Zdemolowane przez najemcę mieszkanie. To się niestety zdarza. Najemca ma obowiązek naprawić to, co zniszczył, ale nie zawsze. Wszystko zależy od tego, czy zniszczenia są następstwem prawidłowego używania. 

"Prawidłowe używanie", czyli jakie?

Artykuł 675 par. 1 kodeksu cywilnego przewiduje, że po zakończeniu najmu najemca ma obowiązek zwrócić rzecz (mieszkanie) w stanie niepogorszonym. Nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Kodeks cywilny jednak nie definiuje pojęcia "prawidłowego używania". W praktyce trudno jest więc czasami ustalić, czy zniszczenia w mieszkaniu mieszczą się jeszcze w ramach "prawidłowego używania", czy już niekoniecznie. 

Czytaj też: Takie same zasady najmu krótkoterminowego w Warszawie i Paryżu, UE pracuje nad przepisami

- Najczęściej przyjmuje się, że chodzi tu o takie zużycie rzeczy, które jest wynikiem zwyczajnego używania, zgodnie z jej przeznaczeniem oraz celem umowy najmu. Jeżeli więc mieszkanie oraz jego wyposażenie były używane zgodnie z jego przeznaczeniem, nie może być mowy o odpowiedzialności najemcy za ich zużycie - mówi Joanna Maj, radczyni prawna w SWK Legal Sebzda – Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni Spółka Partnerska. 

Gdy, więc, dajmy na to, szafki kuchenne nie zamykają się, ponieważ mają wyrwane zawiasy, w wielu miejscach odstaje również na nich okleina a na blacie widać przypalenia po papierosach, trudno uznać to za "prawidłowe używanie". Natomiast, jeżeli szafki są stare, ich okleina jest poprzecierana na rogach a jedne z drzwiczek nie domykają się, wtedy trudno zarzucić najemcy, że nieprawidłowo z nich korzystał. 

Checklista najemcy

Artykuł 6b ust. 2 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej jako: ustawa lokatorska), precyzuje, co naprawia i konserwuje w mieszkaniu najemca. Zgodnie z nim najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

  • podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
  • okien i drzwi;
  • wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
  • trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą; osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
  • pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów; etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana; przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
  • innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów oraz malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

- Zakres obowiązków najemcy wynikający z tego przepisu jest szeroki, jednak w umowie najmu strony mogą te obowiązki rozszerzyć, jeśli najem dotyczy lokalu, który nie znajduje się w publicznym zasobie mieszkaniowym. Przepis art. 6b reguluje bowiem obowiązki najemcy lokalu znajdującego się w publicznym zasobie mieszkaniowym m.in. komunalnym - tłumaczy dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych Kania, Stachura, Toś.

 

Nowość
Nowość
Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów

Roman Dziczek

Sprawdź  

Kiedy naprawa a kiedy odszkodowanie

Właściciel mieszkania ma prawo żądać od najemcy napraw albo wykonać je własny koszt, a następnie zażądać zwrotu poniesionych wydatków.

- Jeśli zwracany lokal jest zniszczony i jego stan dalece odbiega od normalnego jego użytkowania np. uszkodzona jest podłoga, zniszczone meble, uszkodzony sprzęt, najemca powinien oczywiście na swój koszt doprowadzić mieszkanie do stanu dobrego i zdatnego do użytkowania. Istnieje bowiem domniemanie, że w takim stanie lokal został mu wydany przez wynajmującego (art. 675 par. 3 k.c.). Gdyby tego tego nie zrobił, wówczas wynajmujący może domagać się od niego odszkodowania za wyrządzoną mu w ten sposób szkodę. W takim wypadku podstawą odpowiedzialności najemcy będzie art. 471 k.c. w zw. z art. 675 par. 1 k.c. - tłumaczy dr Agnieszka Grabowska-Toś.

