Mamy kolejną próbę uregulowania najmu krótkoterminowego. Obok wdrażania unijnych regulacji, pojawił się też kontrowersyjny pomysł, jakim jest uzależnienie legalności takiego najmu od zgody wspólnoty mieszkaniowej (lub zarządu spółdzielni). Jeśli wspólnota mogłaby decydować o tym, czy w prywatnym mieszkaniu wolno świadczyć usługi zakwaterowania, trudno wskazać przekonującą granicę takiej ingerencji – pisze Piotr Szulc, radca prawny.
Kwestię tę warto przeanalizować pod kątem najmu „na doby” w budynkach, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe. Na pierwszy rzut oka postulat ten brzmi niewinnie: wystarczy „zgoda wspólnoty”. W praktyce oznaczałoby jednak przyznanie jej kompetencji, których nie powinna mieć. Orzecznictwo jest w tej sprawie od lat dość spójne. Punkt wyjścia wyznaczył Sąd Najwyższy w wyroku z 3 kwietnia 2009 r. (II CSK 600/08). SN uznał, że właściciele lokali nie mogą podejmować uchwał ingerujących w prawo odrębnej własności lokalu. Chodzi m.in. o zakazy prowadzenia w nim działalności gospodarczej bez zgody wspólnoty czy obowiązek zgłaszania zarządowi najmu lokalu.
Podobne stanowisko sądy zajmowały w sprawach dotyczących już konkretnie najmu krótkoterminowego. Sąd Okręgowy w Gdańsku w wyroku z 17 stycznia 2018 r. (XV C 677/16) uchylił uchwały wyłączające możliwość wykorzystywania lokali na cele najmu krótkoterminowego. W innych sprawach sądy oddalały powództwa wspólnot, wskazując, że ich kompetencje dotyczą zarządu nieruchomością wspólną. Zaś ocena, czy sposób prowadzenia najmu spełnia wymagania sanitarne lub hotelarskie, należy do właściwych organów publicznych.
Nie jest to przywilej właścicieli „apartamentów inwestycyjnych”. To konsekwencja konstrukcji przepisów o własności lokali. Wspólnota zarządza nieruchomością wspólną, ale sposób korzystania z lokalu należącego do konkretnego właściciela mieści się co do zasady w granicach prawa własności z art. 140 kodeksu cywilnego (k.c.). Ograniczają je przepisy prawa, zasady współżycia społecznego oraz zakaz immisji określony w art. 144 k.c.
Pierwszy problem ma charakter systemowy. Jeśli wspólnota mieszkaniowa mogłaby decydować o tym, czy w prywatnym mieszkaniu wolno świadczyć usługi zakwaterowania, trudno wskazać przekonującą granicę takiej ingerencji. Dlaczego można byłoby zakazać najmu krótkoterminowego, ale nie działalności biurowej, gabinetu lekarskiego czy pracowni? Każda z tych działalności może wiązać się z ruchem osób postronnych w częściach wspólnych.
Po drugie – chodzi o proporcjonalność. Uciążliwe zachowania gości można zwalczać za pomocą istniejących instrumentów cywilnoprawnych. W przypadku immisji wspólnota może dochodzić roszczeń w granicach przewidzianych prawem, w tym na podstawie art. 16 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2026 r. poz. 232). Z kolei art. 12 ust. 3 tej ustawy pozwala zwiększyć obciążenia właścicieli, których lokale generują wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie są to jednak narzędzia do karania za sam fakt prowadzenia najmu. Podwyższone obciążenia powinny odpowiadać konkretnym, wykazanym kosztom, a roszczenia związane z immisjami — rzeczywistym uciążliwościom. To właśnie odróżnia proporcjonalne reagowanie na problem od sankcji nakładanej z góry.
Trzecia kwestia ma wymiar konstytucyjny. Spór o relację między rynkiem noclegowym a mieszkaniowym jest sporem o wartości i interesy, który powinien być rozstrzygany przez ustawodawcę oraz władze publiczne, z zachowaniem zasad proporcjonalności. Nie powinien zależeć od głosowania sąsiadów.
Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 22 września 2020 r. w połączonych sprawach C‑724/18 i C‑727/18 dopuścił możliwość wprowadzania przez władze publiczne określonych ograniczeń dotyczących najmu krótkoterminowego, jeśli służą one nadrzędnemu interesowi publicznemu i spełniają wymóg proporcjonalności. Nie rozstrzygał jednak o kompetencjach wspólnot mieszkaniowych. Uchwała wspólnoty nie jest regułą ustanowioną przez władzę publiczną i nie podlega takiej samej kontroli proporcjonalności. Może za to ograniczać prawa właścicieli należących do mniejszości.
Najem krótkoterminowy konkuruje z hotelami. Dla właścicieli lokali może być źródłem dochodu, a dla podróżnych — alternatywą wobec noclegu w hotelu. To sprawia, że warto uważnie przyglądać się skutkom proponowanych ograniczeń, niezależnie od deklarowanych celów. Przypomina to trochę spór o platformy przewozowe. Wymogi przedstawiane jako sposób na poprawę bezpieczeństwa i porządku mogą równocześnie ograniczać konkurencję, zmniejszać podaż i podnosić ceny. Podobne ryzyko pojawia się wtedy, gdy o dostępie do rynku noclegowego zaczynają decydować uchwały wspólnot. Koszty ponoszą właściciele lokali i klienci szukający noclegu, a decyzja o dopuszczeniu konkurencji z hotelami trafia w ręce większości sąsiedzkiej.
Selektywność pomysłu widać także poza budynkami wielorodzinnymi. Jeśli problemem jest uciążliwy sposób korzystania z lokalu, może on wystąpić również w domu jednorodzinnym albo w obiekcie wykorzystywanym jako noclegownia dla ekip budowlanych.
Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje, że w określonych okolicznościach intensywne zakwaterowanie pracowników może oznaczać użytkowanie obiektu właściwe dla budynku zamieszkania zbiorowego, a nie mieszkalnego. Kwalifikacja konkretnego przypadku zależy jednak od jego okoliczności i może wymagać oceny przez organy nadzoru budowlanego. To pokazuje, że kwestie zmiany sposobu użytkowania obiektu należą do sfery administracyjnej, a nie do kompetencji uchwałodawczej wspólnoty.
Argumenty przeciwników najmu krótkoterminowego nie są bezzasadne - część doktryny wskazuje, że w praktyce przypomina on usługę hotelarską, a nie zwykły najem lokalu. Może też zmieniać sposób korzystania z budynku, który nie został zaprojektowany z myślą o częstej rotacji gości. Trafna diagnoza problemu nie przesądza jednak o właściwym sposobie jego rozwiązania. Jeśli sednem jest zmiana funkcji obiektu, narzędziem powinny być przepisy dotyczące użytkowania budynków i nadzór publiczny, a nie decyzja zebrania właścicieli.
Wspólnota mieszkaniowa powinna zachować instrumenty służące ochronie mieszkańców i nieruchomości wspólnej: roszczenia cywilne w razie immisji oraz możliwość proporcjonalnego podziału kosztów, jeżeli sposób korzystania z konkretnego lokalu faktycznie je zwiększa. Regulację strefową i limity można pozostawić władzom publicznym, a rejestrację — systemowi wynikającemu z rozporządzenia 2024/1028/UE w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych, które planowana nowelizacja ma doprecyzować w polskim prawie.
Przyznanie wspólnotom prawa do blankietowego zakazywania najmu krótkoterminowego oznaczałoby, że większość sąsiedzka mogłaby decydować o sposobie korzystania z majątku mniejszości. O tym, jakie ograniczenia powinny dotyczyć najmu krótkoterminowego, powinny przesądzać proporcjonalne przepisy prawa, a nie uchwała wspólnoty.
Piotr Szulc, radca prawny specjalizujący się w obsłudze rynku nieruchomości, wykonujący indywidualną praktykę w Kancelarii Radcy Prawnego Piotr Szulc
