uniemożliwiało to również ustalenie przez sądy jednolitej linii orzeczniczej. Regulacje nowej ustawy deweloperskiej wprowadzają długo wyczekiwany porządek na polu umów rezerwacyjnych.
Czytaj:
Rynek obawia się ustawy deweloperskiej i nie chce jej od 1 lipca>>
Nowa umowa rezerwacyjna ma lepiej chronić nabywców mieszkań>>
Będzie definicja umowy rezerwacyjnej
Umowa rezerwacyjna będzie teraz definiowana jako umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Jest to ważne zastrzeżenie, które pomimo swojej oczywistości, trzeba było niestety wprowadzić do ustawy, ze względu na dotychczasowe praktyki rynkowe deweloperów.
Umowa rezerwacyjna lokalu mieszkalnego - POBIERZ WZÓR >
Dotychczas zdarzało się często, że oprócz zobowiązania do wycofania lokalu z oferty, deweloperzy wpisywali do umów rezerwacyjnych także zobowiązania dotyczące przeniesieniem własności lokalu w przyszłości lub też zobowiązania do zawarcia umów deweloperskich na ten lokal. Czasami zdarzało się również, że deweloper rozbudowywał umowy rezerwacyjne na tyle, że praktycznie niewiele różniły się od umowy deweloperskiej. Zdarzały się nawet przypadki dołączania do umów „rezerwacyjnych” kilkudziesięciostronnicowych wzorów aktów notarialnych umowy deweloperskiej, których treści konsument oczywiście nie mógł negocjować. Tego rodzaju praktyki mogły wywoływać u konsument złudne przeświadczenie, że zawarł zobowiązanie zmierzające do nabycia lokalu. Po dziś dzień często spotyka się przypadki wpisywania do umowy „rezerwacyjnej” zobowiązań do ostatecznego przeniesienia własności lokalu, a jest to już przecież zobowiązanie ściśle związane z umową deweloperską.
Takie praktyki rodziły oczywiste komplikacje. Deweloperzy czuli się bezkarni wpisując do zwykłej, tylko pisemnej, umowy „rezerwacyjnej” zobowiązania, które przekraczały granice tej prostej umowy. W przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej, umowa zobowiązująca do zawarcia umowy deweloperskiej lub umowa deweloperska wymagają dla swojej ważności formy aktu notarialnego. Dlatego też, jeśli zobowiązania umowy „rezerwacyjnej” wykraczały poza zwykłą rezerwację, to bez formy aktu notarialnego mieliśmy do czynienia z nieważnością zobowiązania umownego, co faktycznie mogło prowadzić do zwolnienia dewelopera z jakiejkolwiek odpowiedzialności.
Czytaj więcej: Umowa rezerwacyjna i prospekt emisyjny według nowych zasad >
Ustawodawca ukrócił ten proceder. Za najistotniejszą regulację nowej ustawy deweloperskiej uważam nałożenie na deweloperów jednoznacznego obowiązku do czuwania nad formą umów, które oferują do podpisania w ramach prowadzonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Powinno to zmienić praktykę zawierania umów rezerwacyjnych. Dotychczas ten obowiązek trzeba było interpretować z nakazu profesjonalnego działania dewelopera i jego podwyższonego standardu obowiązków jako przedsiębiorcy, co oczywiście mogło rodzić problemy na polu interpretacji. Na gruncie Nowej Ustawy Deweloperskiej nie powinno już być z tym problemów, gdyż Ustawodawca obarczył dewelopera jednoznacznie i w sposób niebudzący wątpliwości, wszystkimi obowiązkami faktycznymi i prawnymi, które są niezbędne do zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego i przekazania własności lokalu dla nabywców.
Czytaj też: Klauzule niedozwolone stosowane w umowach deweloperskich >
Ustawa określa obecnie w sposób jednoznaczny, że umowa rezerwacyjna nie będzie mogła zawierać jakiegokolwiek zobowiązania, które mogłoby być interpretowane jako zmierzające do przeniesienia własności lokalu lub zobowiązania zmierzającego do zawarcia umowy deweloperskiej.
Tylko na piśmie
Wprowadzono wymóg formy pisemnej umowy rezerwacyjnej. Do tej pory zdarzały się rezerwacje lokali przez Internet lub nawet ustne umowy rezerwacyjne, gdyż prawo po prostu tej kwestii nie regulowało. Osoba rezerwująca czuła się zobowiązana przed deweloperem do przygotowywania swojej zdolności kredytowej na termin podpisania umowy deweloperskiej, a tak naprawdę nie posiadała wiarygodnego dowodu, żeby wykazać istnienie umowy.
Kolejną istotną zmianą jest wprowadzenie ustawowego zastrzeżenia, że umowy rezerwacyjne nie będą mogły trwać wiecznie. Wcześniej zdarzało się, że deweloperzy zawierali takie umowy z zastrzeżeniem spełnienia się jakiegoś warunku w przyszłości, jak np. uzyskania pozwolenia na budowę. Osoba rezerwująca lokal. Teraz czas trwania umowy rezerwacyjnej będzie musiał być oznaczony konkretną datą. Czas trwania umowy rezerwacyjnej powinien przede wszystkim uwzględniać racjonalny okres na uzyskanie decyzji kredytowej przez osobę rezerwującą.
Limit i zwrot opłaty
Nowością jest również wprowadzenie limitu wysokości opłaty rezerwacyjnej. Opłata ta nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny ostatecznej lokalu. Uregulowano również ustawowo, że opłata rezerwacyjna będzie zaliczana na poczet ceny zakupu lokalu.
Ponieważ umowa rezerwacyjna powinna zawierać cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego z oferty dewelopera, rezerwujący będzie mógł ją stosować jako swego rodzaju umowę gwarancji ceny.
Konsekwencją, jaka grozi deweloperowi za złamanie umowy rezerwacyjnej będzie obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości. Dotychczas ta kwestia nie była uregulowana i czasami strona rezerwująca nie była chroniona w żaden sposób przez zakończeniem lub złamaniem umowy przez dewelopera.
Czytaj też: Garaże w budynku mieszkalnym a stawka VAT na przykładach >
Uregulowanie zasad rezerwacji lokali było konieczne. Na rynku zdarzały się przypadki deweloperów, którzy wpierw gromadzili środki od osób rezerwujących, nawet jeszcze zanim w ogóle otrzymali pozwolenie na budowę, aby następnie te środki okazywać bankowi lub inwestorom, jako wkład własny w budowę przedsięwzięcia. Po uzyskaniu kredytowania z banku lub od podmiotów trzecich, deweloper nie czuł żadnej presji przed zerwaniem umowy rezerwacyjnej i oferowaniem lokalu do sprzedaży innym podmiotom już po zwiększonej cenie. Nie trzeba dopowiadać, że w takim przypadku poszkodowanym był właśnie konsument, który liczył na zawarcie umowy deweloperskiej.
Wszystkie te zmiany powinny prowadzić do wypracowania umowy rezerwacyjne jako zobowiązania wyraźnie odrębnego od umowy przedwstępnej, czy umowy zobowiązującej do zawarcia umowy deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna po prostu nie będzie mogła zawierać zobowiązań lub zwodniczych sformułować, które mogłyby sugerować konsumentowi, że zawarł umowę zmierzającą do przeniesienia własności lokalu. Nawet jeśli deweloper takie zobowiązanie wpisze do pisemnej umowy rezerwacyjnej, to tylko on – a nie potencjalny nabywca lokalu – będzie ponosił tego konsekwencje.
Autor: Tomasz Gołembiewski, adwokat zajmujący się procesami sądowymi, jego głównym polem specjalizacji są spory z deweloperami
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.