Porównanie rynków mieszkaniowych w CEE
W całym regionie Europy Środkowej, sprzedaż domw i mieszkań drastycznie spadła i pozostała na niskim poziomie przez trzy pierwsze kwartały roku 2009. Głwnych przyczyn ograniczenia liczby transakcji należy upatrywać w sektorze bankowym, przede wszystkim w problemach bankw z utrzymaniem płynności finansowej oraz ultrakonserwatywnej polityce w zakresie udzielania kredytw hipotecznych potencjalnym nabywcom nieruchomości, przyjętej przez instytucje finansowe na czas recesji. Kolejnym istotnym powodem spadku poziomu sprzedaży są ograniczone możliwości finansowe lokalnych gospodarstw domowych a więc kwestia dostępności cenowej, najbardziej zauważalna na rynku mieszkaniowym w Budapeszcie.
- Ze względu na problemy z przepływem pieniężnym, deweloperzy zdecydowali się na zmianę strategii cenowej, na początek oferując niewielkie promocje i zachęcając do zakupu ofertami specjalnymi, a kiedy te działania okazały się nieskuteczne, poprzez rzeczywiste obniżki. Wprawdzie zmiany te nie przebiegały równocześnie w całej Europie Środkowo-Wschodniej, jednak z całą pewnością można stwierdzić, że ogólnie ceny w regionie spadły, a na wielu rynkach wciąż znajdują się w trendzie spadkowym. Deweloperzy w Pradze i w Budapeszcie z największym uporem usiłują utrzymać ceny na poziomie sprzed załamania koniunktury. W oczekiwaniu na obniżki, nawet potencjalni nabywcy, a więc te gospodarstwa domowe, które posiadają zdolność kredytową, wstrzymują się z zakupem nowego mieszkania, dalej napędzając kryzys - mówi Maximilian Mendel, senior consultant w firmie Reas.
Zdaniem Maximiliana Mendela, brak popytu zaowocował akumulacją na rynku niesprzedanych mieszkań w różnych fazach budowy, w tym także wielu ukończonych lokali, co było nowością dla rynków mieszkaniowych Europy Środkowo-Wschodniej. Ponadto, wiele mieszkań wróciło do oferty ze względu na wycofywanie się nabywców z decyzji o zakupie, nawet, jeśli oznaczało to utratę pierwszej raty lub kilku rat. Przykładowo, w szczytowym momencie w ostatnim kwartale roku 2008, na rynku warszawskim znajdowało się około 17,000 niesprzedanych mieszkań w zagregowanej ofercie. W ten sposób oferta rynkowa znacząco wzrosła. Z drugiej strony deweloperzy ograniczyli dalszy wzrost podaży, praktycznie wstrzymując realizację wszelkich nowych inwestycji. Podczas gdy w niektórych przypadkach mogła to być niezależna i racjonalna decyzja, wielu deweloperów po prostu nie otrzymało finansowania koniecznego by rozpocząć nowy projekt mieszkaniowy.
Po okresie boomu, środkowoeuropejskie rynki mieszkaniowe znalazły się w fazie kryzysu i prawdopodobnie pozostaną w niej przez pewien okres. Potrzeba czasu, by zakumulowany zasób niesprzedanych mieszkań znalazł nabywców. Deweloperzy czekają na wzrost liczby transakcji i przypływ gotówki. Jednak nawet gdy to nastąpi, kolejny boom budowlany nie nadejdzie, dopóki banki nie wrócą do finansowania inwestycji budowlanych na szeroką skalę. W międzyczasie, deweloperzy z większą ilością środków będą przygotowywać nowe inwestycje i skupią się na tworzeniu portfeli działek, podczas gdy pozostali będą dalej walczyć o przetrwanie na rynku. - Pod tym względem, sytuacja jest zróżnicowana nie tylko w poszczególnych firmach deweloperskich, lecz także w poszczególnych miastach. Na przykład, deweloperzy w Warszawie uzyskali w pierwszej połowie 2009 roku pozwolenia na budowę około 7,000 lokali, tymczasem w Budapeszcie wskaźnik ten wyniósł 4,600, w Pradze 4,500, zaś w Sofii niecałe 2,000 - uważa maximilian Mendel.
Zdaniem Maximiliana Mendela, brak popytu zaowocował akumulacją na rynku niesprzedanych mieszkań w różnych fazach budowy, w tym także wielu ukończonych lokali, co było nowością dla rynków mieszkaniowych Europy Środkowo-Wschodniej. Ponadto, wiele mieszkań wróciło do oferty ze względu na wycofywanie się nabywców z decyzji o zakupie, nawet, jeśli oznaczało to utratę pierwszej raty lub kilku rat. Przykładowo, w szczytowym momencie w ostatnim kwartale roku 2008, na rynku warszawskim znajdowało się około 17,000 niesprzedanych mieszkań w zagregowanej ofercie. W ten sposób oferta rynkowa znacząco wzrosła. Z drugiej strony deweloperzy ograniczyli dalszy wzrost podaży, praktycznie wstrzymując realizację wszelkich nowych inwestycji. Podczas gdy w niektórych przypadkach mogła to być niezależna i racjonalna decyzja, wielu deweloperów po prostu nie otrzymało finansowania koniecznego by rozpocząć nowy projekt mieszkaniowy.
Po okresie boomu, środkowoeuropejskie rynki mieszkaniowe znalazły się w fazie kryzysu i prawdopodobnie pozostaną w niej przez pewien okres. Potrzeba czasu, by zakumulowany zasób niesprzedanych mieszkań znalazł nabywców. Deweloperzy czekają na wzrost liczby transakcji i przypływ gotówki. Jednak nawet gdy to nastąpi, kolejny boom budowlany nie nadejdzie, dopóki banki nie wrócą do finansowania inwestycji budowlanych na szeroką skalę. W międzyczasie, deweloperzy z większą ilością środków będą przygotowywać nowe inwestycje i skupią się na tworzeniu portfeli działek, podczas gdy pozostali będą dalej walczyć o przetrwanie na rynku. - Pod tym względem, sytuacja jest zróżnicowana nie tylko w poszczególnych firmach deweloperskich, lecz także w poszczególnych miastach. Na przykład, deweloperzy w Warszawie uzyskali w pierwszej połowie 2009 roku pozwolenia na budowę około 7,000 lokali, tymczasem w Budapeszcie wskaźnik ten wyniósł 4,600, w Pradze 4,500, zaś w Sofii niecałe 2,000 - uważa maximilian Mendel.
Autor:
