Posłowie chcą, aby państwowe spółki oddawały mieszkania gminom

Wszystkie spółki, w których Skarb Państwa ma co najmniej połowę udziałów, mogłyby przekazywać stare, niechciane i zaniedbane mieszkania zakładowe lokalnym samorządom. Umożliwiłoby to ich remonty, wzmocniło zasób komunalny, a niektórym z lokatorów umożliwiło nawet ich preferencyjny wykup - to główne założenia poselskiego projektu ustawy, który trafił do laski marszałkowskiej, a ma uregulować problem bloków pokopalnianych.

Problem dotyczy bowiem poprzemysłowych mieszkań zakładowych, głównie na Górnym Śląsku oraz w Wałbrzychu – posłowie-wnioskodawcy wskazują przykładowo na dwie duże państwowe spółki mające ponad 3100 takich kwalifikujących się do oddania mieszkań. Chodzi głównie o bloki mieszkalne pozostałe po byłych kopalniach i przemyśle ciężkim. Niemniej takich mieszkań może być w praktyce kilkukrotnie więcej. Z ostatnich danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w 2024 r. było jeszcze ponad 46,5 tysiąca mieszkań zakładowych, ale trudno to ocenić precyzyjnie z powodu przyjętej szerokiej definicji. GUS do tej kategorii zalicza bowiem mieszkania, które są własnością przedsiębiorstw państwowych (w tym Lasów Państwowych) oraz państwowych jednostek organizacyjnych - np. instytutów badawczych, państwowych wyższych uczelni (bez uczelni katolickich), instytucji artystycznych, spółdzielni rolniczych, przedsiębiorstw komunalnych (z wyjątkiem przedsiębiorstw gospodarki mieszkaniowej), a także przedsiębiorstw prywatnych i innych prywatnych jednostek.

Inicjatywa poselska zakłada nowelizację ustawy z 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. z 2014 r. poz. 1381). Ustawa ta reguluje zasady i tryb przekazywania przez przedsiębiorstwa państwowe (oraz spółki powstałe z ich przekształcenia, jeśli Skarb Państwa ma w nich minimum połowę akcji lub udziałów) gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi wraz z towarzyszącymi obiektami infrastruktury technicznej i społecznej oraz lokali, gminom, na których obszarze położone są przekazywane grunty. Inny wariant to przekazywanie tego zasobu mieszkaniowego lokalnym spółdzielniom, ale jedynie pod warunkiem, że ich członkami są już wszystkie osoby będące w dniu złożenia oferty przejęcia nieruchomości przez spółdzielnię najemcami lokali mieszkalnych położonych w przekazywanych nieruchomościach. 

Teraz posłowie-wnioskodawcy, reprezentowani przez wałbrzyską posłankę Sylwię Bielawską (z Koalicji Obywatelskiej), chcą rozszerzyć ten katalog o spółki z dominującymi udziałami bądź akcjami Skarbu Państwa (minimum 50 proc.), które nabyły te mieszkania od przedsiębiorstw państwowych.

Projektowana zmiana ma przede wszystkim wymiar społeczny. Jej celem jest rozwiązanie problemu mieszkańców, którzy znajdują się w szczególnie trudnej sytuacji: mieszkają w lokalach wymagających gruntownych remontów, a jednocześnie pozostają poza realnym systemem wsparcia mieszkaniowego gminy. Obecne przepisy prowadzą bowiem do sytuacji, w której mieszkaniec może przez wiele lat zamieszkiwać lokal należący do spółki z udziałem Skarbu Państwa, który jest nieremontowany i podlega zniszczeniu z uwagi na wieloletnie użytkowanie i eksploatację, podczas gdy gmina, na terenie której lokal się znajduje, nie ma ani możliwości przeprowadzenia w nim remontu ze środków przeznaczonych na komunalny zasób mieszkaniowy, ani zaproponowania mieszkańcowi lokalu komunalnego w ramach własnej polityki mieszkaniowej – podkreśla pos. Bielawska.

