Przepisy covidowe miały usprawnić realizację inwestycji w czasie pandemii, w tym celu m.in. ograniczono obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Chodzi o ustawę z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej jako: specustawa). Ale nie wszystkie regulacje odniosły zamierzony efekt, a część z nich budzi wątpliwości interpretacyjne.
Czytaj także:
Specustawa wyłączyła prawo budowlane - "osiedle dla osób na kwarantannie" nie do zatrzymania>>
Inwestorzy budujący "covidowe domy" bez szans w sądach>>
Art. 12 specustawy a przepisy przejściowe
Idea odformalizowania i przyspieszenia inwestycji w związku z przeciwdziałaniem COVID-19 przyświecała ustawodawcy już od początku epidemii. Pierwotne rozwiązanie zawarte w art. 12 specustawy przewidywało, że do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, w tym zmiany sposobu użytkowania, w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, nie miały zastosowania m.in. przepisy prawa budowlanego.
Art. 12 specustawy obowiązywał od 8 marca 2020 r. do 4 września 2020 r. Wraz z jego uchyleniem nie przewidziano jednak przepisów przejściowych, które odnosiłyby się do inwestycji rozpoczętych, a niezakończonych w tym okresie. Ma to m.in. istotne znaczenie dla obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie albo zawiadomienia o zakończeniu budowy. Zdaniem Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, z uwagi na brak przepisów przejściowych, należy przyjąć, że roboty budowlane rozpoczęte w okresie obowiązywania art. 12 specustawy są legalne.
obacz procedurę w LEX: Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego na podstawie pozwolenia na użytkowanie >
Co z pozwoleniem na użytkowanie?
Jednak, aby je zakończyć należy spełnić wymagania, jakie aktualnie przepisy prawa przewidują dla danych robót budowlanych (np. dokonać zawiadomienia o zakończeniu budowy albo uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie). Jest to interpretacja, która z jednej strony uwzględnia przepisy tymczasowe wprowadzone specustawą, a z drugiej strony odwołuje się do procedur przewidzianych w prawie budowlanym. Zgodnie z art. 31zy (ze zn1) ust. 1 specustawy, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 przepisów art. 55 ust.1 pkt 1 i 3 prawa budowlanego nie stosuje się.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Odpowiedzialność prawna za tzw. samowolę użytkową >
Wnioski o udzielenie pozwolenia na użytkowanie złożone przed 18 kwietnia 2020 r., jeżeli nie wydano decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, traktuje się jak zawiadomienie o zakończeniu budowy. Tak więc inwestor, który rozpoczął budowę na podstawie art. 12 specustawy i jej nie dokończył przed wygaśnięciem tego przepisu, powinien co najmniej dokonać zawiadomienia o zakończeniu budowy lub ewentualnie uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie (choćby w sytuacji, gdy art. 31zy (ze zn1) ust. 1 specustawy nie wyłączył w danym wypadku obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie).
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego >
Odmienną interpretację można skonstruować w oparciu o konstytucyjną zasadę demokratycznego państwa prawnego, z której wynika zasada ochrony zaufania obywateli do państwa. Dzięki obowiązywaniu tych zasad, obywatel układa swoje sprawy i podejmuje decyzje w zaufaniu, że nie naraża się na skutki prawne niemożliwe do przewidzenia w momencie ich podejmowania. Gwarantuje to, że działania dokonywane zgodnie z obowiązującym prawem, także w przyszłości będą uznawane przez porządek prawny. Rozwiązaniem bardziej przystającym do realizacji zasady zaufania obywateli do państwa byłoby uznanie, że inwestycja powinna zostać dopuszczona do użytkowania na podstawie przepisów obowiązujących w chwili, w której inwestor zyskał uprawnienie do jej realizacji. Oznaczałoby to, że przystąpienie do użytkowania obiektów, których budowa została dokonana na podstawie art. 12 specustawy, powinno nastąpić z pominięciem wyłączonych nim przepisów Prawa budowlanego, a więc bez konieczności dopełniania jakichkolwiek formalności.
W przypadku wątpliwości co do zastosowania któreś z wyżej przedstawionych wykładni sprawy będą zapewne rozstrzygane przez sądy administracyjne.
Czytaj w LEX: Użytkowanie budynku niewykończonego a podatek od nieruchomości >
Czy zawiadomienie zastąpiło pozwolenie na użytkowanie?
Obowiązujący od 18 kwietnia 2020 r. art. 31zy (ze zn1) ust. 1 specustawy w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 zniósł stosowanie art. 55 ust. 1 pkt 1 i 3 prawa budowlanego a zatem częściowo obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie zastępując go zawiadomieniem o zakończeniu budowy.
Obowiązek zawiadomienia o zakończeniu budowy dotyczy zatem obiektów budowlanych, dla których jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę i zaliczonych do jednej z kategorii obiektów wymienionej w art. 55 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego wraz z określonymi w tym przepisie wyjątkami. Do kategorii tych należą m.in. obiekty sportu i rekreacji, budynki służby zdrowia, budynki mieszkalne wielorodzinne, hotele, budynki biurowe, budynki handlu, gastronomii i usług. Ponadto obowiązek zawiadomienia dotyczy przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. W art. 31zy1 specustawy nie wyłączono stosowania art. 57 Prawa budowlanego, stąd do zawiadomienia o zakończeniu budowy należy dołączyć pełną dokumentację określoną w tym przepisie.
Czytaj w LEX: Wymagania w przypadku zmiany sposobu użytkowania budynku >
Decyzję o pozwoleniu na użytkowanie należy nadal uzyskać, gdy zachodzą okoliczności dotyczące samowoli budowlanych i realizacji robót budowlanych niezgodnie z pozwoleniem na budowę
Pomimo braku obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, inwestor może wystąpić z wnioskiem o jej wydanie. Jeżeli to zrobi, organ musi rozpatrzyć wniosek.
Czytaj w LEX: Postępowanie w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego - krok po kroku >
Nie będzie też kontroli bezpieczeństwa?
Wątpliwości budzi, czy wyłączenie obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nie powoduje mniejszej kontroli organów nadzoru budowlanego nad oddawaniem obiektów do użytku. Wydaje się, że do inwestycji, które nie wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nie znajdą zastosowania przepisy art. 56 ust. 1 oraz art. 57 ust. 6 prawa budowlanego. Zgodnie z pierwszym z nich, inwestor zobowiązany do uzyskania pozwolenia na użytkowanie musi zawiadomić organy Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania. Organy te zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym. Natomiast art. 57 ust. 6 prawa budowlanego wskazuje, że wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi wezwanie organu nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli budowy w zakresie jej zgodności z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę oraz z projektem budowlanym. Wyłączenie w wyżej opisanych przypadkach obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wyłączyło zatem w pewnym zakresie obowiązek skontrolowania budowy. Nie można jednak przesądzić, czy zastąpienie w niektórych przypadkach obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie zawiadomieniem o zakończeniu budowy bez przeprowadzenia kontroli budowy wpłynie negatywnie na jakość obiektów budowlanych lub ich zgodność z projektem budowlanym.
Autor: Piotr Jarzyński – partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.