Opis i oszacowanie podlegają wymogom związanym z wykonywaniem wyceny przez rzeczoznawców. Musi także spełniać warunki określone przez art. 319 prawa upadłościowego, czyli opis przedsiębiorstwa powinien zawierać: przedmiot działalności, nieruchomości wchodzących w skład, obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, inne środki trwałe, stwierdzone prawa, a także obciążenia. Oszacowanie musi odrębnie podawać wartość przedsiębiorstwa w całości oraz jego zorganizowanych części, jeżeli mogą być wydzielone do sprzedaży.
W przypadku, gdy istnieją obciążone składniki przedsiębiorstwa, musi obejmować także ich wyszczególnienie z podaniem wartości oraz stosunek wartości tych składników do wartości przedsiębiorstwa. Trzeba też wskazać, które obciążenia nie wygasają. Dobrym przykładem kompleksowego oszacowania na ogromną skalę może być wycena Huty Częstochowa, która jest w upadłości.

Czytaj również: Co zmienia nowela Tarczy Antykryzysowej >>

 


Jak szacowano majątek Huty Częstochowa

Szacowanie majątku tego jednego z największych zakładów przemysłowych w Polsce trwało ponad 3 miesiące. Według ekspertów była to jedna z największych w polskiej historii tego typu wycen. Oszacowaniu i analizie podlegało m.in. około 80 działek o łącznej powierzchni przekraczającej 150 ha, 14 ksiąg wieczystych (700 stron), 32 umowy najmu nieruchomości, budynki wewnętrzne o pow. 350.000 mkw., a nawet farma fotowoltaiczna. Do wyceny została włączona kompleksowa analiza rynku - sytuacja na rynku stali w Polsce i na świecie; analiza rynku nieruchomości przemysłu ciężkiego i obiektów poprzemysłowych; analiza rynku miasta Częstochowa w zakresie wszystkich typów powierzchni komercyjnych; analiza rynku gruntów inwestycyjnych o przeznaczeniu przemysłowo-produkcyjnym na terenie miasta Częstochowa i terenów sąsiednich. Opis i oszacowanie są ważne, bo stanowią punkt odniesienia dla ceny po jakiej może dojść do sprzedaży. Niezależnie czy dojdzie do transakcji po cenie wyższej lub niższej oszacowania, to na dalszym etapie wierzyciele, sąd i strony transakcji będą się do niej odnosić .

Na co zwrócić uwagę przy sporządzenie wyceny

W przypadku takiej wyceny niezbędne jest sporządzenie opisu i oszacowania przez osobę wpisaną na listę biegłych sądowych w zakresie wycen przedsiębiorstw (nawet jeśli sprzedażą w ramach pre-pack objęta jest tylko nieruchomość należąca do upadającej firmy). W praktyce taki biegły nierzadko stoi na czele zespołu kilku specjalistów - rzeczoznawców, analityków, prawników. Nieruchomości to w wielu przypadkach jeden z najistotniejszych składników majątku przedsiębiorstwa. Istotne jest więc, aby wyceny podjęła się osoba, która nie tylko jest specjalistą z zakresu wyceny przedsiębiorstw, ale także nieruchomości (lub dysponuje stosownym zespołem ekspertów). Błąd przy wyborze osoby do sporządzenia opisu i oszacowania może stać się podstawą do wniesienia zarzutów i doprowadzić do fiaska planowanego zakupu.

 


Wartość rynkowa czy wymuszonej sprzedaży

Spore wątpliwości wywołuje kwestia, czy rezultatem oszacowania powinna być wartość rynkowa, czy wartość dla wymuszonej sprzedaży. W pierwszym przypadku, ewentualnego obniżenia ceny z uwagi na wymuszony charakter transakcji dokonują same jej strony (w przypadku pre-packu uzyskując zgodę sądu). Wartość rynkową stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać np. za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym. Uczestnicy transakcji powinni mieć stanowczy zamiar zawarcia umowy, działać z rozeznaniem i postępować rozważnie oraz nie znajdować się w sytuacji przymusowej. Wartość dla wymuszonej sprzedaży to kwota pieniężna, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży tejże nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presją konieczności. Określanie wartość dla wymuszonej sprzedaży w przypadku postępowania upadłościowego wydaje się w dużej mierze zasadne.

Wielu uczestników postępowań (syndyków, dłużników, sędziów komisarzy) oczekuje od biegłych określania takiej wartości, jednakże to wartość rynkowa ma umocowanie prawne. I to ona stanowi jeden z podstawowych, obiektywnych punktów odniesienia w sprawach: wartości nieruchomości w sprawach sądowych, podatkowych, w większości przypadków umów kupna-sprzedaży, a także w postępowaniach upadłościowych i egzekucyjnych. Pojęcie wartości rynkowej definiowane jest zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (art. 151 ust. 1).

Wyboru metody do określenia wartości rynkowej nieruchomości należy dokonywać uwzględniając postanowienia obowiązujących przepisów prawnych. Trzeba też brać pod uwagę zasady i metody wyceny nieruchomości, cel wyceny, wyniki analizy podaży i popytu na rynku lokalnym oraz lokalizację i rodzaj nieruchomości.