Zdaniem Lewandowskiego, 3,5 tysiąca spółdzielni oraz ok. 8 milionów zamieszkujących w ich zasobach osób, to nadal w części niewykorzystany potencjał, dlatego ministerstwo stawia je w centrum reformy mieszkalnictwa.
Do spółdzielni mieszkaniowych popłyną miliardy złotych na budowę nowych mieszkań – podkreślał w środę w Sejmie Lewandowski.
Spółdzielnie mogłyby budować na tych samych zasadach finansowych co Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) i Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS), czyli mając dostęp do bezzwrotnych grantów do 25 proc. inwestycji, niskooprocentowanych kredytów i zbierać od zainteresowanych wkłady partycypacyjne do 10 proc. Spółdzielnie mogłyby też stosować model lokatorski, czyli budować ze wsparciem państwa spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali. Trzeci wariant to społeczne budownictwo własnościowe – oparte na otrzymaniu do 30-letniego kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego budownictwo pod wynajem z opcją dojścia do pełnej własności lokali. Spółdzielnie będą mogły też być oczywiście typowymi deweloperami budującymi całkowicie komercyjnie. Prawie 200 miliardów złotych skumulowanej wartości inwestycji (oprócz tych deweloperskich) ma dać ok. 300 tysięcy mieszkań w ciągu dekady.
Lewandowski liczy, że do spółdzielni zaczną też trafiać grunty przekazywane z Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) i ze spółek Skarbu Państwa. Spółdzielnie skorzystają też z preferencji w opłatach za użytkowanie wieczyste – opłaty początkowej w wysokości jedynie 10 proc. i opłacie rocznie wynoszącej jedynie 0,3 proc. wartości nieruchomości. Na nowych prawach użytkowania wieczystego nie będzie jednak można ustanawiać odrębnej własności lokali.
Dr Jerzy Jankowski, prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, sugerował też, aby dopuścić możliwość szerszej współpracy z samorządami i opcję „mieszkania za grunt”. Miasto wnosiłoby grunt budowlany, a po powstaniu inwestycji w rozliczeniu dostawałoby mieszkania do wykorzystania w zasobie komunalnym.
Nowe spółdzielnie tylko lokatorskie
Kilka ustaw ma uregulować podaż gruntów – przyjęty we wtorek przez rząd projekt zakłada regulację stanu prawnego terenów pod budynkami stawianymi w latach 1970-2000 przez decyzje administracyjne umożliwiające ustanawianie tam użytkowania wieczystego (pisaliśmy o tym w tekście Rząd próbuje porządkować grunty spółdzielcze). Tak nabyte grunty nie powinny jednak służyć za uwolnione do obrotu tereny deweloperskie.
Ścieżka administracyjna pozwala nam w miarę szybko przeprowadzić wszystkie postepowania regulacyjne. Nie jest jednak naszą intencja dogęszczanie zabudowy mieszkaniowej – podkreślał Lewandowski, nawet gdyby to dotyczyło inwestycji lokatorskich realizowanych ze wsparciem państwa.
Głównym założeniem nowelizacji przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych jest, aby nowe podmioty powstawały jedynie w formule lokatorskiej, bez możliwości przekształcania praw do lokali w odrębną własność. Lewandowski nie chce, aby spółdzielnie stawały się de facto zarządcami wspólnot mieszkaniowych. Nie każdemu ten pomysł się podoba.
W małych miasteczkach budowa mieszkań lokatorskich nie ma racji bytu – podkreślał Marek Zawadzak, prezes 24-budynkowej SM w ośmiotysięcznym Zwoleniu, zaznaczając, że w mniejszych społecznościach mieszkańcy są zainteresowani dojściem (prędzej czy później) do pełnej własności.
Lewandowski replikował, że nie będzie ograniczeń, aby spółdzielnie takie budowały też mieszkania na zasadach deweloperskich, ale bez wsparcia finansowego państwa.
Problematyczna kadencyjność
Będzie też zaproponowana kadencyjność (do 5 lat) w zarządach spółdzielni mieszkaniowych, ale bez ograniczenia liczby kadencji, w tym również w radach nadzorczych. Co do tego pomysłu sceptyczny jest prezes Jankowski, który uważa, że przepisy takie (zwłaszcza w przypadku osób zarządzających) łatwo obejść.
Lewandowski podkreśla, że do rejestru umów powinny trafiać wszystkie kontrakty o wysokości powyżej 1000 zł zawierane przez spółdzielnie, a spółdzielcy będą mieli do nich dostęp drogą elektroniczną (np. w formie pliku Excel). Członkowie spółdzielni mają też mieć ułatwiony dostęp do dokumentacji. Lewandowski chce też większej roli lustracji, gdyż do ministerstwa wpływa rocznie ok. 800 skarg na zarządy spółdzielni wskazujących na różne nieprawidłowości.
Zmiany we wspólnotach mieszkaniowych
Reforma mieszkalnictwa ma też objąć wspólnoty mieszkaniowe i ustawę z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2026 r. poz. 232). Wyższe zaliczki będzie można pobierać nie tylko od lokali typowo użytkowych, ale również mieszkań wykorzystywanych np. na najem krótkoterminowy.
Ministerstwo chce też utrudnić uzyskiwanie zaświadczeń o samodzielności lokali w inwestycjach będących patodeweloperką albo apart/condohotelami. Diabeł jednak tkwi w szczegółach, jakimi są przepisy przejściowe.
Olga Szewczak z Unii Metropolii Polskich podkreślała, że datą graniczną wyłączenia inwestycji z zakazu ustanawiania odrębnej własności mikrokawalerek powinny być wnioski o pozwolenie na budowę złożone do końca 2025 r.
Inaczej tysiące, a wręcz dziesiątki tysięcy obiektów byłoby poza nowym reżimem prawnym – zaznaczała Szewczak.
Kolejna ważna zmiana, to ułatwienia w głosowaniach nad uchwałami – wystarczy zwykła większość głosów, czyli przewaga głosów „za” od tych „przeciw”. Projektowane przepisy dają też wspólnotom mieszkaniowym miesiąc więcej czasu na coroczne podsumowania – do 30 kwietnia.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
