Drzwi balkonowe stanowią części nieruchomości wspólnej

Czy drzwi balkonowe są częścią składową całego obiektu, przez które dzięki niewłaściwego stanu technicznego pogorszy się stan całego budynku, czy może są wyłącznie własnością właściciela lokalu, w którym się owe znajdują i właściciel ma obowiązek wymiany?

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .


Podczas sprawdzenia przez PINB wykonania obowiązku decyzji nakazującej wspólnocie mieszkaniowej naprawy części wspólnych budynku takich jak rynny, nieszczelności w dachu itd. okazało się, że przyczyną zalewania jednego z mieszkań są nieprawidłowo zamontowane drzwi balkonowe podczas budowy całego obiektu, co zostało potwierdzone odpowiednia ekspertyzą, której PINB dodatkowo zażądał.

Czy właściwe było wydanie decyzji nakazującej wspólnocie mieszkaniowej wymianę drzwi balkonowych w lokalu mieszkalnym znajdującym się w budynku wielorodzinnym?

Czy drzwi balkonowe są częścią składową całego obiektu, przez które dzięki niewłaściwego stanu technicznego pogorszy się stan całego budynku (m.in. przemakanie stropu, podciąganie kapilarne wody na ścianach działowych i nośnych, spuchnięte tynki itd.), czy może są wyłącznie własnością właściciela lokalu, w którym się owe znajdują i właściciel ma obowiązek wymiany?

Odpowiedź

Drzwi balkonowe stanowią części nieruchomości wspólnej (szczegóły w uzasadnieniu), a zatem właściwe było wydanie przez PINB decyzji nakazującej wspólnocie mieszkaniowej wymianę drzwi balkonowych w lokalu mieszkalnym znajdującym się w budynku wielorodzinnym.

Uzasadnienie

Stosownie do treści art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – dalej u.w.l., nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przepis ten decyduje o zakwalifikowaniu konkretnych elementów budynku do nieruchomości wspólnej.

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w uchwale z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08, LEX nr 348085, pod pojęciem "balkon" określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku.

Przepis art. 3 ust. 2 u.w.l. odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części budynku, które"nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali". Nie chodzi tu przy tym o "użytek" w wąskim tego pojęcia znaczeniu, sprowadzający się do możliwości korzystania z danej części budynku, powiązanej z jej dostępnością. Nie może budzić bowiem wątpliwości, że ściana konstrukcyjna budynku znajdująca się w obrębie (we wnętrzu) lokalu, nie stanowi części tego lokalu, tylko dlatego, że faktyczny dostęp do niej ma jedynie właściciel lokalu, a więc wyłącznie on może z niej korzystać. Zdaniem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., I ACa 763/13, LEX nr 1430884 pojęcie "użytku" w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. ma szerszy zakres, który musi być odnoszony do funkcji jaką pełni dana część budynku.

W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej. Tak więc, części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali, przesądzające o kształcie elewacji muszą być, co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspólnej. W związku z powyższym należy przyjąć, iż elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08, LEX nr 348085).


Moim zdaniem powyższe odnosi się także do drzwi balkonowych. Przyjęcie bowiem koncepcji, według której poszczególne elementy balkonu podlegają odrębnym reżimom prawnorzeczowym, w efekcie utrudniałoby podejmowanie decyzji w przedmiocie wykonania jakichkolwiek prac remontowych związanych z balkonami, albowiem w tym celu konieczne byłoby uzyskanie zgody nie tylko właścicieli obu sąsiadujących w pionie lokali (co do części balkonu wchodzących w skład odrębnych lokali), ale także zgody ogółu właścicieli wyrażonej w uchwale (co do części nieruchomości wspólnej). Mogłoby to całkowicie uniemożliwić wykonanie celowych i niezbędnych prac remontowych – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., I ACa 763/13, LEX nr 1430884.

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .