Większość właścicieli narzeka na zbyt niskie odszkodowania za zabrane nieruchomości. Nie dość, że państwo (samorząd) zmusza ich do oddania ich własności, to jeszcze zbyt mało im płaci. Ma to się zmienić. Rząd planuje przyjąć projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami  oraz do specustaw w tej sprawie. Właśnie opublikował informację na ten temat w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów.  

Koniec z zasadą korzyści 

Z informacji  z wykazu wynika, że zmiany będą wprowadzone do  ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz we wszystkich specustawach od drogowej począwszy przez kolejową, na energetycznej skończywszy. Obecnie w Polsce, inaczej niż w większości krajów Europy Zachodniej, obowiązuje system odszkodowawczy oparty o tzw. zasadę korzyści.  

Co to oznacza w praktyce? Rzeczoznawca, sporządzający wycenę w celu ustalenia wysokości odszkodowania, bierze pod uwagę przeznaczenie wycenianej nieruchomości w przyszłości, chyba, że aktualna wartość jest wyższa.  Przykładowo, właściciel nieruchomości rolnej, która jest wywłaszczana pod drogę, otrzyma odszkodowania według cen nieruchomości drogowych, a nie rolnych, gdyż nieruchomości drogowe mają większą wartość. Z kolei, właściciel nieruchomości budowlanej, która jest oczywiście więcej warta niż nieruchomość drogowa, otrzyma odszkodowanie odpowiadające rynkowej wartości nieruchomości budowlanej.

 

Zasada korzyści ma jednak duże wady.  - Żaden wywłaszczony nie otrzymuje rekompensaty za konieczne do poniesienia koszty związane z: poszukiwaniem nowej nieruchomości, zakupem nowej nieruchomości, przeprowadzką, czy innymi aspektami zmiany swojego miejsca zamieszkania. Dotyczy to zwłaszcza osób starszych, mieszkających w starych budynkach w złym stanie technicznym. Otrzymują one wartość swojej nieruchomości, która czasami opiewa na nieco ponad 50 tys. zł. Za taką kwotę nie są one w stanie znaleźć innej nieruchomości, nawet małego mieszkania. Zdane są na pomoc rodziny, a to nie jest możliwe w każdym przypadku, a przede wszystkim trudno mówić w takim przypadku o odszkodowaniu - tłumaczy Maciej Obrębski, adwokat, partner w Kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie. 

Przez zasadę korzyści tracą również  przedsiębiorcy. - Doskonałym  w tym zakresie przykładem jest wywłaszczenie nieruchomości, na których znajdują się stacje benzynowe, restauracje, motele, w związku z budową tras szybkiego ruchu. Ci przedsiębiorcy otrzymują odszkodowanie odpowiadające wartości nieruchomości zgodnie z ich przeznaczeniem, a więc pod aktywizację gospodarczą. Często są to bardzo duże kwoty, ale nikt nie pokrywa ich strat związanych z koniecznością rozpoczęcia nowej działalności, względnie przeniesienia dotychczasowej w inne miejsce. Przeniesienie stacji benzynowej i infrastruktury jej towarzyszącej to nie tylko nabycie nieruchomości przy innej drodze, ale konieczność poniesienia większych nakładów niż uzyskane odszkodowanie. Oczywistym jest, że nieruchomości uległy amortyzacji, a więc na wybudowanie i wyposażenie nowych nie wystarczy samo odszkodowanie. Trzeba przecież zbudować nowy zespół pracowników, przeznaczyć znaczne kwoty na marketing, aby wypromować nowe miejsce działalności, ponieść koszty przerwy w prowadzeniu działalności. Z jakich środków przedsiębiorca ten ma to uczynić? Przecież on nie chciał zostać wywłaszczony - wyjaśnia mec. Obrębski. 

Czytaj też: NSA: Spadkobiercy osoby wywłaszczonej także należy się odszkodowanie

Natomiast z obecnej zasady zadowoleni powinni być rolnicy. Dzięki zasadzie korzyści otrzymują zdecydowanie większe odszkodowanie niż rzeczywista wartość wywłaszczonej nieruchomości. Dotyczy to przede wszystkim użytków rolnych o niskiej klasie bonitacyjnej, za które odszkodowanie zostanie ustalone według cen nieruchomości zgodnie z ich przyszłym celem. W konsekwencji odszkodowanie za rolę może być wielokrotnie wyższe niż jej faktyczna wartość.

Rząd ma plan: wartość nieruchomości plus bonusy 

Rząd chce zrezygnować z  zasady korzyści. Wysokość odszkodowania ma być powiązana z wartością rynkową nieruchomości. W każdym przypadku dodawany będzie bonus pieniężny, stanowiący zryczałtowany ekwiwalent kosztów przeprowadzki, czynności prawnych itd. Bonus wyniesie bazowo 10 proc. wartości nieruchomości. Natomiast bonus w wysokości 20 proc. wywłaszczeni dostaną za obiekty budowlane oraz lokal. Wywłaszczeni będą mieli też roszczenie do sądu cywilnego o wyższe odszkodowanie, jeżeli to wypłacone nie pokryje szkody rzeczywistej. 

