1. Wprowadzenie
Nieruchomość stanowi część powierzchni ziemskiej, która została ewidencyjnie wydzielona i opisana, i jest przedmiotem odrębnej własności. Nieruchomość wyróżnia się zatem w sferze prawnej jako przedmiot prawa własności przysługującego temu samemu podmiotowi, natomiast w sferze faktycznej – jako ewidencyjnie wydzielony (opisany) obszar gruntu, oznaczany numerami działek ewidencyjnych, stanowiących własność tego samego podmiotu.
Zbycie nieruchomości oznacza w sferze prawnej przeniesienie przysługującego do niej prawa własności przez dotychczasowy podmiot tego prawa na rzecz innego podmiotu. Stąd też przedmiotem zbycia jest prawo własności przysługujące do nieruchomości, co potocznie utożsamiane jest ze zbyciem nieruchomości jako przedmiotu prawa własności.
Klasyczna umowa sprzedaży nieruchomości polega na bezwarunkowym zobowiązaniu się przez jej dotychczasowego właściciela (ze skutkiem rozporządzającym) do przeniesienia na rzecz nabywcy prawa własności nieruchomości za odpowiednim wynagrodzeniem. Natomiast nabywca zobowiązuje się w zamian za nabycie prawa własności zapłacić zbywcy ustaloną cenę.
2. Sposoby wyłaniania nabywcy nieruchomości
Umowa sprzedaży nieruchomości zawierana jest przez strony w wyniku kompromisu pomiędzy oczekiwaniami zbywcy a możliwościami nabywcy. Sam akt umowy należy do sfery emocjonalnej obu stron, w ramach której strony nabrały przekonania o uzgodnieniu wszystkich warunków, na jakich nabywca stanie się właścicielem nieruchomości. W sferze prawnej, mając na uwadze pewność obrotu prawem własności (szczególnie gdy jego przedmiotem jest nieruchomość) oraz usankcjonowanie stanowczości zamiaru przeniesienia prawa własności nieruchomości ze zbywcy na nabywcę, samo przekonanie stron o przeniesieniu prawa własności nie jest wystarczające. Tym bardziej, że w sferze emocjonalnej strony mogą być przekonane o nienaruszalności dokonanej czynności faktycznej w postaci przeniesienia posiadania, jednak nie muszą być świadome skutków prawnych swojego przekonania i swoich czynności wobec innych osób, szczególnie tych, które są zainteresowane korzystaniem z danej nieruchomości, nie zawsze bacząc na konieczność przysługiwania do niej jakiegokolwiek tytułu prawnego. Stąd też w sferze prawnej istnieje konieczność udokumentowania faktu przeniesienia ze zbywcy na nabywcę nie tylko posiadania nieruchomości (przejawiającego się przede wszystkim w korzystaniu z nieruchomości przez nabywcę i czerpaniu z niej korzyści), ale również i stanowczego zamiaru przeniesienia prawa własności na nabywcę. Dokumentem mającym potwierdzać, a raczej stwierdzać zawarcie umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości jest akt notarialny. Obejmuje on wszystkie postanowienia umowy stron, a więc wszystkie elementy, o które umówił się zbywca z nabywcą i od których uzależniono przeniesienie prawa własności nieruchomości na rzecz nabywcy.
Umową w znaczeniu prawnoproceduralnym jest więc dokument w formie aktu notarialnego, w którym obok wielu innych stwierdzeń, zastrzeżeń i informacji znajduje się oświadczenie zbywcy o przeniesieniu prawa własności nieruchomości na rzecz nabywcy i oświadczenie nabywcy o przyjęciu (na określonych zasadach) prawa własności nieruchomości od zbywcy. Odrębnym zagadnieniem, nieobjętym niniejszą analizą, jest fakt (w sferze prawnej bardzo istotny), że tylko z notarialnej formy umowy istnieje możliwość przepisania prawa własności nieruchomości w księdze wieczystej na nabywcę, i że tylko notarialna forma umowy upoważnia do twierdzenia, iż doszło w sferze prawnej do przeniesienia prawa własności nieruchomości. Tym samym każda inna forma umowy – a więc umowa w formie pisemnej z poświadczonymi notarialnie jedynie podpisami stron, umowa z notarialnie poświadczoną jedynie datą jej zawarcia, bądź też pisemna umowa bez nadania jej formy notarialnej – nie skutkuje w sferze prawnej przeniesieniem prawa własności, a stanowi co najwyżej dowód przeniesienia posiadania nieruchomości.
Jednym z podstawowych elementów zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości jest znalezienie przez zbywcę – jako dotychczasowego właściciela nieruchomości – nabywcy, który stałby się nowym właścicielem nieruchomości. Nabywcą nieruchomości może być przy tym zarówno osoba fizyczna (i to już od chwili urodzenia), jak również osoba prawna, tj. podmiot, który na mocy stosownych przepisów prawa regulujących jego status prawny ma przyznaną osobowość prawną, a więc zdolność do bycia podmiotem np. prawa własności (m.in. przedsiębiorstwa, spółki kapitałowe, stowarzyszenia, fundacje, Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego). Jeżeli nabywcą nieruchomości ma być osoba fizyczna, która nie ukończyła osiemnastego roku życia, nabycie prawa własności nieruchomości na jej rzecz może być dokonane (pomijając szczególne sytuacje określone w prawie cywilnym) jedynie przez ustawowego przedstawiciela takie osoby (np. przedstawicielami ustawowymi dla dzieci są rodzice, dla osób ubezwłasnowolnionych całkowicie opiekunowie ustanowieni przez sąd).
Prawnie określonymi sposobami wyłaniania (poszukiwania) nabywcy nieruchomości są:
a) zaproszenie do zawarcia umowy (ogłoszenie, reklama i inne podobne),
b) rokowania (negocjacje),
c) oferta,
d) aukcja (licytacja),
e) przetarg.
Wymienione sposoby wyłaniania nabywców określane są w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (k.c.) mianem form (czy też sposobów) zawarcia umowy. Mając jednak na uwadze to, iż umowne przeniesienie prawa własności nieruchomości może nastąpić jedynie w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, kodeksowe formy zawarcia umów należy dla potrzeb przeniesienia prawa własności nieruchomości uznać za prawnie określone formy wyłaniania nabywców nieruchomości jako stron mających być następnie zawartych umów notarialnych sprzedaży prawa własności nieruchomości.
2.1. Zaproszenie do zawarcia umowy (ogłoszenie, reklama i inne podobne)
Zgodnie z art. 71 k.c. ogłoszenia, reklamy, cenniki i inne informacje skierowane do ogółu lub do poszczególnych osób, poczytuje się w razie wątpliwości nie za ofertę, lecz za zaproszenie do zawarcia umowy.
Oznacza to, iż zaproszeniem do zawarcia umowy jest wszystko to, co nie może być uznane w sferze prawnej za ofertę zbycia nieruchomości skierowaną do konkretnego odbiorcy, tj. ofertę jako wyartykułowanie przez zbywcę zamiaru zbycia nieruchomości wobec konkretnej osoby w sposób prawnie określony, a więc zawierający te wszystkie elementy, które stanowią obowiązkowe elementy oferty (o czym będzie mowa w dalszej części analizy).
Ogłoszenia i reklamy nie mają zatem jakiegokolwiek waloru wiążącego zbywcę nieruchomości, lecz stanowią jedynie informację o zamiarze (często także i o niektórych, podstawowych warunkach) zbycia nieruchomości, upowszechnianą (upublicznianą) w celu wstępnego wyselekcjonowania tych, którzy będą zdeterminowani do stanowczego nabycia nieruchomości. Zbywca może zatem w każdym czasie wycofać się z zamiaru zbycia nieruchomości, jak również z warunków, na jakich ogłosił swój zamiar zbycia nieruchomości. Potencjalny nabywca uzyskuje z ogłoszenia lub reklamy jedynie informację o zamiarze zbycia nieruchomości przez zbywcę, a tym samym nie przysługuje mu wobec zbywcy jakiekolwiek roszczenie w sferze prawnej związane z wycofaniem się z zamiaru zbycia nieruchomości.
Podstawową cechą prawnie sklasyfikowanego zaproszenia do zawarcia umowy jest skierowanie go do z góry nieskonkretyzowanego jeszcze nabywcy nieruchomości. Cechą zaś odróżniającą zaproszenie od oferty jest zaistnienie wątpliwości natury prawnej z uznaniem danej wypowiedzi zbywcy (w formie chociażby pisemnej) za ofertę zbycia nieruchomości, a więc wypowiedź nie zawierającą tych wszystkich elementów, które stanowią istotne elementy przyszłej umowy (tj. konkretyzacja przedmiotu, cena, inne warunki zbywcy, od których spełnienia zbywca uzależnia swój zamiar zbycia nieruchomości).
2.2. Rokowania (negocjacje)
Zgodnie z art. 72 § 1 k.c. jeżeli strony prowadzą negocjacje w celu zawarcia oznaczonej umowy, zostaje ona zawarta, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich postanowień, które były przedmiotem negocjacji.
Jeżeli dla przeniesienia prawa własności nieruchomości konieczna jest notarialna forma umowy, to negocjacje stanowią jedynie sposób wyłonienia nabywcy nieruchomości jako strony umowy, która zostanie zawarta przez zbywcę z tą osobą po pozytywnym zakończeniu się rokowań.
Marian Wolanin
Nieruchomość stanowi część powierzchni ziemskiej, która została ewidencyjnie wydzielona i opisana, i jest przedmiotem odrębnej własności. Nieruchomość wyróżnia się zatem w sferze prawnej jako przedmiot prawa własności przysługującego temu samemu podmiotowi, natomiast w sferze faktycznej – jako ewidencyjnie wydzielony (opisany) obszar gruntu, oznaczany numerami działek ewidencyjnych, stanowiących własność tego samego podmiotu.
Zbycie nieruchomości oznacza w sferze prawnej przeniesienie przysługującego do niej prawa własności przez dotychczasowy podmiot tego prawa na rzecz innego podmiotu. Stąd też przedmiotem zbycia jest prawo własności przysługujące do nieruchomości, co potocznie utożsamiane jest ze zbyciem nieruchomości jako przedmiotu prawa własności.
Klasyczna umowa sprzedaży nieruchomości polega na bezwarunkowym zobowiązaniu się przez jej dotychczasowego właściciela (ze skutkiem rozporządzającym) do przeniesienia na rzecz nabywcy prawa własności nieruchomości za odpowiednim wynagrodzeniem. Natomiast nabywca zobowiązuje się w zamian za nabycie prawa własności zapłacić zbywcy ustaloną cenę.
2. Sposoby wyłaniania nabywcy nieruchomości
Umowa sprzedaży nieruchomości zawierana jest przez strony w wyniku kompromisu pomiędzy oczekiwaniami zbywcy a możliwościami nabywcy. Sam akt umowy należy do sfery emocjonalnej obu stron, w ramach której strony nabrały przekonania o uzgodnieniu wszystkich warunków, na jakich nabywca stanie się właścicielem nieruchomości. W sferze prawnej, mając na uwadze pewność obrotu prawem własności (szczególnie gdy jego przedmiotem jest nieruchomość) oraz usankcjonowanie stanowczości zamiaru przeniesienia prawa własności nieruchomości ze zbywcy na nabywcę, samo przekonanie stron o przeniesieniu prawa własności nie jest wystarczające. Tym bardziej, że w sferze emocjonalnej strony mogą być przekonane o nienaruszalności dokonanej czynności faktycznej w postaci przeniesienia posiadania, jednak nie muszą być świadome skutków prawnych swojego przekonania i swoich czynności wobec innych osób, szczególnie tych, które są zainteresowane korzystaniem z danej nieruchomości, nie zawsze bacząc na konieczność przysługiwania do niej jakiegokolwiek tytułu prawnego. Stąd też w sferze prawnej istnieje konieczność udokumentowania faktu przeniesienia ze zbywcy na nabywcę nie tylko posiadania nieruchomości (przejawiającego się przede wszystkim w korzystaniu z nieruchomości przez nabywcę i czerpaniu z niej korzyści), ale również i stanowczego zamiaru przeniesienia prawa własności na nabywcę. Dokumentem mającym potwierdzać, a raczej stwierdzać zawarcie umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości jest akt notarialny. Obejmuje on wszystkie postanowienia umowy stron, a więc wszystkie elementy, o które umówił się zbywca z nabywcą i od których uzależniono przeniesienie prawa własności nieruchomości na rzecz nabywcy.
Umową w znaczeniu prawnoproceduralnym jest więc dokument w formie aktu notarialnego, w którym obok wielu innych stwierdzeń, zastrzeżeń i informacji znajduje się oświadczenie zbywcy o przeniesieniu prawa własności nieruchomości na rzecz nabywcy i oświadczenie nabywcy o przyjęciu (na określonych zasadach) prawa własności nieruchomości od zbywcy. Odrębnym zagadnieniem, nieobjętym niniejszą analizą, jest fakt (w sferze prawnej bardzo istotny), że tylko z notarialnej formy umowy istnieje możliwość przepisania prawa własności nieruchomości w księdze wieczystej na nabywcę, i że tylko notarialna forma umowy upoważnia do twierdzenia, iż doszło w sferze prawnej do przeniesienia prawa własności nieruchomości. Tym samym każda inna forma umowy – a więc umowa w formie pisemnej z poświadczonymi notarialnie jedynie podpisami stron, umowa z notarialnie poświadczoną jedynie datą jej zawarcia, bądź też pisemna umowa bez nadania jej formy notarialnej – nie skutkuje w sferze prawnej przeniesieniem prawa własności, a stanowi co najwyżej dowód przeniesienia posiadania nieruchomości.
Jednym z podstawowych elementów zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości jest znalezienie przez zbywcę – jako dotychczasowego właściciela nieruchomości – nabywcy, który stałby się nowym właścicielem nieruchomości. Nabywcą nieruchomości może być przy tym zarówno osoba fizyczna (i to już od chwili urodzenia), jak również osoba prawna, tj. podmiot, który na mocy stosownych przepisów prawa regulujących jego status prawny ma przyznaną osobowość prawną, a więc zdolność do bycia podmiotem np. prawa własności (m.in. przedsiębiorstwa, spółki kapitałowe, stowarzyszenia, fundacje, Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego). Jeżeli nabywcą nieruchomości ma być osoba fizyczna, która nie ukończyła osiemnastego roku życia, nabycie prawa własności nieruchomości na jej rzecz może być dokonane (pomijając szczególne sytuacje określone w prawie cywilnym) jedynie przez ustawowego przedstawiciela takie osoby (np. przedstawicielami ustawowymi dla dzieci są rodzice, dla osób ubezwłasnowolnionych całkowicie opiekunowie ustanowieni przez sąd).
Prawnie określonymi sposobami wyłaniania (poszukiwania) nabywcy nieruchomości są:
a) zaproszenie do zawarcia umowy (ogłoszenie, reklama i inne podobne),
b) rokowania (negocjacje),
c) oferta,
d) aukcja (licytacja),
e) przetarg.
Wymienione sposoby wyłaniania nabywców określane są w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (k.c.) mianem form (czy też sposobów) zawarcia umowy. Mając jednak na uwadze to, iż umowne przeniesienie prawa własności nieruchomości może nastąpić jedynie w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, kodeksowe formy zawarcia umów należy dla potrzeb przeniesienia prawa własności nieruchomości uznać za prawnie określone formy wyłaniania nabywców nieruchomości jako stron mających być następnie zawartych umów notarialnych sprzedaży prawa własności nieruchomości.
2.1. Zaproszenie do zawarcia umowy (ogłoszenie, reklama i inne podobne)
Zgodnie z art. 71 k.c. ogłoszenia, reklamy, cenniki i inne informacje skierowane do ogółu lub do poszczególnych osób, poczytuje się w razie wątpliwości nie za ofertę, lecz za zaproszenie do zawarcia umowy.
Oznacza to, iż zaproszeniem do zawarcia umowy jest wszystko to, co nie może być uznane w sferze prawnej za ofertę zbycia nieruchomości skierowaną do konkretnego odbiorcy, tj. ofertę jako wyartykułowanie przez zbywcę zamiaru zbycia nieruchomości wobec konkretnej osoby w sposób prawnie określony, a więc zawierający te wszystkie elementy, które stanowią obowiązkowe elementy oferty (o czym będzie mowa w dalszej części analizy).
Ogłoszenia i reklamy nie mają zatem jakiegokolwiek waloru wiążącego zbywcę nieruchomości, lecz stanowią jedynie informację o zamiarze (często także i o niektórych, podstawowych warunkach) zbycia nieruchomości, upowszechnianą (upublicznianą) w celu wstępnego wyselekcjonowania tych, którzy będą zdeterminowani do stanowczego nabycia nieruchomości. Zbywca może zatem w każdym czasie wycofać się z zamiaru zbycia nieruchomości, jak również z warunków, na jakich ogłosił swój zamiar zbycia nieruchomości. Potencjalny nabywca uzyskuje z ogłoszenia lub reklamy jedynie informację o zamiarze zbycia nieruchomości przez zbywcę, a tym samym nie przysługuje mu wobec zbywcy jakiekolwiek roszczenie w sferze prawnej związane z wycofaniem się z zamiaru zbycia nieruchomości.
Podstawową cechą prawnie sklasyfikowanego zaproszenia do zawarcia umowy jest skierowanie go do z góry nieskonkretyzowanego jeszcze nabywcy nieruchomości. Cechą zaś odróżniającą zaproszenie od oferty jest zaistnienie wątpliwości natury prawnej z uznaniem danej wypowiedzi zbywcy (w formie chociażby pisemnej) za ofertę zbycia nieruchomości, a więc wypowiedź nie zawierającą tych wszystkich elementów, które stanowią istotne elementy przyszłej umowy (tj. konkretyzacja przedmiotu, cena, inne warunki zbywcy, od których spełnienia zbywca uzależnia swój zamiar zbycia nieruchomości).
2.2. Rokowania (negocjacje)
Zgodnie z art. 72 § 1 k.c. jeżeli strony prowadzą negocjacje w celu zawarcia oznaczonej umowy, zostaje ona zawarta, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich postanowień, które były przedmiotem negocjacji.
Jeżeli dla przeniesienia prawa własności nieruchomości konieczna jest notarialna forma umowy, to negocjacje stanowią jedynie sposób wyłonienia nabywcy nieruchomości jako strony umowy, która zostanie zawarta przez zbywcę z tą osobą po pozytywnym zakończeniu się rokowań.
Marian Wolanin