Jednym z podmiotów wymienionych w uzasadnieniu ustawy jest Spółka Restrukturyzacji Kopalń sp. z o.o., która otrzymała mnóstwo mieszkań i budynków-sierot po reformie górnictwa i masowym zamykaniu kopalń. Z informacji samej spółki wynika, że zarządza ona zasobem 248 budynków własnościowych (z 1788 mieszkaniami). Posiada też udziały w 2135 nieruchomościach (gdzie funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe), w których zlokalizowanych jest 10 652 lokali mieszkalnych. Spółka aktywnie sprzedaje mieszkania – w 2025 r. zbyła na rzecz najemców 237 mieszkań, a 66 lokali sprzedano w przetargach komercyjnych. 261 mieszkań wynajęto. SRK już od lat aktywnie współpracuje też z samorządami lokalnymi, zwłaszcza z miastem Bytom.

Zgodnie z zawartym w 2025 r. porozumieniem o współpracy w zakresie przekazywania zasobu mieszkaniowego między SRK i Gminą Bytom (które obejmuje w sumie ponad 5000 mieszkań w prawie tysiącu budynków), wydano miastu, jako właścicielowi, nieruchomości wobec których zapadły prawomocne decyzje Wojewody Śląskiego. To w sumie 13 budynków zlokalizowanych na 9 nieruchomościach w Łagiewnikach, Miechowicach oraz Bobrku. Dodatkowo w ramach nieodpłatnego przekazania do gminy Bytom trafiło 56 lokali mieszkalnych w budynkach przy ul. Rostka 24 i 26 – czytamy w komunikacie spółki.

Inny przykład to Nadwiślańska Spółka Mieszkaniowa sp. z o.o., mająca budynki mieszkalne na Górnym Śląsku. Tylko w tych dwóch spółkach, podlegających Ministerstwu Aktywów Państwowych, posłowie-wnioskodawcy doliczyli się ok. 2100 mieszkań, które – po zmianie przepisów – mogłyby szybko trafić do gmin.

Poseł Bielawska wskazuje też przykład ze swojej rodzinnej okolicy (i jednocześnie okręgu wyborczego), czyli Wałbrzycha. To stutysięczne dawne miasto wojewódzkie i w przeszłości duży ośrodek górniczy z wieloma blokami pokopalnianymi.

Samorząd miasta jest zainteresowany poprawą warunków mieszkaniowych swoich mieszkańców, jednak jego możliwości są ograniczone przez obowiązujące przepisy dotyczące własności lokali. Miasto może prowadzić remonty własnego zasobu mieszkaniowego, inwestować w lokale komunalne i przydzielać je osobom spełniającym określone kryteria. Nie może jednak w analogiczny sposób dysponować lokalami należącymi do podmiotów zewnętrznych. W efekcie mieszkaniec może przez wiele lat zamieszkiwać lokal wymagający remontu, podczas gdy gmina – pomimo posiadania środków, instrumentów i kompetencji w zakresie lokalnej polityki mieszkaniowej – nie może skutecznie wykorzystać ich do rozwiązania problemu tego konkretnego mieszkańca. Jest to sytuacja, która z punktu widzenia mieszkańców prowadzi do poczucia niesprawiedliwości i bezsilności. Mieszkaniec nie powinien być karany za to, że mieszka w lokalu należącym do przedsiębiorstwa państwowego lub spółki Skarbu Państwa – piszą posłowie-wnioskodawcy w uzasadnieniu projektu.

Nie ma przymusowych wykupów

Państwowych spółek nie da się jednak formalnie zmusić do sprzedaży tych mieszkań lokatorom z bonifikatami sięgającymi nawet 95 proc., a mieszkańców też nie można przymuszać do wykupu zdegradowanych lokali w starych budynkach i brania odpowiedzialności za ich remonty. Nie wszystkich byłoby zresztą na to stać. Co kilka lat pojawiają się więc poselskie inicjatywy, aby to zmienić i wprowadzić obowiązek uwzględniania wniosków lokatorów o wykup mieszkań zakładowych z bonifikatami, ale – jak dotąd – kończą się one fiaskiem już na starcie.

W ubiegłym roku o nowelizację ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z 2016 r. poz. 52) apelowała posłanka Ewa Kołodziej (Koalicja Obywatelska). Ustawa z 2000 r. przyznała najemcom tzw. mieszkań zakładowych pierwszeństwo w nabywaniu lokali na zasadach preferencyjnych – z wysokimi bonifikatami sięgającymi 95 proc. ceny. Najemcy przysługuje też pierwszeństwo w jego nabyciu. Jest tylko jeden szkopuł – właściciel musi chcieć sprzedać mieszkanie. Najemcy nie przysługuje bowiem roszczenie o sprzedaż, w konsekwencji czego właściciel nie jest związany jego żądaniem.

Drugie ograniczenie, to praktyczny zakaz sprzedaży całych budynków podmiotom trzecim. Zgodnie bowiem z art. 3 ustawy mieszkania, których najemcami są osoby uprawnione, mogą być zbywane wyłącznie - pod rygorem nieważności - na zasadach określonych w tej ustawie. Zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób niż osoby uprawnione nie może nastąpić z pominięciem przysługującego tym osobom pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych położonych w tym budynku. Oferta skierowana do zewnętrznego nabywcy uruchomiłaby więc prawa pierwszeństwa wykupu mieszkań dla zajmujących je lokatorów.

Inicjatywa posłanki Kołodziej spotkała się jednak ze stanowczą odmową Ministerstwa Rozwoju i Technologii (MRiT). Resort tłumaczy, że przymusowa sprzedaż mieszkań zajmującym je lokatorom przez państwowe spółki nie wchodzi w grę, gdyż taki wariant stosowano już ćwierć wieku temu, ale zakwestionował go Trybunał Konstytucyjny. Przymus sprzedaży wprowadzono w 2000 r. i obowiązywał przez niecałe półtora roku.

Właściciel mieszkania zakładowego (…) zobowiązany był, na wniosek lokatora uprawnionego do zamieszkania i zamieszkującego w lokalu w dniu jego nabycia, do przeniesienia na rzecz tego lokatora własności mieszkania w cenie nabycia, z uwzględnieniem wartości zwiększonej poprzez poniesione nakłady. Przepis ten przestał obowiązywać w związku z wyrokiem z 30 października 2001 r. (K 33/00), w którym TK orzekł o niezgodności tego przepisu z Konstytucją m. in. z uwagi na jego nadmierną ingerencję w prawo własności, prowadzącą do naruszenia istoty tego prawa. W uzasadnieniu orzeczenia Trybunał wskazał, że Konstytucja nie daje żadnych podstaw do przyjęcia istnienia po stronie lokatora uprawnienia do nabycia na własność zajmowanego mieszkania. Z istoty rzeczy ani najem, ani inny tytuł prawny do zajmowania należącego do innej osoby lokalu mieszkalnego nie stanowi podstawy roszczenia o nabycie go na własność. Zawarcie umowy najmu nie ogranicza kompetencji właściciela do przeniesienia własności wynajętej rzeczy na inną osobę, zwłaszcza że po jego dokonaniu nowy właściciel z mocy prawa staje się stroną nawiązanego przez poprzednika stosunku najmu – czytamy w odpowiedzi MRiT na interpelację nr 8062.

Jest już inna furtka prawna, ale ma ograniczenia

W tym samym piśmie MRiT przypomina, że gminy mają już możliwość odpłatnego nabywania byłych mieszkań zakładowych. Chodzi o rządowy program budownictwa socjalnego i komunalnego realizowanego na podstawie ustawy z 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (Dz. U. z 2026 r. poz. 511). Gminy mogą ubiegać się o finansowe wsparcie z Funduszu Dopłat obsługiwany przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) na zakup byłych mieszkań zakładowych, w wysokości 95 proc. kosztów zakupu i remontu tych lokali. To jednak nie wszystko - lokale takie gmina może następnie odsprzedać najemcom z bonifikatą w wysokości minimum 95 proc. Dlaczego? Gdyż w razie sprzedaży przez gminę wykupionego mieszkania lokatorowi, gdy bonifikata udzielona od ceny ustalonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, byłaby niższa od otrzymanego finansowego wsparcia, gmina musiałaby zwracać do Funduszu Dopłat kwotę stanowiącej różnicę między środkami uzyskanymi od nabywcy lokalu, a kwotą uzyskanego finansowego wsparcia z Funduszu Dopłat.

Należy jednak podkreślić, że rządowy program budownictwa socjalnego i komunalnego oparty jest na zasadzie autonomii woli beneficjentów wsparcia (w tym przypadku gmin i jednoosobowych spółek gminnych), którzy z oferowanych instrumentów prawnych mogą korzystać dobrowolnie – podkreśla MRiT.

Oznacza to, że nawet jeśli gmina skorzysta z Funduszu Dopłat, to nie oznacza to automatycznie, że pozwoli na wykup mieszkania lokatorowi.

Oznacza to więc, że - po pierwsze - o przeznaczeniu lokali zakładowych do sprzedaży decyduje ich obecny państwowy właściciel. Byli pracownicy oraz ich krewni mogą jedynie wnioskować o wykup zajmowanego mieszkania i liczyć na dobrą wolę państwowego właściciela. Jeżeli natomiast chodzi o wykup byłych mieszkań zakładowych (dofinansowywany nawet w 95 proc. przez BGK), to decyzja należy z kolei do gminy - podsumowuje Markiewicz.

Na jeszcze inne mankamenty tych przepisów zwraca uwagę pos. Bielawska, która styka się z nim często właśnie w Wałbrzychu. Na skutek luki prawnej z dofinasowania z Funduszu Dopłat nie mogą skorzystać gminy w przypadkach, gdyby chciały nabyć od państwowych spółek mieszkania zajmowane przez rozwiedzionych małżonków byłych pracowników. Ten sam problem jest również z osobami, które wprawdzie są najemcami (jako np. zstępni uprawnionego lokatora), jednak dokonały zamiany mieszkania po śmierci uprawnionego na inne stanowiące również tzw. byłe mieszkanie zakładowe. Jednak w poselskim projekcie nowelizacji nie znalazła się propozycja poprawienia przepisów w tym zakresie.

O rozwodników upomina się również prowadząca indywidualną kancelarię we Wrocławiu radca prawny dr Katarzyna Talkowska-Szewczyk, która zauważa, że wielu najemców byłych mieszkań zakładowych nie reguluje swojej sytuacji prawno-mieszkaniowej po rozwodach, przez co potem mają kłopoty z wykupem, gdy pojawia się taka szansa.

Jeżeli umowa najmu mieszkania zakładowego została zawarta w czasie małżeństwa w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny, zastosowanie ma art. 680(1) Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe. Oznacza to, że nawet wtedy, gdy w umowie najmu wpisano tylko jednego małżonka, drugi może być współnajemcą z mocy prawa, jeżeli spełnione są przesłanki ustawowe - przypomina mec. Talkowska-Szewczyk.

Jak podkreśla ekspertka, w praktyce szczególne znaczenie ma to, czy lokal został przydzielony albo wynajęty w czasie małżeństwa oraz czy miał służyć rodzinie. Jeżeli tak było, sam rozwód nie usuwa automatycznie problemu wspólnego najmu. Podobnie ustanie wspólności majątkowej nie powoduje samo przez się wygaśnięcia uprawnień wynikających ze wspólności najmu.

Projekt noweli jest teraz na etapie konsultacji społecznych (do 11 listopada br.) oraz opiniowania przez eksperckie komórki sejmowe.