Prawnicy są zgodni, że proponowane zmiany idą w dobrym kierunku. Diabeł tkwi jednak w szczegółach i dopóki brakuje konkretnego projektu, dopóty trudno jest pomysł ocenić jednoznacznie. - Wprowadzony w Polsce system odszkodowawczy ustanawiający ograniczenie wysokości odszkodowania do wartości nieruchomości (w przypadku nieruchomości zabudowanych) niewątpliwie utrudnia odtworzenie sytuacji życiowej osób wywłaszczanych (również przedsiębiorców). Jest to więc pożądana zmiana. Powiązanie odszkodowania powinno bowiem odnosić się do wartości rynkowej nieruchomości - uważa dr Piotr Pałka radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych.

Czytaj też: TK: Cel wywłaszczenia niezrealizowany, nieruchomość do zwrotu>>

Podobnie uważa Jacek Kosiński, radca prawny, partner w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński, Adwokaci i Radcowie Prawni. - Założenie projektu idzie w bardzo dobrą stronę. Odszkodowanie przy wywłaszczeniu jest problematyczne. Z jednej strony właściciel ewidentnie ponosi szkodę, która powinna być w całości pokryta. Z drugiej strony przepisy rzeczywiście ograniczają jej wysokość. Zgodnie z art. 21 ust. 1 Konstytucji wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Projekt zakłada zwiększenie odszkodowania o dodatkową kwotę 10 – 20  proc. a czasem nawet o 100 proc. wartości nieruchomości. To jest dodatkowy bonus, który ma umożliwić pokrycie dodatkowych kosztów związanych z organizacją życia w innym miejscu. Uważam, że to założenie projektu jest dobre a osobiście uważam, ze odszkodowanie (z wyjątkami w szczególnych sytuacjach korzyści właściciela nieruchomości) powinno obejmować także utracone korzyści - tłumaczy mec. Jacek Kosiński. 

Ustawa pod budowę centralnego lotniska?

Maciej Górski, adwokat  z Górski Kancelaria Adwokacka widzi drugie dno tych przepisów. Według niego rząd niekoniecznie chce pomóc wywłaszczonym, ale przede wszystkim sobie. - Zapowiadana zmiana ma prawdopodobnie na celu optymalizację kosztów realizacji Centralnego Portu Komunikacyjnego, którego budowa wiązać się będzie z bardzo dużą liczbą wywłaszczeń i tym samym (sumarycznie) potężną kwotą odszkodowań do wypłacenia. Osobą odpowiedzialną za opracowanie projektu jest Pełnomocnik Rządu do spraw Centralnego Portu Komunikacyjnego - zauważa mec. Górski. 

Piotr Jarzyński, partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy uważa, że sztywne przyjęcie wartości bonusów może nie odzwierciedlać np. rzeczywistych kosztów przeprowadzki i powodować potencjalnie nierówności. W jednym przypadku taki bonus może przewyższać koszty przeprowadzki, a zatem będzie stanowił dodatkową korzyść dla właściciela wywłaszczonej nieruchomości, a w drugim przypadku nie pokryje tych kosztów w całości. - Co prawda przewidziano możliwość zwiększenia odszkodowania do poziomu pozwalającego na odtworzenie sytuacji mieszkaniowej zależnie od liczby osób zamieszkujących faktycznie nieruchomość, ale istotne będą konkretne zapisy ustawowe co do sposobu ustalenia omawianego bonusu - uważa.

Piotr Jarzyński chwali za to propozycję przyznania właścicielom wywłaszczonych nieruchomości roszczenia do sądu cywilnego o szkodę rzeczywistą w zakresie szerszym niż pokryty odszkodowaniem. Ale i tu widzie pewne niebezpieczeństwo. - O  ile postępowanie administracyjne dotyczące wypłaty odszkodowania zakończone decyzją jest co do zasady dla strony bezpłatne to w przypadku postępowania cywilnego wnoszący pozew będzie musiał ponieść szereg kosztów sądowych (w tym wpis sądowy, zaliczkę na opinię biegłego sądowego, itd.). Zapewne zwiększy to także ilość spraw rozpoznawanych przez sądy cywilne, które są aktualnie bardzo obciążone. Wpłynie to na dalsze wydłużenie czasu od momentu złożenia pozwu do wydania wyroku - twierdzi Piotr Jarzyński. 

Wywłaszczani przedsiębiorcy w gorszej sytuacji 

Projekt nie do końca jest korzystny dla przedsiębiorców. - Dotyczy to dodatkowych mechanizmów służących pokryciu szkody w szerokim tego słowa znaczeniu. Jak wskazuje się w założeniach do projektu, przysługiwać będzie roszczenie do sądu cywilnego o szkodę rzeczywistą w zakresie szerszym niż pokryty odszkodowaniem. Roszczenie powinno obejmować także utracone korzyści, które są nieuniknione w przypadku rozpoczęcia działalności w nowym miejscu. Co więcej, mechanizm zwiększenia odszkodowania do poziomu pozwalającego na odtworzenie sytuacji wywłaszczonego, ma dotyczyć tylko nieruchomości zamieszkałych. Dlaczego pomija się przedsiębiorców? - zastanawia się mec. Obrębski.