Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Pytanie
Dwaj współwłaściciele występowali wspólnie, jako strony umowy najmu z firmą trzecią, która wynajmowała w ich budynku pomieszczenia biurowe. Po zakończeniu umowy, podczas końcowego odbioru i spisywania protokołu zdawczoodbiorczego tego lokalu, jeden z tych współwłaścicieli nie brał udziału w tej procedurze. Protokół z pewną ilością zastrzeżeń do byłego najemcy (choćby uwagi o zniszczonym parkiecie) zostały odnotowane i dokument (wraz z kilkoma wydrukowanymi zdjęciami lokalu) został podpisany wyłącznie przez obecne strony.

  • Czy nieobecny współwłaściciel może uznawać, że lokal nie został prawidłowo przekazany, skoro ma dodatkowe uwagi odnośnie stanu lokalu, ale nie wyraził ich w protokole z uwagi na swoją nieobecność?
  • Czy może on ewentualnie samodzielnie występować na drogę sądową o odszkodowanie (od najemcy) za zniszczenia?
  • Czy ma on podstawy do roszczeń wobec współwłaściciela, który "nie wyłapał" wszystkich usterek po najemcy i remont lokalu będzie kosztować - ich obu - stosunkowo więcej?
  • Czy jakiekolwiek znaczenie dla tej sprawy ma fakt, że podczas spisywania przedmiotowego protokołu, był obecny - przypadkowo - członek rodziny tego nieobecnego współwłaściciela?

Rozporządzenie rzeczą wspólną

Odpowiedź
Odpowiedzi na zawarte w treści zadanego pytania zagadnienia udzielić należy w oparciu o przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – dalej k.c., przy czym zastrzec należy, że obowiązuje przepisy nie odnoszą się wprost do przedstawionego stanu faktycznego. Zgodnie z treścią art. 199k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Z kolei zgodnie z treścią art. 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Istotą jest zatem rozstrzygnięcie, czy podpisanie protokołu odbioru jest czynnością zwykłego zarządu, czy też nie. przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia. Do czynności zwykłego zarządu Sąd Najwyższy w swym orzecznictwie zaliczył np.: instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej, czy sieci wodociągowej na gruncie stanowiącym współwłasność (por. uchw. SN z 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/02, Wok. 2002, Nr 11), czy podział quoad usum (por. post. SN z 6 marca 1997 r., I CZ 7/97, OSNC 1997, Nr 8, poz. 11; zob. także uchw. SN z 29 listopada 2007 r., III CZP 94/07, Biul. SN 2007, Nr 11, poz. 9). Orzecznictwo do czynności przekraczających zwykły zarząd zalicza np.: zmianę przeznaczenia lub przebudowę pomieszczenia wspólnego; wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności; nadbudowę kondygnacji nad budynkiem stanowiącym współwłasność; udział w rozgraniczaniu nieruchomości; usunięcie drzewa; podjęcie uchwały w przedmiocie wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej; zgodę na realizację inwestycji na gruncie w postaci budowy stacji transformatorowej, wraz z wyjściami kablowymi niskiego i średniego napięcia. W orzecznictwie brak jest odniesień do sporządzenia protokołu zdawczoodbiorczego, ale wydaje się, iż tego rodzaju czynność uznać należy za przekraczającą zwykły zarząd i jako taką należy ocenić jako nieważną. Zgodnie z art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Współwłaściciel niezgadzający się z treścią protokołu może zatem podważyć jego ważność i samodzielnie dochodzić odszkodowania od strony przeciwnej. Oczywiście pozostaje tutaj kwestia trudności dowodowych związanych z brakiem protokołu, przy czym jako dowód posłużyć mogą oczywiście zeznania świadka, o którym mowa w pytaniu. Jednocześnie należy pamiętać, że jeden ze współwłaścicieli może żądać odszkodowania od drugiego chociażby na zasadach ogólnych, jeśli poniósł szkodę w związku z zawinionym działaniem drugiego współwłaściciela.
 

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .