Przy obecnym zamieszaniu na rynkach finansowych banki i inwestorzy dużo dokładniej niż dotychczas analizuja działania zwiazane z kredytowaniem nieruchomosci. Obowiazujace wysokie stopy  procentowe wywołują zwielokrotnione obawy inwestorów na rynku nieruchomościowym, usiłujacych nie dopuscic do „wycieku” srodków w postaci podatków. Podatki to po prostu dodatkowy koszt łacznego pakietu finansowania. Jak wiec zaplanowac efektywna podatkowo strukture transakcji i czy naprawdę wiemy co rozumiemy pod pojęciem efektywności podatkowej?

Efektywnosc podatkowa inwestycji należy rozważyc na dwóch etapach, najpierw podczas fazy operacyjnej, a nastepnie w momencie zbycia składnika aktywów. „Wyjscie” z inwestycji może nastapic po kilku miesiącach lub kilku latach. W danej chwili należy jednak zapewnic, że możliwe bedzie osiagniecie zysków przy minimalnym koszcie podatkowym albo, jeszcze lepiej, reinwestowanie zysków bez żadnych kosztów podatkowych. Jest to koncepcja stosunkowo
dobrze znana i wielu inwestorów wykorzystuje spółki inwestycyjne z Luksemburga, Cypru, Holandii (wymieniajac tylko niektóre z najczesciej wybieranych krajów) do nabywania i posiadania inwestycji w nieruchomosci.

Główne korzysci w takim przypadku to zmniejszenie podatków pobieranych u źródła przy przekazywaniu dywidend za granice, obniżenie podatku dochodowego od osób prawnych do poziomu obowiazujacego zagraniczna spółke inwestycyjna jak również minimalizacja obowiazków kapitałowych i innych podatków transakcyjnych. Zapewnia to elastycznosc na potrzeby przyszłego refinansowania środków i ostatecznego wycofania się z inwestycji. Dodatkowo, obowiązujące w tych krajach przepisy moga przewidywac kapitał zakładowy wymagany w spółce zagranicznej na niskim poziomie oraz minimalne wymogi regulacyjne. Mimo wszystko, prawdopodobnie chcemy ograniczyc nasza działalnosc w danym kraju do minimum, jednak w stopniu wystarczajacym do spełnienia wymagan okreslonych lokalnymi przepisami prawa.

Słabiej rozumiana kwestia jest jednak efektywne podatkowo finansowanie zadłużenia. Istnieje tutaj kilka technik, które należy rozważyc. Po pierwsze, zasadniczo chcemy, aby koszty odsetek zrekompensował zysk do opodatkowania osiagniety przez spółkę operacyjną. A to oznacza przeniesienie zadłużenia do spółki, która faktycznie osiaga bieżace przychody. Uzyskuje sie to za pomoca tzw. strategii „debt push-down”, co w laickim języku oznacza, że z ekonomicznego punktu widzenia podmiotem ostatecznie ponoszącym koszty kredytu jest spółka generujaca i otrzymujaca przychody operacyjne. Po drugie, mamy nadzieje na minimalizacje obowiazujacych w Polsce ograniczen w zakresie cienkiej kapitalizacji, a także podatków pobieranych u zródła z tytułu obsługi zadłużenia i finansowania kapitału własnego. Tutaj własnie planowanie może okazac sie interesujace, zwłaszcza jeżeli finansowanie pochodzi głównie z zagranicy w formie pożyczki wewnątrzgrupowej albo też zadłużenia w banku niepowiazanym lub finansowania mezzanine.

Jeżeli wielkosc transakcji to uzasadnia, warte może okazac sie założenie celowej spółki finansujacej w celu zoptymalizowania podatkowych kosztów finansowania. Jakie korzysci z punktu widzenia podatkowego chcemy osiagnac za pomoca takiej struktury? Przede wszystkim, nie chcemy płacic w Polsce
podatku u zródła od odsetek. Podatek ten jest pobierany w Polsce według stawki w wysokosci miedzy 5% a 10% w sytuacji, gdy Polska podpisała z panstwem kredytodawcy/ pożyczkodawcy umowe o unikaniu podwójnego opodatkowania. Jeżeli umowa to przewiduje, zastosowanie ma stawka 0%.

Z tego powodu, oczywiscie, sensownie jest przekazywac odsetki do jednego z tych „przyjaznych” krajów stosujacych zgodnie z umową zerowa stawkę podatku. Jednak jak zwykle w przypadku podatków, jest tu pewien haczyk i sytuacja nie jest taka prosta. Chodzi o to, że wiekszość umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, choc nie wszystkie, zawiera klauzule ograniczajaca zjawisko nabywania korzysci umownychnych (ang. antitreaty shopping clause). Oznacza to, że zastosowanie korzystnej stawki podatku nie jest możliwe w przypadku, gdy faktyczny własciciel (ang. beneficial owner) odsetek w rzeczywistosci znajduje sie w panstwie trzecim. Tym samym, jeżeli ostateczny kredytodawca/ pożyczkodawca ma siedzibe w panstwie, które nie podpisało umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania takim jak, na przykład, Antyle Holenderskie, podatek u zródła musi zostac pobrany w pełnej wysokosci obowiazujacej w Polsce, niezależnie od tego, dokad najpierw przekazywane sa odsetki. W ten sposób władze podatkowe moga uznac, że odsetki przekazane na zasadzie back-to-back poprzez posredniczacego kredytodawce/ pożyczkodawce w Luksemburgu zostały w rzeczywistosci zapłacone do Antyli Holenderskich.

Jak w przypadku każdego problemu i ten da sie rozwiązać. Ale najpierw musimy sobie zadac pytanie o jak duże koszty podatkowe chodzi i jakie dodatkowe struktury opłaca sie ustanowic? Celowe spółki finansujące mogąbyc bardzo efektywne, gdy znajdują się w państwach stosujących korzystne umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, takich jak Szwecja lub Finlandia oraz czasami Austria.

W każdym z tych krajów przewidziana jest zerowa stawka podatku u zródła od odsetek przekazywanych bankom kredytodawcom na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z Polska, co wiecej dalsze przekazanie odsetek do głównego inwestora w panstwie trzecim może byc także możliwe przy zastosowaniu stawki 0%. Kluczowym czynnikiem decydujacym o tym czy chcemy opracowac taka strukture jest koszt jej ustanowienia. To wymaga analiz i kalkulacji. Trzeba wziac pod uwage szereg czynników zwiazanych z przepisami podatkowymi i prawnymi obowiazujacymi w Polsce i danym panstwie trzecim. Jako przykład czynników, które należy rozważyć, przyjrzyjmy sie spółce finansujacej w Finlandii.

Jak wiele wymogów musimy spełnic w tym kraju, aby móc ja wykorzystac jako element naszej struktury finansowania? Biorac pod uwage, że zima w Finlandii jest generalnie zimno i ciemno, możemy nie chcieć, aby posiedzenia zarządu i zgromadzenia wspólników odbywały sie fizycznie w tym kraju. Co wiecej, możemy wcale nie chciec otwierać tam biura. Na szczescie ustawodawca finski miał to na uwadze i uchwalił dosc liberalne przepisy w zakresie obowiazujacych wymogów regulacyjnych. Prawo finskie przewiduje także, że minimalny kapitał zakładowy spółki finansujacej zakładanej w Finlandii wynosi 2.500 euro. Nie jest to duża kwota. Inne kwestie, które należy rozważyc to ograniczenia w zakresie cienkiej kapitalizacji, zasady cen transferowych i obowiazki kapitałowe. Jednak ogólnie rzecz biorac, z pomoca dobrych specjalistów, Finlandia w niektórych przypadkach może byc dobrym rozwiazaniem. Niestety przy planowaniu struktur podatkowych nie ma jednego rozwiazania pasujacego do wszystkich sytuacji, ponieważ każda transakcja ma swoja własna specyfike. Jednak w obecnym burzliwym czasie warto chyba bardziej niż kiedykolwiek poważnie zastanawiac sie nad prawdziwymi kosztami finansowania. A to oznacza zwracanie uwagi na efektywne koszty podatkowe w fazie operacyjnej i w momencie wyjscia z inwestycji.

(Artykuł pochodzi z raportu kancelarii BSJP oraz ProDevelopment; www.bsjp.pl)