Nowe zasady dla 200 tysięcy wspólnot

Projekt dużej nowelizacji ustawy o własności lokali, która ma objąć około 200 tys. wspólnot mieszkaniowych, zmienił się po konsultacjach publicznych. Autorzy doprecyzowali rozwiązania dotyczące m.in. głosowania nad uchwałami, odpowiedzialności za balkony i urządzenia pomiarowe, roszczeń za wady nieruchomości wspólnej oraz zarządzania garażami. Właściciele zyskają też większy dostęp do dokumentacji. Z części propozycji autorzy zrezygnowali.

Nowelizacja ustawy o własności lokali (projekt UD 312) ma być jedną z największych zmian w 30-letniej historii obowiązywania tych przepisów i objąć około 200 tys. wspólnot mieszkaniowych w Polsce. Ministerstwa Finansów i Gospodarki oraz Rozwoju i Technologii uzasadniają konieczność zmian obszernym orzecznictwem, praktyką zarządców nieruchomości, rozwojem technologii budownictwa wielorodzinnego oraz zmianami w innych aktach prawnych, dotyczących działalności wspólnot. Nowe przepisy mają przede wszystkim usprawnić ich funkcjonowanie.

Jedną z istotniejszych zmian jest doprecyzowanie pojęcia nieruchomości wspólnej. Po konsultacjach publicznych rozszerzono jego zakres. Mają do niej należeć także m.in. ściany konstrukcyjne i międzylokalowe oraz elewacja. W przypadku balkonów, tarasów i loggi wspólne będą przede wszystkim ich elementy konstrukcyjne, takie jak dźwigary, płyta balkonowa i balustrada. Za ich konserwację, naprawy, remonty oraz odtworzenie odpowiadać będzie wspólnota. Ministerstwo wyjaśnia, że zmiana dotycząca balkonów wynika z potrzeby przeniesienia do ustawy utrwalonego orzecznictwa Sądu Najwyższego, które nie stanowi źródła prawa. A członkowie wspólnot mieszkaniowych z reguły nie są prawnikami lub specjalistami z zakresu gospodarowania  nieruchomościami, a więc nie znają orzecznictwa Sądu Najwyższego

Do mienia wspólnoty należeć będą też wodomierze, ciepłomierze i nagrzejnikowe podzielniki, a to oznacza, że będzie ona odpowiadała m.in. za ich montaż, wymianę, legalizację, konserwację i naprawy. Właściciel, co do zasady, nie będzie mógł samodzielnie ingerować w urządzenia pomiarowe. Wyjątek przewidziano w sytuacji, w której użytkownik lokalu ma indywidualną umowę z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym, regulującą kwestię własności wodomierza.

Wyższe zaliczki także za lokale nieużytkowe

Możliwość podwyższenia zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej ma objąć wszystkie lokale, a nie tylko użytkowe. Decydujące będzie to, czy sposób korzystania z konkretnego lokalu powoduje dodatkowe koszty dla wspólnoty. Wspólnota będzie musiała wykazać zarówno ich wystąpienie, jak i wysokość. Nie wystarczy więc wskazanie kosztów hipotetycznych. Do 10. dnia każdego miesiąca właściciele będą zobowiązani uiszczać nie tylko zaliczki na koszty zarządu, ale również zaliczki na rozliczane przez wspólnotę ciepło, wodę i odprowadzanie ścieków oraz opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

Dawid Kowalik, radca prawny specjalizujący się w sprawach z zakresu nieruchomości i sporów budowlanych rozszerzenie takiego rozwiązania na lokale mieszkalne uważa za dobry pomysł, szczególnie w przypadku wykorzystywaniem takich lokali niezgodnie z ich przeznaczeniem - np. na najem krótkoterminowy.

Z pewną rezerwą podchodzę do komentarzy dotyczących możliwości udzielenia zabezpieczenia, przez wstrzymanie wykonania takich uchwał. Sądy często nie skorzystają z tej możliwości, biorąc pod uwagę potrzeby finansowe wspólnot. Sam spotkałem się z komentarzem, że sąd nie widzi potrzeby wstrzymania wykonania takiej uchwały ponieważ mój klient w razie uchylenia uchwały może dochodzić w przyszłości zwrotu nadpłaconych zaliczek od wspólnoty w odrębnym procesie - wskazuje Dawid Kowalik. 

Obawia się, że długotrwałość trwania takich sporów powoduje, że właściciel lokalu, może przez wiele miesięcy, a nawet lat uiszczać wysokie i niczym nieuzasadnione opłaty na rzecz wspólnot.

