Raport Home Broker na temat preferencji klientów przy zakupie mieszkania dotyczy sytuacji w I kwartale 2009 roku, a osoby ankietowane wyraziły chęć zakupu mieszkania w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku. Ponieważ zdecydowana większość klientów zainteresowana była mieszkaniami (ponad 90 proc.), raport ten nie uwzględnia domów i działek. W ankiecie pytano klientów o następujące kwestie: preferowana dzielnica, minimalna i maksymalna cena, powierzchnia, liczba pokoi, piętro, liczba pięter w budynku, rok budowy.

Najważniejsze czynniki wpływające na zakup mieszkania

Jak podkreślają autorzy raportu w czasach sprzed boomu na rynku nieruchomości, kiedy ceny były niskie, a większość projektów deweloperskich sprzedawało się na etapie dziury w ziemi najważniejszym czynnikiem decydującym o wyborze konkretnego mieszkania była jego lokalizacja. Krótki czas dojazdu do pracy, rozwinięta infrastruktura i duża liczna terenów zielonych była niekiedy ważniejsza niż wielkość samego mieszkania. Wiele osób wolało kupić kawalerkę na Mokotowie, zamiast dwupokojowego mieszkania na Bielanach. Jednak odwrót na rynku zmienił zdecydowanie tą sytuację, co w konsekwencji zepchnęło lokalizację na dalszy plan. Z pozoru najważniejsza dla kupujących mieszkania jest obecnie cena, jednak raport Home Broker wskazuje, że na pierwszym miejscu znajduje się minimalna liczba pokoi (91 proc.). Kolejnym ważnym czynnikiem jest maksymalna cena (77 proc.). Jednak następne wskazania, czyli maksymalna (76 proc.) i minimalna (68 proc.) powierzchnia mieszkania oraz maksymalna liczba pokoi (62 proc.) również nierozerwalnie związane są z ceną. Niewiele osób zainteresowana była mieszkaniami powyżej 80 mkw., większość wskazywała na te do 60 mkw., czyli w efekcie tańsze. Ostatnim istotnym czynnikiem jest lokalizacja, czyli dzielnice (58 proc.), jakie wybierali klienci. Kolejne czynniki, takie jak piętro, liczba pięter w budynku czy rok budowy nie były już tak istotne i stanowiły tylko po kilkanaście procent wskazań. Zdecydowana większość osób poszukuje mieszkań w budynkach nowszych, wybudowanych po 1993 roku.

Preferowana wielkość mieszkania i liczba pokoi

Liczba pokoi oraz wielkość mieszkania były jednymi z ważniejszych czynników wpływających na wybór mieszkania. Z przeprowadzonych przez Home Broker ankiet wynika, że mieszkanie nie powinno być (średnio) mniejsze niż 40 mkw. i nie większe niż 60 mkw. Takie właśnie mieszkania cieszą się największym zainteresowaniem w badanych przez Home Broker miastach i wszędzie metraże są podobne. W Warszawie jest to od 47 do 58 mkw., w Krakowie od 45 do 55 mkw., we Wrocławiu od 46 do 57 mkw., w Poznaniu od 46 do 58 mkw., a w Gdańsku od 48 do 57 mkw. Przed boomem na rynku nieruchomości najczęściej poszukiwane były kawalerki. W trakcie największych wzrostów cenowych metraże zwiększały się, jednak kiedy ceny osiągnęły moment szczytowy wielkość pożądanego mieszkania również malała. Jeżeli chodzi o preferencje co do liczby pokoi, to dominuje chęć posiadania mieszkania dwupokojowego. Tylko w Krakowie i Wrocławiu ankietowani wyrażali zainteresowanie mieszkaniami trzypokojowymi. Lokale dwupokojowe zawsze były najchętniej wybierane również przez osoby, które inwestują na rynku nieruchomości (takie mieszkanie najłatwiej wynająć i sprzedać).

Preferowana cena

Najwięcej na zakup mieszkania chcą wydać warszawiacy (od 230 tys. zł. do 450 tys. zł.), ale jest to spowodowane tym, że w Warszawie są najwyższe ceny mieszkań. Ponieważ w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku ceny są dość porównywalne, także preferowane ceny są zbliżone. I tak w Krakowie jest to 160-310 tys. zł, we Wrocławiu 180-310 tys. zł., w Poznaniu 160-280 tys. zł., a w Gdańsku 160-290 tys. zł.

Najpopularniejsze dzielnice

Jak wynika z badania Home Broker lokalizacja nie jest już najważniejszym czynnikiem wpływającym na podjęcie decyzji o zakupie mieszkania, jednak nadal jest nie bez znaczenia. Home Broker zapytał swoich klientów, w jakiej dzielnicy chcieliby zamieszkać. W Warszawie nadal najbardziej pożądaną lokalizacją jest Mokotów (28 proc.), który wyraźnie dominuje nad innymi dzielnicami. Mokotów, pomimo wysokich cen od lat cieszy się największą popularnością. Jednak wiele osób, którym marzy się Mokotów ostatecznie kupuje mieszkania w tańszych dzielnicach, takich jak np. Bemowo. Kolejna dzielnica, Ursynów (17 proc.) pokazuje, że bardzo istotna dla warszawiaków jest komunikacja, bo właśnie w tej dzielnicy najlepiej rozwinięte jest metro. Wolę chce wybrać 15 proc. kupujących. Wysokie pozycje Żoliborza i Ochoty (po 14 proc.) oraz Bielan (12 proc.) nie zaskakują analityków Home Broker, ponieważ z uwagi na swoją kameralność i dobrą komunikację, dzielnice te zawsze były popularne. Niską pozycję ma Wilanów (5 proc.). Jak twierdzą analitycy Home Broker budowa gigantycznego kompleksu mieszkaniowego, jakim jest Miasteczko Wilanów skutecznie zniechęciła klientów, pomimo bardzo atrakcyjnych cen.

W Krakowie najczęściej wskazywana była dzielnica Krowodrza (39 proc.), głównie z uwagi na swoje centralne położenie. Dalej jest Podgórze (29 proc.), gdzie ceny są bardziej przystępne niż w centrum miasta. Na trzecim miejscu znalazło się Stare Miasto, które na pewno byłoby częściej wybierane, gdyby nie bardzo wysokie ceny. Dobry wynik Nowej Huty (15 proc.) to na pewno zasługa stosunkowo niskich cen oraz wielu nowych projektów, które tam powstają.
W wyborze miejsca zamieszkania wrocławianie Stare Miasto lokują na ostatnim miejscu (11 proc.). Najbardziej pożądaną dzielnicą we Wrocławiu są Krzyki (51 proc.). Jak twierdzą analityce Home Broker swoją popularność dzielnica ta zawdzięcza sporej różnorodności, bowiem są tam zarówno budynki z wielkiej płyty jak i eleganckie apartamentowce. Spora część inwestycji powstających w ostatnich latach we Wrocławiu, zlokalizowana jest właśnie tutaj. 40 proc. ankietowanych chciałoby zamieszkać w Śródmieściu.

Najchętniej wskazywaną dzielnicą, jeśli chodzi o Poznań jest Stare Miasto (aż 69 proc.), które daleko w tyle pozostawiło kolejną dzielnicę, Grunwald (33 proc.). Po Grunwaldzie, z podobną liczbą wskazań znajduje się Nowe Miasto (30 proc.), a dalej Jeżyce (20 proc.), które w ostatnich latach z racji niewysokich cen przyciągnęły zarówno deweloperów jak i klientów, oraz Wilda (13,6 proc.).

W Gdańsku w pierwszej trójce najczęściej wskazywanych dzielnic, są te najatrakcyjniejsze, czyli Przymorze (29 proc.), Wrzeszcz (27 proc.) i Oliwa (21 proc.).
Zdaniem analityków Home Broker omawiany raport pokazuje, że mieszkańcy największych miast Polski, czyli Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Gdańska dokonują wyboru mieszkania na podstawie bardzo podobnych czynników. W odróżnieniu od sytuacji sprzed kilku lat, najważniejsze są powierzchnia mieszkania i maksymalna cena, a lokalizacja zeszła na dalszy plan. Taka sytuacja spowodowana jest oczywiście wysokimi cenami mieszkań, które nie pozwalają już na „wybrzydzanie’’. Jednak obecne i kolejne spadki cen mieszkań mogą spowodować, że osobom zainteresowanym zakupem nieruchomości znów zacznie zależeć na lokalizacji. Będzie ich na to po prostu stać.

Opinia
Aleksandra Szarek, specjalista rynku nieruchomości, Home Broker

Wyniki, jakie otrzymaliśmy w naszej ankiecie dotyczącej preferencji klientów co do zakupu mieszkań pokazały, że lokalizacja nie jest już dla nich tak istotna. Najważniejszymi czynnikami są: minimalna liczba pokoi (91 proc.), maksymalna cena (77 proc.), maksymalna (76 proc.) i minimalna (68 proc.) powierzchnia mieszkania i maksymalna liczba pokoi (62 proc.). Dopiero na końcu znalazła się lokalizacja (58 proc.) Taki wybór pokazuje, jak ważna jest w tej chwili cena mieszkania. Zaostrzenie polityki kredytowej przez banki oraz spadek wartości złotego sprawiły, że zdolność kredytowa Polaków zmalała. Do tego doszło jeszcze zamieszanie wywołane przez światowy kryzys i zagrożenie bezrobociem. W takiej sytuacji niewiele osób stać na zakup mieszkania, zwłaszcza w dobrej lokalizacji, dlatego też czynnik ten zszedł na dalszy plan ustępując wielkości. Z naszych ankiet wynika, że mieszkanie nie powinno być mniejsze niż 45 mkw. i nie większe niż 60mkw. (lokale 2-3 pokojowe). Jeszcze kilka lat temu najbardziej popularne były kawalerki, jako pierwsze mieszkanie, jednak wzrost dostępności kredytów hipotecznych sprawił, że ludzie mogli pozwolić sobie na zakup większych mieszkań i z roku na rok metraż zwiększał się. Teraz, z uwagi na pogorszenie się sytuacji kredytowej możemy spodziewać się wielkiego powrotu kawalerek. Bardzo niska sprzedaż mieszkań wymusiła na deweloperach oraz osobach sprzedających mieszkania na rynku wtórnym obniżenie cen, w efekcie czego na rynku pojawiło się wiele okazji w ciekawych lokalizacjach. Już teraz widać, że część klientów woli kupić mniejsze mieszkanie, ale w lepszej lokalizacji, ponieważ wzrosty cen zaczną się właśnie tam.

Analizując odpowiedzi naszych klientów, zauważyliśmy również, że kwoty, jakie są skłonni przeznaczyć na zakup mieszkania są bardzo zbliżone do cen transakcyjnych. Oznaczać to może, że ceny mieszkań doszły już do poziomu akceptowanego przez kupujących, tak więc powinniśmy spodziewać się pewnego ożywienia na rynku. Już teraz widać, że liczba zawieranych transakcji z miesiąca na miesiąc jest coraz większa. Największą zmianę zauważyliśmy w kwietniu br., kiedy liczba zawieranych transakcji względem marca wzrosła o 20 proc. Jednak do czasu, aż kredyty hipoteczne nie będą bardziej dostępne wzrost ten będzie postępował powoli.