Czasami też odpowiedzialność odszkodowawcza najemcy jest ograniczona jedynie do wysokości uiszczonej kaucji. Dzieje się tak wówczas, gdy wynika to wyraźnie z umowy. - Ale, gdy takiego zapisu nie ma w umowie, wynajmujący może domagać się odszkodowania w pełnej wysokości. W pierwszej kolejności może zaliczyć kwotę odszkodowania na poczet kaucji, do czego uprawnia go art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeśli kwota kaucji okaże się niewystarczająca, wówczas wynajmującemu pozostanie dochodzenie odszkodowania na drodze sądowej. Trzeba przy tym pamiętać, kto w  takim postępowaniu i co będzie musiał udowodnić - wyjaśnia dr Agnieszka Grabowska-Toś.

Warto też pamiętać o wyroku Sądu Najwyższego z 11 maja 1999 r. (I CKN 1304/98). SN stwierdził w nim, że jeżeli najemca zwróci przedmiot najmu w stanie pogorszonym, może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan rzeczy jest usprawiedliwiony jej normalnym zużyciem. Natomiast na wynajmującym spoczywa ciężar udowodnienia, że najemca zwrócił go w stanie znacznie pogorszonym, a ponadto, że wskutek działania lub zaniechania najemcy poniósł szkodę w określonej wysokości.

W skrajnych przypadkach, gdy najemca zdemolował lokal, wynajmujący może zawiadomić prokuraturę o możliwości popełnienia przestępstwa z art. 288 par. 1 kodeksu karnego. Chodzi tu o przestępstwo zniszczenia mienia ruchomego, które jest zagrożone karą pozbawienia wolności od trzech miesięcy do pięciu lat.

Internetowy wzór umowy to za mało

Walka właściciela mieszania z nieuczciwym najemcą nie jest więc taka prosta. Będzie jednak prostsza, jeśli właściciel nieruchomości odpowiednio się zabezpieczy. Podstawą jest zawsze dobrze sformułowana umowa najmu, która pozwoli dochodzić roszczeń w przypadku rażącego zachowania najemcy. 

- Powinna ona precyzyjnie określać, za jakie zniszczenia odpowiada najemca i jakie obowiązki w zakresie napraw spoczywają na każdej ze stron.  Niestety, mimo coraz większej świadomości prawnej naszego społeczeństwa, nadal powszechną praktyką jest posługiwanie się przez wynajmujących umowami „ściągniętymi” z internetu, które często takich kwestii w ogóle nie regulują. Dlatego warto taką umowę chociaż skonsultować z prawnikiem - mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś,

Niezwykle ważny jest protokół przekazania lokalu najemcy. Prawnicy radzą, żeby w protokole zdania lokalu precyzyjnie opisać sprawność poszczególnych urządzeń, czystość ścian czy też brak usterek okien. - Jednoznacznie powinno się wskazać w dokumencie, że najemca swobodnie zapoznał się ze stanem mieszkania i zweryfikował jego poszczególne elementy. Celowe jest także wskazywanie numerów seryjnych cenniejszych urządzeń, a nie tylko ich marek i typów, aby uniknąć podmiany na egzemplarze w gorszym stanie. W przypadku mieszkań luksusowych coraz częściej praktykuje się załączanie do protokołu zdawczo-odbiorczego dokumentacji fotograficznej - radzi  Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.

Najemca powinien też wpłacić kaucję.  - Kaucja jest oczywiście najpowszechniejszym sposobem zabezpieczenia się wynajmującego i w obliczu długotrwałych postępowań sądowych najbardziej skutecznym. W umowie należy określić jej wysokość (maksymalnie może wynosić 12-krotność miesięcznego czynsz najmu – zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów ). Im wyższa kaucja, tym większe prawdopodobieństwo, że wynajmujący będzie mógł zaspokoić z niej roszczenie z tytułu ewentualnych szkód spowodowanych przez najemcę w lokalu - podkreśla dr Agnieszka Grabowska-Toś.

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.