Zarząd albo profesjonalny zarządca

Właściciele będą mogli zdecydować w uchwale, czy wybierają zarząd złożony z osób fizycznych, czy ustanawiają profesjonalnego zarządcę. Oba modele mają być równorzędne. Wybór zarządcy będzie oznaczał, że wspólnota nie powoła już zarządu i odwrotnie. Z ustawy ma zniknąć instytucja umownego powierzenia zarządu konkretnemu podmiotowi, stosowana m.in. w inwestycjach deweloperskich. Odwołanie zarządcy, któremu wcześniej powierzono zarząd w umowie, nie będzie wymagało formy notarialnej.

Zmieni się również reprezentacja wspólnoty przez zarząd. Przy zarządzie wieloosobowym konieczne ma być działanie większości jego członków, a nie, jak obecnie, dwóch. Projekt definiuje też czynności zwykłego zarządu jako bieżące sprawy dotyczące eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym. Do tej grupy zaliczono m.in. usuwanie awarii, ubezpieczenie budynku i procedowanie uchwał.

Ograniczona większość głosów

Duża część projektu dotyczy sposobu podejmowania uchwał. Po konsultacjach publicznych ministerstwo odstąpiło od uproszczonego trybu, w którym wystarczyłaby zwykła większość głosów osób uczestniczących w głosowaniu. Taką formę głosowania ograniczono jedynie do uchwał związanych z rocznym zebraniem, dotyczące m.in. planu gospodarczego, sprawozdania czy absolutorium. Uczestnicy konsultacji uznali, że propozycje podejmowania wszystkich uchwał we wspólnocie większością głosów za zbyt daleko idące. Ich zdaniem stwarzałaby ryzyko podejmowania decyzji, także majątkowych, przez niereprezentatywne grupy właścicieli.

Głos będzie można oddać elektronicznie. Drogą elektroniczną będzie można również zawiadamiać właścicieli o zebraniach i treści uchwał. W przypadku korespondencji e-mailowej potrzebna będzie zgoda właściciela oraz wskazanie przez niego adresu poczty elektronicznej.

Jeżeli właściciele reprezentujący co najmniej 10 proc. udziałów zażądają zwołania zebrania, a zarząd pozostanie bezczynny, będą mogli zwołać je sami. W nowej wersji projektu dodano wymóg wskazania przedstawiciela uprawnionego do zwołania zebrania. Projekt określi też jego obowiązki w trakcie zebrania i po jego zakończeniu.

Więcej kontroli nad zarządem, wspólnota będzie mogła zarządzać garażem

Właściciel otrzyma wyraźnie określone prawo wglądu do dokumentów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną oraz uzyskiwania informacji od zarządu. Chodzi m.in. o dokumentację rachunkową, prawną oraz protokoły wspólnoty.

Roczne sprawozdanie wspólnoty będzie musiało mieć formę pisemną i obejmować część opisową oraz finansową, w tym informacje dotyczące rozliczenia zaliczek, funduszu remontowego i mediów. Termin na jego przygotowanie zostanie wydłużony do końca kwietnia. Projekt doprecyzowuje także odpowiedzialność właścicieli za zobowiązania wspólnoty. Będą odpowiadali za nie dopiero wtedy, gdy egzekucja wobec wspólnoty okaże się bezskuteczna, i proporcjonalnie do swoich udziałów.

Nowe przepisy mają również dać wspólnocie podstawę do zarządzania wyodrębnionym garażem wielostanowiskowym. Będzie mogła m.in. zawierać umowy związane z jego utrzymaniem, pobierać zaliczki, prowadzić rozliczenia i dokumentację oraz dochodzić roszczeń. Współwłaściciele garażu zachowają wpływ na dotyczące go decyzje i będą podejmowali je w uchwałach. Nadal będą mogli również sami określić inny sposób zarządzania swoją współwłasnością.

Roszczenia wspólnoty z tytułu wad nieruchomości wspólnej

Po konsultacjach publicznych projekt rozszerzono o możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej. Dawid Kowalik wskazuje, że warte uwagi są zamiany w projekcie, które obejmują obecnie również roszczenia odszkodowawcze. W pierwotnej wersji projektu - przedstawionej przy konsultacjach społecznych - legitymacja wspólnoty mieszkaniowej miała obejmować wyłącznie uprawnienia z rekojmi za wady. Rozszerzenie projektu da wspólnotom możliwość wyboru, czy wybrać uprawnienia z rekojmi (jak usunięcie wady), czy może dochodzenie wyrównania szkody w ramach roszczeń odszkodowawczych (np. pokrycie kosztów usnięcia usterek dachu, czy elewacji). 

Projekt przewiduje, że właściciele lokali będą mogli, na podstawie uchwały, przenieść na wspólnotę przysługujące im roszczenia zarówno o usunięcie wad nieruchomości wspólnej, jak i naprawienie szkody wynikającej z ich nieusunięcia lub nienależytego usunięcia. Nie pozbawi ich to możliwości indywidualnego dochodzenia roszczeń. W ciągu sześciu tygodni będą mogli wnieść sprzeciw wobec cesji. Wówczas roszczenie wspólnoty wygaśnie w części odpowiadającej udziałowi właściciela w nieruchomości wspólnej.

