Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .



Czy zgodnie z nowelizacją ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, użytek rolny R III na terenie miasta wymaga odrolnienia, jeżeli dla tego terenu obowiązuje decyzja o warunkach zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Kiedy powstaje obowiązek odrolnienia a następnie uiszczenia opłat za odrolnienie w sytuacji, gdy inwestor stara się na części nieruchomości o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, natomiast na pozostałej części o budowę budynku usługowo-biurowego?

Czy wskazany użytek R III, na którym w planie miejscowym planowana jest droga, również wymaga odrolnienia i czy może dojść do skutku odrolnienie przy braku zgody części współwłaścicieli do niej (czy na odrolnienie wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli)?

Odpowiedź

W niniejszym przypadku grunt objęty planowaną inwestycją będzie musiał być wyłączony z produkcji rolnej. Wyłączenia będzie wymagał cały użytek R III, na którym planowana jest inwestycja. Obowiązek uiszczenia należności z tytułu wyłączenia i opłat rocznych z tego tytułu powstanie od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. Jeżeli działka gruntu stanowi współwłasność wyłączenie gruntu z produkcji rolnej będzie wymagało zgody wszystkich współwłaścicieli jako czynność przekraczającą zwykły zarząd. W razie braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, będą mogli żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych – dalej u.o.g.r.l. przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ww. przepis stanowi odzwierciedlenie ogólnej zasady, że jeśli przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne wymaga zgody właściwego organu administracji, to taka zmiana przeznaczenia może nastąpić jedynie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2012 r., Sygn. II OSK 761/11, LEX nr 1217450.


Ustawa z dnia 8 marca 2013 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która weszła w życie z dniem 26 maja 2013 r. wprowadziła zmiany m.in. w art. 7 ust. 2 pkt 1 u.o.g.r.l. W myśl dotychczasowego brzmienia powołanego przepisu przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekraczał 0,5 ha – wymagało uzyskania zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej. Zgodnie natomiast z powołanym przepisem po jego nowelizacji – przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III (niezależnie od ich obszaru) wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Jak wynika zart. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - dalej u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jeżeli teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p.


W niniejszym przypadku działka stanowi użytek rolny R III (przepis art. 7 ust. 2 pkt 1 u.o.g.r.l., w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 maja 2013 r. uzależniający możliwość zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne odnosi się właśnie do gruntów rolnych klas I – III). Trzeba zauważyć, że jeżeli decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania dla ww. terenu wydana została przez organ przed wejściem w życie nowelizacji, na chwilę wydania tej decyzji grunt rolny nie wymagał zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze. Stąd też brak było przeszkód do wydania tej decyzji. Nie zmienia to jednak faktu, iż grunt objęty taką decyzją będzie musiał być wyłączony z produkcji rolnej.


Zgodnie z art. 4 pkt 11 u.o.g.r.l., przez wyłączenie gruntów z produkcji rozumie się rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowanie gruntów. W myślart. 11 ust. 1 u.o.g.r.l. wyłączenie z produkcji użytków rolnych m.in. do klasy III (a o taki grunt chodzi w niniejszym przypadku) może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. Wydanie decyzji następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę (ust. 4). Zgodnie z utrwalonym już w tym względzie poglądem orzecznictwa, wyłączenie z produkcji jest czynnością faktyczną. Żądanie to w pierwszej kolejności obliguje organ do zbadania czy grunt który jest przedmiotem wniosku kwalifikuje się do wyłączenia z produkcji rolnej, czy też warunku tego nie spełnia. Organ będzie badał więc, na podstawie dokumentów urzędowych (takich jak wypis z ewidencji gruntów i mapa gleboznawcza), jaka jest klasa bonitacyjna oraz rodzaj gleby, co do której złożony został wniosek, a także oprze się na ustaleniach zawartych w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W celu uzyskania przedmiotowej decyzji, należy złożyć do starostwa właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Do takiego wniosku należy dołączyć m.in. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a gdy dla gruntów, na których ma być realizowana inwestycja, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, należy przedłożyć wypis i wyrys z obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego danej gminy obejmującego dany teren, bądź informację o terenie wydaną przez właściwy urząd gminy. Ponadto przedłożyć należy też:
- dowód stwierdzający prawo dysponowania nieruchomością (np.: umowa sprzedaży, umowa darowizny, skrócony odpis księgi wieczystej);
- plan zagospodarowania działki obejmujący całe zamierzenie budowlane z uwzględnieniem elementów, o których mowa w przepisach art. 34 ust. 3 pkt 1ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, z rozliczeniem powierzchni inwestycji w klasach i użytkach;
- w przypadku ubiegania się o obniżenie należności za wyłączenie gruntu rolnego z produkcji dokument określający wartość rynkową objętego inwestycją gruntu (np.: opinia rzeczoznawcy według cen rynkowych lub umowa zbycia gruntów).

Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji (art. 12 ust. 1 u.o.g.r.l.).

Jeżeli działka gruntu stanowi współwłasność wyłączenie gruntu z produkcji rolnej będzie wymagało zgody wszystkich współwłaścicieli jako czynność przekraczająca zwykły zarząd (art. 199 k.c.). W razie braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, będą mogli żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .