Unieważnienie umowy na kredyt hipoteczny w sądzie to tylko połowa sukcesu. W ślad za tym powinno pójść wykreślenie hipoteki. Z tym jednak bywa różnie. Niektóre banki nie robią problemów, ale są i takie, które je lubią je mnożyć. Prawnicy sypią jak z rękawa tego typu przykładami. Związek Banków Polskich uważa, że to gruba przesada. Ale przyznaje, że problem, owszem - jest, ale tylko, gdy występuje się o wykreślenie hipoteki za wcześnie, a to się nagminnie zdarza.
Czytaj też: Izba Cywilna SN nie podjęła uchwały frankowej, pyta TSUE o powoływanie sędziów>>
Banki lubią grać na zwłokę
Problem z wykreśleniem hipoteki jest doskonale znany Marcinowi Szymańskiemu, adwokatowi, partnerowi w kancelarii prawnej Drzewiecki, Tomaszek i Wspólnicy Sp.k. - W przypadku prawomocnego wyroku ustalającego nieważność umowy kredytu banki „grają na zwłokę”, wykorzystując do swoich celów zarówno środki prawem przewidziane, choć w tej sytuacji niekoniecznie uzasadnione, np. wniosek o wstrzymanie wykonalności prawomocnego wyroku w związku z zapowiedzią skargi kasacyjnej, jak i prowadząc działania będące klasycznym przykładem nieuczciwej praktyki rynkowej - mówi. Jako przykłady takich działań podaje przesuwanie terminu udzielenia odpowiedzi na wniosek konsumenta o wydanie listu mazalnego (dokumentu wystawianego przez bank, który należy dołączyć do wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej), przy jednoczesnym prowadzeniu wobec niego niczym nieuzasadnionych czynności windykacyjnych, czy wprowadzanie w błąd co do znaczenia prawomocnego wyroku dla dalszego wykonywania umowy kredytu. - Spotkaliśmy się z sytuacją, w której bank wprost stwierdził, że prawomocny wyrok nie zmienia niczego w dalszych rozliczeniach stron i nadal pobierał kolejne raty kredytu, a także zgłosił rzekome „zadłużenie” konsumenta do biura informacji kredytowej. Po interwencji pełnomocnika konsumenta bank ten skorygował swoje stanowisko, jednak nadal odmawia wydania dokumentu umożliwiającego wykreślenie hipoteki na nieruchomości, co niestety czyni koniecznym wytoczenie wobec niego kolejnego powództwa (o uzgodnienie treści księgi wieczystej), ewentualnie skorzystanie z możliwości złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki w oparciu o prawomocny wyrok sądu ustalający nieważność umowy kredytu. Wydaje się, że takie działania są elementem „strategii” banków obliczonej na niechęcanie konsumentów do dochodzenia swoich praw przed sądem - mówi adwokat Szymański.
Radosław Górski, radca prawny, także zna tego typu praktyki banków. - Nie zawsze wykonują prawomocne wyroki stwierdzające nieważność umów kredytów powiązanych z walutami obcymi. W razie oddalenia wniosku o wstrzymanie skuteczności albo wykonalności prawomocnego wyroku obowiązkiem banku jest jego wykonanie – bank między innymi musi natychmiast zaprzestać pobierania rat kapitałowo-odsetkowych, wykreślić wpisy o zadłużeniu kredytowym z BIK i wydać kredytobiorcy dokument stanowiący zgodę na wykreślenie hipoteki (która wobec prawomocnego wyroku stwierdzającego nieważność umowy kredytu bez wątpienia nie istnieje). Nie zawsze jednak banki wywiązują się ze swoich obowiązków - przyznaje.
Czytaj też: Frankowicze wnioskują o odwieszenie postępowań, ale sądy nie zawsze przychylne>>
Nie trzeba się śpieszyć, wyrok musi być przecież prawomocny
Banki uważają inaczej. - Prawnicy wprowadzają swoich klientów w błąd, namawiając na wykreślenie hipoteki wtedy, kiedy wyrok nie jest prawomocny. Tak dzieje się w w 95 proc. przypadków. Wykreślenie hipoteki po wyroku pierwszej instancji jest zdecydowanie przedwczesne. W świetle przepisów do czasu prawomocnego wyroku hipoteka może funkcjonować. Natomiast gdy wyrok jest prawomocny, czyli w zaledwie w 5 proc. spraw, hipoteka przestaje istnieć razem ze stwierdzeniem nieważności umowy. Wówczas jej wykreślenie jest tylko czystą formalnością. Bank już przecież z niej nie skorzysta - wyjaśnia Tadeusz Białek, wiceprezes Związku Banków Polskich.
Przyznaje też, że klienci banków potrafią być niecierpliwi. - Obecnie czas oczekiwania na wykreślenie hipoteki przez sąd wieczystoksięgowy jest bardzo długi i trwa zwykle ponad rok. W wielu przypadkach klienci obarczają winą banki za to, że tak długo czekają. Ale problem z formalnościami jest wieczystoksięgowymi jest powszechny i dotyczy nie tylko kredytów frankowych- mówi.
Same banki odpowiadają wymijająco. Małgorzata Witkowska z PKO BP wyjaśnia, że to, jak postępuje bank, zależy od treści wyroku oraz rozstrzygnięć sądów podejmowanych już po wydaniu prawomocnego wyroku. - Bank podejmuje działania mające na celu zmianę lub uchylenie zapadłych w sprawach ze swoim udziałem wyroków stwierdzających nieważność umowy kredytowej, w tym w przypadku wyroków prawomocnych analizuje uzasadnienia pod kątem możliwości wniesienia skargi kasacyjnej. Z powodzeniem składamy wnioski o wstrzymanie skuteczności lub wykonalności prawomocnych orzeczeń - podkreśla.
Czytaj też: Otwarta droga do podważania wyroków frankowych>>
Artur Newecki z Getin Noble Bank dodaje, że w przypadku prawomocnego orzeczenia przez sąd w wyroku o nieważności umowy kredytowej, bank do każdej sprawy podchodzi indywidualnie. W zależności od jej okoliczności i treści rozstrzygnięcia podejmuje wszystkie niezbędne działania zmierzające do prawidłowego wykonania wyroku, także w zakresie zabezpieczeń wierzytelności kredytowej.
Nie ma automatycznego wykreślenia hipoteki
Natomiast Adam Rafalski z biura Rzecznika Finansowego tłumaczy, że wykreślenie hipoteki jest niezwykle ważne, bo nie ma automatyzmu. Przyznaje że są z tym w praktyce problemy. - Co do zasady, w przypadku, gdy konsument posiada prawomocny wyrok stwierdzający, że umowa frankowa – która stanowiła podstawę ustanowienia hipoteki – jest nieważna, powinien złożyć wniosek o wykreślenie tej hipoteki. To istotne, ponieważ hipoteka nie jest wykreślana przez sąd wieczystoksięgowy automatycznie, ani też na wniosek sądu rozpoznającego sprawę frankową, ani również banku - mówi.
I dodaje: - Zgodnie z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ( u.k.w.h.) w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Przywołany przepis ma istotne znaczenie z punktu widzenia dokumentów, na podstawie których frankowicz może żądać we wniosku wykreślenia hipoteki obciążającej jego nieruchomość. W praktyce budzącym najmniej wątpliwości sposobem wykreślenia hipoteki w takiej sytuacji jest przedłożenie wraz z wnioskiem oświadczenia banku o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki, wydanego na podstawie art. 95 prawa bankowego. Banki jako instytucje zaufania publicznego powinny respektować wydane w ich sprawach prawomocne orzeczenia sądowe, a w konsekwencji nie kontestować sporządzenia i przekazania frankowiczom tego rodzaju oświadczeń. W praktyce niestety zdarzają się sytuacje odmienne.
Niejednolita praktyka sądów wieczystoksięgowych
Zdaniem Rzecznika Finansowego paralelnym sposobem wykreślenia hipoteki jest przedłożenie wraz z wnioskiem prawomocnego wyroku stwierdzającego, że umowa kredytu frankowego stanowiąca podstawę jej wpisu jest nieważna. Rzecznik dostrzega, że praktyka sądów wieczystoksięgowych dotycząca wykreślania na podstawie takiego orzeczenia hipoteki jest jednak niejednolita i w niektórych przypadkach sądy oddalają wniosek właściciela nieruchomości oparty o takie orzeczenie. Powyższe jest argumentowane, co do zasady, albo brakiem zgody banku albo częściej dodatkową koniecznością wytoczenia procesu wskazanego w art. 10 u.k.w.h.
Na podstawie art. 31 ust. 2 u.k.w.h. wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami. Podstawą roszczeń kierowanych przez frankowiczów i zmierzających do ustalenia nieważności zawartej umowy jest przepis art. 189 k.p.c. W orzecznictwie i doktrynie różnorodnie oceniana jest kwestia, czy prawomocny wyrok wydany w sprawie o ustalenie prawa lub stosunku prawnego może stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Według Rzecznika Finansowego stwierdzenie nieważności umowy frankowej, ujęte w sentencji prawomocnego wyroku, jest wystarczają podstawą do wykreślenia hipoteki z kredytowanej nieruchomości. Z treści hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości wynika, że hipoteka zabezpiecza roszczenia dotyczące umowy kredytu frankowego, która zgodnie z wyrokiem sądu jest nieważna, a zatem akcesoryjne zabezpieczenie do niej powinno upaść.
W jego ocenie nie bez znaczenia pozostaje również okoliczność, że sąd wieczystoksięgowy rozpoznający powództwo z art. 10. ust. 1 u.k.w.h. i tak byłby związany treścią orzeczenia wydanego uprzednio przez sąd rozpoznający pozew o ustalenie nieważności kredytu frankowego (zob. art. 365 k.p.c.). Ponadto, postępowanie na podstawie art. 10 u.k.w.h. ma węższy zakres przedmiotowy niż postępowanie na podstawie art. 189 k.p.c. Zatem z wnioskowania a maiori ad minus wynika, że jeśli dalej idące powództwo jest uwzględnione, to tym bardziej zawiera się w nim roszczenie o mniejszym zakresie.
- Istotne znaczenie dla interpretacji przedmiotowej kwestii ma również uchwała SN z 8 września 2021 r., III CZP 28/21. Zgodnie z jej sentencją domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 u.k.w.h., także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone - jako przesłanka rozstrzygnięcia - w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.). W związku z tezą powyższej uchwały, w ocenie Rzecznika Finansowego, możliwe jest wykreślenie wpisu hipoteki banku na mocy wyroku ustalającego w swojej sentencji nieważność umowy kredytu frankowego, bez konieczności wszczynania dodatkowych postępowań sądowych i bez potrzeby uzyskiwania zgody banku na taką czynność - dodaje Adam Rafalski.