Dawid Kowalik przypomina, że dzisiaj wspólnota, żeby dochodzić roszczeń od dewelopera, musi zbierać cesje od każdego właściciela - niezależnie, czy dochodzi roszczeń w ramach rekojmi za wady, czy jako roszczenie odszkodowawcze. 

Przeniesienie tych uprawnień na wspólnotę jedną uchwałą byłoby realnym ułatwieniem - mówi Dawid Kowalik.

Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie Prawni wskazuje jednak, że istotne jest jak ustawodawca zamierza warunkować dokonanie cesji na rzecz wspólnoty.

W mojej ocenie nie można zakładać, że cesja będzie skuteczna tylko wtedy, gdy dokonają jej wszyscy właściciele. Już nawet w średniej wielkości wspólnotach prowadziłoby to sytuacji, w której przepis ten byłby martwy. Już nawet tylko częściowa konsolidacja roszczeń daje większą siłę działania – zwraca uwagę mec. Obrębski.

Zmiana przeznaczenia lokalu za zgodą wspólnoty

Ograniczona ma zostać również możliwość przenoszenia własności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Będzie to dopuszczalne tylko w przypadku lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, spełniających odpowiednie wymagania techniczno-budowlane, i wyłącznie w gminach, których rady wyrażą na to zgodę. Rada określi przy tym wymagania dotyczące miejsc postojowych, a opcjonalnie również powierzchni biologicznie czynnej.

Uwzględniona zostanie też uwaga Rządowego Centrum Legislacji. Wymóg uzyskania zgody rady gminy na ustanowienie odrębnej własności lokalu nie będzie dotyczył budynków wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę, o które wystąpiono przed wejściem w życie nowych przepisów a nie jak to było w dotychczasowym projekcie – przed dniem 31 grudnia 2025 r.. Ma to chronić inwestycje będące już w toku.

Resort wycofuje się z niektórych rozwiązań

Ministerstwo zrezygnowało też z projektowanej zmiany art. 24 ust. 2, dotyczącej sądowej korekty wysokości udziałów. Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii wyjaśnia, że ze względu na skalę problemu kwestia ta będzie poddana dalszym analizom.

Rozwiązanie to proponuje się wypracować w uzgodnieniu z Ministrem Sprawiedliwości, jako właściwym w zakresie postępowania cywilnego oraz wieczystoksięgowego – informuje wiceminister Lewandowski.

Maciej Obrębski uważa, że szkoda, iż wprowadzenie tego rozwiązania jest odkładane w czasie.

Jest to problem bardzo istotny. Niestety wskutek błędów popełnianych przy wyodrębnianiu lokali, zdarza się, że dla ostatnich właścicieli brakuje odpowiednich udziałów w częściach wspólnych. Sprostowanie wymaga współdziałania wszystkich współwłaścicieli, co często jest to nierealne. Tym samym tryb sądowy jest potrzebny – mówi mec. Maciej Obrębski.

Podobną opinię wyraża Dawid Kowalik. Przypomina, że wiele budynków, najczęściej starszych ma źle przypisane udziały do lokali.

W obecnym stanie prawnym naprawa tej sytuacji wymaga jednomyślnej decyzji wszystkich mieszkańców. Uzyskanie zgody wszystkich mieszkańców jest często niemożliwe, chociażby z powodu nieuregulowanych spraw spadkowych. Przy nieuregulowanym stanie prawnym nie wiemy, kto może wyrazić zgodę na taką zmianę - podnosi Kowalik.

Z projektu zostanie usunięty przepis przewidujący obowiązek uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej przy zmianie sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego. Kwestia ta ma zostać uregulowana w odrębnej inicjatywie legislacyjnej, po zakończeniu prac nad projektem ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw (ustawa procedowana jest przez Senat).

Mecenas Obrębski uważa, że problem należy rozwiązać jak najszybciej.  

Popieram obowiązek uzyskania zgody wspólnoty. Pomysłowość właścicieli nie zna granic i należy chronić stan prawny i faktyczny, który istniał w chwili ustanawiania odrębnej własności. Skoro sąsiad kupował mieszkanie, to ma prawo oczekiwać, że obok niego będzie lokal o pierwotnym przeznaczeniu – kwituje mec. Maciej Obrębski.

Zdaniem Dawida Kowalika przeniesienie tej kwestii do odrębnej regulacji, po zakończeniu prac nad przepisami o usługach hotelarskich, jest zrozumiałe. 

Oznacza jednak, że wspólnoty zmagające się z najmem krótkoterminowym jeszcze przez jakiś czas pozostaną z dotychczasowymi, mocno ograniczonymi narzędziami - podsumowuje Kowalik.