Inwestycje w mieszkania to nic nowego. Nigdy jednak nie kupowało się ich w hurcie. Tymczasem fundusze mieszkaniowe z kapitałem zagranicznym wykupują na pniu całe osiedla mieszkaniowe. Szacuje się, że do tej pory nabyły w Polsce około 7 tysięcy lokali, a do roku 2028 będzie to już w granicach 90-100 tys. mieszkań.
Coraz częściej pojawiają się więc głosy, by ograniczyć tego rodzaju zakupy, bo zmniejsza to podaż mieszkań na rynku i winduje ceny. Głośno też było ostatnio o przeprowadzonym referendum w Berlinie, gdzie fundusze inwestycyjne praktycznie zdominowały rynek wynajmu i dyktują czynsze najemcom. Berlińczycy postanowili więc zaprotestować.
Eksperci uspokajają, że w Polsce to nie grozi. A ceny windują zwykli spekulanci. Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie dementuje jednak pogłosek, że pracuje nad przepisami w tej sprawie. Tłumaczy Prawo.pl, że na razie analizuje dane.
Czytaj też: Rząd proponuje kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego, ale sztywna cena będzie blokadą>>
Czy zakup mieszkań w pakiecie odbija się na rynku
Zakupy pakietowe mieszkań deweloperskich mają dziś w Polsce dwa zasadnicze źródła. - Pierwsze to spekulanci, którzy wykupują nowe mieszkania jedynie z zamiarem odsprzedaży i realizacji zysku ze wzrostu wartości mieszkań w czasie. Pojawiają się szacunki, według których obecnie nawet co 5-te nowe mieszkanie jest nabywane przez spekulantów. Drugie źródło to fundusze mieszkaniowe z kapitałem zagranicznym, które od pewnego czasu skupują w dużych, liczonych w setkach pakietach, mieszkania pod wynajem instytucjonalny (PRS – ang. Private Rented Sector) - tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W wakacje na hurtowy zakup warszawskich mieszkań zdecydował się skandynawski fundusz Nordic Real Estate Partners. Inwestor zapłacił 100 mln euro - czyli około 450 mln - zł za ponad 1000 mieszkań. Takich przykładów jest więcej. Siłą rzeczy zakup całych osiedli mieszkaniowych ogranicza ofertę mieszkań na rynku pierwotnym. Przede wszystkim dotyka to dużych miast a przoduje w tym Warszawa. Jak bardzo? Eksperci są ostrożni.
Czytaj też: Blok na skażonym gruncie to tykająca bomba ekologiczna, a prawo nie zawsze działa>>
- Fundusze PRS może nie w całości, ale przynajmniej w części konkurują z indywidualnymi nabywcami i inwestorami o projekty mieszkaniowe i często indywidualni nabywcy i inwestorzy nie wychodzą z tej konkurencji zwycięsko. Z rozmów z deweloperami wiemy, że po ich projekty mieszkaniowe stoi kolejka chętnych inwestorów instytucjonalnych, a deweloperzy nie są w stanie zaspokoić tak dużego apetytu zarówno inwestorów instytucjonalnych, jak i nabywców indywidualnych - wyjaśnia Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy
Według niego, jeśli symboliczny Kowalski planuje kupić nieruchomość od danego dewelopera, żeby w nim zamieszkać, to może mieć problem. - Mieszkanie o interesujących go parametrach może nie być dostępne, a jeśli jest dostępne, jego cena staje się zaporowa. Gdyby ten Kowalski zamierzał zainwestować środki zdeponowane w banku, kupić mieszkanie i przeznaczyć je do wynajmu, również może to być wykluczone, gdyż deweloper w ramach swojej strategii biznesowej może być zainteresowany sprzedażą całego budynku wielorodzinnego dla inwestora instytucjonalnego zamiast dla wielu inwestorów indywidualnych - twierdzi mec. Gliński.
W opinii Jarosława Jędrzyńskiego zakupy pakietowe mają ograniczony wpływ na pierwotny rynek mieszkaniowy, ale z czasem będzie on przybierał na znaczeniu, zwłaszcza w największych aglomeracjach. Z kolei już dziś spekulanci mają wpływ znaczący. Spekulanci zarabiają na chwilę obecną w granicach 10-15 proc. rocznie w zależności od lokalizacji i konkretnej inwestycji.
Mira Kantor-Pikus, partner Equity, Debt & Alternative Investments Capital Markets w Cushman & Wakefield uważa, że widoczny znaczny wzrost cen mieszkań, tak na rynku pierwotnym jak i na rynku wtórnym, niewiele ma wspólnego z pakietowym zakupem mieszkań przez fundusze.
- Jednym z powodów jest wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów osobowych. Drugim elementem wpływającym na ceny jest mniejsza podaż wynikająca z mniejszej ilości wydawanych pozwoleń na budowę, co przy wysokim popycie może nakręcać spiralę cenową jeszcze bardziej. Z czynników ekonomicznych, z pewnością wysoka inflacja, przy utrzymujących się niskich stopach procentowych przyczynia się znacznie do ucieczki osób fizycznych od depozytów bankowych w bardziej trwałe aktywa jakimi są mieszkania, które często stają się lokata kapitału - wyjaśnia Mira Kantor-Pikus.
I dodaje: - Skala kupna mieszkań przez inwestorów instytucjonalnych jest niewielka w porównaniu z popytem ze strony osób prywatnych, dlatego raczej nie traktowałabym inwestorów instytucjonalnych jako kreatorów wysokich cen. Widzimy często, że inwestorzy instytucjonalni w rozmowach z deweloperem o konkretnym projekcie przegrywają, gdyż w obecnej sytuacji, przy ciągłych zwyżkach cen ofertowych mieszkań i akceptacji tego stanu przez indywidualnych kupujących, deweloperowi bardziej opłaca się sprzedawać mieszkania indywidulanie. Niektórzy deweloperzy starają się dywersyfikować swoje przychody poprzez sprzedaż mieszkań do inwestorów indywidulanych oraz jeden lub więcej budynków do inwestorów instytucjonalnych.
Czytaj też: Mikroapartament - oficjalnie lokal użytkowy, a w rzeczywistości mieszkanie>>
Dlaczego zagraniczne fundusze polubiły Polskę
Eksperci tłumaczą również, dlaczego mieszkania rozchwytywane są obecnie niczym gorące bułeczki. Według nich rynek nieruchomości w Polsce jest bardzo atrakcyjny inwestycyjnie ze względu wielkość rynku, niski udział nieruchomości mieszkaniowych przeznaczonych do wynajmu, stosunkowo niskie ceny nieruchomości mieszkaniowych oraz na korzystną stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału w porównaniu do innych państw Unii Europejskie.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapewnia, że trzyma rękę na pulsie
Problem jest doskonale znany Ministerstwu Rozwoju i Technologii. Zapewnia ono Prawo.pl, że na bieżąco monitoruje sytuację w tym obszarze. Obecnie trwa też badanie dotyczące rynku deweloperskiego w Polsce, w tym skali inwestycji realizowanych na rzecz inwestorów instytucjonalnych. Jego wyniki powinny być dostępne na początku 2022 r.
Według też MRiT dane rynkowe potwierdzają, że dominującym modelem działania wspomnianych funduszy inwestycyjnych jest kontraktowanie u deweloperów budowy całych budynków z przeznaczeniem na najem. W I połowie 2021 r. – zgodnie z danymi Polskiego Związku Firm Deweloperskich – odnotowano 3 takie kontrakty na łączną sumę 4,2 tys. mieszkań, które wejdą do użytkowania w przeciągu 5 lat. Obecna skala inwestycji funduszy nie stanowi więc jeszcze czynnika mającego przełożenie na wzrost cen rynkowych. MRiT analizuje jednak sytuację i ewentualne konsekwencje rynkowe w przypadku znacznego zwiększenia skali tych inwestycji.
MRiT nie planuje na razie ograniczać zakupów lokali, natomiast analizowane są inne możliwości uporządkowania i zabezpieczenia rynku mieszkaniowego przed konsekwencjami takich działań. Szczególna uwaga resortu zwrócona jest także na problem pustostanów, tj. mieszkań które po nabyciu mieszkanie nie są wynajmowane, a służą jedynie jako forma gromadzenia kapitału w oczekiwaniu na wzrost jego wartości. Aktualnie jednak jest zbyt wcześnie, aby można było mówić o konkretnym projekcie rozwiązań legislacyjnych.
Czy prawo powinno pozwalać na zakup setek mieszkań
Przykład Berlina nie ma jednak szans na powtórkę nad Wisłą. - W związku z sytuacją w Berlinie, gdzie fundusze PRS praktycznie zdominowały rynek wynajmu windując czynsze, już na obecnym etapie raczkowania rynku wynajmu instytucjonalnego w Polsce pojawiły się głosy o konieczności ograniczenia zakupów mieszkaniowych przez zagraniczne fundusze. Wydaje się to jednak raczej chybionym pomysłem. W Polsce tylko 1 mln mieszkań, a więc zaledwie 7-8 proc. zasobów mieszkaniowych kraju funkcjonuje na rynku wynajmu komercyjnego. Fundusze PRS są jedyną szansą na jego rozwój i ucywilizowanie w przewidywanej perspektywie, a sytuacja Berlina raczej bardzo długo nam nie zagrozi. Natomiast należałoby ograniczyć wszelkimi możliwymi sposobami spekulacje mieszkaniami, co jest zjawiskiem zdecydowanie niepożądanym i niebezpiecznym dla kondycji rynkowej, a nawet samej gospodarki. Jednym ze sposobów może być np. podatek katastralny od drugiego lub trzeciego mieszkania - twierdzi Jarosław Jędrzyński.
Podkreśla on, że tematu ograniczeń w zakupach pakietowych mieszkań nie należy raczej łączyć z ewentualnymi ograniczeniami w najmie krótkoterminowym. Zdaniem eksperta, są to osobne i niezależne od siebie zjawiska, posiadające inne pole oddziaływania. Zakupy pakietowe mogą przyczynić się do windowania cen nowych mieszkań i ograniczania dostępności lokali dla nabywców indywidualnych. Z kolei najem krótkoterminowy jest szkodliwy społecznie, uciążliwy dla stałych mieszkańców, często funkcjonujący w szarej strefie, i jako taki jest nie zawsze uczciwą konkurencją dla branży hotelowej.
Jak wyglądają tego rodzaju ograniczenia w innych państwach
Przykładem uregulowanego rynku najmu są Niemcy. Umowy najmu podpisywane są tam na czas nieokreślony, ale średni okres najmu, czyli pozostawania tego samego najemcy w tym samym mieszkaniu, w rzeczywistości wynosi ok. 10 -11 lat.
Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu tylko w określonych przypadkach, np. gdy on lub jego najbliżsi potrzebują mieszkania na cele prywatne i gdy nie mają drugiego mieszkania w tym samym mieście na prywatny cel. Z drugiej strony najemca ma obowiązek zwrócić mieszkanie w stanie niepogorszonym, malowanie i naprawa wszystkich usterek jest standardowym obowiązkiem najemcy. Główne elementy ochronne to także częściowo regulowane czynsze, maksymalne stawki w niektórych miastach.
W Holandii gdzie z najmu korzysta ponad 30 poc. społeczeństwa, również istnieje szereg regulacji mających na celu ochronę najemcy, głownie dotyczące wysokości czynszu, kaucji opłat serwisowych. W Holandii jest powołana rządowa instytucja, Trybunał ds. Najmu, który rozstrzyga spory pomiędzy najemcą i wynajmującym oraz ustala regulacje i dobre praktyki.
- W Polsce umowy najmu najczęściej zawierane są na okres 1 roku, czynsz jest ustalany na warunkach rynkowych. Odsetek najemców w Polsce będzie rósł, jednakże raczej wolno. Główną grupę najemców będą stanowić osoby najbardziej mobilne, czyli te w wieku do 35 lat oraz imigranci i studenci. Osoby dojrzałe dążą i będą dążyć do nabycia mieszkania, a ci których nie będzie stać albo będą wynajmować mieszkania ekonomiczne albo socjalne - podkreśla Mira Kantor-Pikus.
