Celem tych rokowań jest zapewnienie tytułu niezbędnego do realizacji inwestycji, czyli zawarcie odpowiedniej umowy.
Rokowania przeprowadza podmiot, który zamierza wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań.

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewidują sformalizowanego trybu czy procedury prowadzenia rokowań. Strony nie są związane jakimikolwiek regułami w zakresie przeprowadzenia rokowań. Konieczne jest jedynie udokumentowanie rokowań, na co wskazuje przepis art. 124 ust. 3 u.g.n. Udokumentowanie rokowań może więc polegać na przedstawieniu staroście (prezydentowi miasta):

  1. treści propozycji składanych właścicielowi nieruchomości z dowodami ich doręczenia,
  2. korespondencji e-mail z właścicielem,
  3. notatek ze spotkań i rozmów,
  4. kontrpropozycji właściciela nieruchomości,
  5. protokołu z rokowań itp.

Nie ma jednak wymogu, aby przeprowadzenie rokowań potwierdzał protokół, podpisany przez wszystkie uczestniczące strony (choć taki wymóg starają się narzucić niektóre organy administracji). Rokowania mogą też  zakończone w dowolnym czasie, chociażby w sytuacji, gdy strona uzna, że nie ma szans na osiągnięcie porozumienia.

Brak możliwości uzyskania zgody właściciela to sytuacja, w które właściciel nie odpowiedział on na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażeniu zgody albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia.
Spór między przedsiębiorcą a właścicielem nieruchomości, związany z planowaną inwestycją, bardzo często ogranicza się do jednej kwestii - pieniędzy. Rokowania  w takim przypadku koncentrują się na ustaleniu akceptowalnej dla obu stron kwoty.
W toku postępowań o wydanie decyzji z art. 124 ust. 1 u.g.n. bardzo często pojawiają się zarzuty, że rozmowy prowadzone przez przedstawicieli inwestora z właścicielem nieruchomości miały charakter pozorny, bo zaproponowane warunki finansowe daleko odstawały od oczekiwań właściciela.

 

Prawo nieruchomości. Użytkowanie wieczyste, służebności, egzekucja z nieruchomości. Gospodarka nieruchomościami. Planowanie i zagospodarowanie przestr ebook

Sprawdź  

Trzeba jednak pamiętać, że przepisy ustawy nie nakazują, aby propozycje składane właścicielowi miały rynkowy charakter czy też że powinny być oparte na wycenach sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wiadomo jednak że, przedstawienie akceptowalnej oferty jest w interesie przedsiębiorcy.  Daje to realne szanse na zawarcie umowy zapewniającej tytuł do nieruchomości. Oczekiwania stron co do należności, która z tego tytułu zostanie uiszczone, potrafią się jednak znacząco różnić.

W przypadku niepowodzenia rozmów między stronami i wystąpienia o wydanie decyzji wywłaszczeniowej, właściciele nieruchomości często podnoszą, że z uwagi na zbyt niskie zaoferowane kwoty, rokowania nie miały miejsca. Argument ten jest jednak nietrafny, bo organ nie ocenia czy składane propozycje były korzystne dla właściciela ani nie ocenia rynkowego charakteru oferowanych kwot.

Stanowisko takie wprost potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w prawomocnym już wyroku z 11 kwietnia 2018 r. w sprawie o sygnaturze II SA/Gd 783/17, gdzie wskazano: w trybie art. 124 u.g.n. nie podlega weryfikacji organu, a następnie sądu, okoliczność, czy inwestor zaproponował właścicielowi takie warunki, które są dla niego korzystne, czy takie które są dla niego nie do przyjęcia. Rolą organów jest wyłącznie zbadanie (na podstawie oceny dokumentów z przeprowadzonych rokowań) faktu, czy rokowania w ogóle odbyły się, oraz czy doszło do porozumienia pomiędzy stronami.

Anna Buchwald, prawnik w kancelarii Sienkiewicz i Zamroch

Więcej przydatnych materiałów znajdziesz w SIP LEX:

Roszczenia właściciela nieruchomości za jej zajęcie pod budowę urządzeń infrastruktury technicznej na podstawie umowy >

Rola służebności przesyłu w realizacji inwestycji >

Obowiązki właścicieli nieruchomości wynikające z ustawy o wspieraniu rozwoju i usług telekomunikacyjnych >

Wywłaszczanie nieruchomości >

Budowa urządzeń infrastruktury technicznej >

Zajęcie nieruchomości oraz odszkodowanie w związku z wywłaszczaniem nieruchomości >

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.