Na stronie Rządowego Centrum Legislacji pojawiła się właśnie najnowsza wersja projektu tzw. ustawy deweloperskiej z 5 lutego, którą Komitet Stały Rady Ministrów rekomendował już do przyjęcia przez rząd.

Za jego sprawą ma powstać m.in.: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zostanie rozszerzony zakres czynności kontrolnych banku przed wypłatą środków z rachunku powierniczego, zmienią się zasady zawierania umów rezerwacyjnych czy powody odstąpienia od umowy. Z punktu widzenia deweloperów i cen mieszkań najważniejsze są zmiany dotyczące BFG i czynności kontrolnych banków.

UOKiK, autor projektu, przekonuje, że poprawią one pozycję osób kupujących mieszkania na pierwotnym rynku, a procedowana wersja projektu powinna zyskać akceptację deweloperów. Tyle, że ich przedstawiciele, a także część ekspertów widzi więcej jego minusów. I ostrzegają przed wzrostem cen mieszkań.

Czytaj w LEX: Klauzule niedozwolone stosowane w umowach deweloperskich >

Ile wyniosą składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Projekt zakłada, że nabywca mieszkania może wpłacać pieniądze tylko na rachunek powierniczy. Deweloper będzie mógł wybrać czy oferuje klientom otwarte, czy zamknięte rachunki. Jednocześnie jednak będzie musiał odprowadzić od każdej wpłaty składki na nowo utworzony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Jej wysokość określi w rozporządzeniu minister do spraw budownictwa. Z tym, że jej maksymalna wysokość nie będzie mogła przekraczać:

  • 3 proc.  w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego (OMRP);
  • 0,6 proc.  w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego (ZMRP).

W pierwotnej wersji projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tak brzmi pełna nazwa ustawy) było to odpowiednio 5 i 1 proc. UOKiK tłumaczy, że obniżył stawki m.in. na skutek konsultacji z deweloperami. W ocenie skutków regulacji zapewnia też, że w rozporządzeniu wyniosą ono 1 proc. dla OMRP i 0,2 proc. dla ZMRP. Z przedstawionych wyliczeń wynika, że rocznie do DFW trafiać będzie 143,2 miliona złotych, większość od rachunków otwartych. Obecnie wybiera je bowiem ok. 85 proc. deweloperów..

Czytaj w LEX: RODO w branży budowlanej - co w związku z nowymi przepisami powinni uwzględnić w swojej działalności podmioty publiczne i prywatne >

Wzrosną ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Zdaniem Wielkopolskiej Izby Budownictwa wprowadzenie DFG, nawet z obniżonymi, stawkami jest nie do przyjęcia. Izba wskazuje, że na przeszło półtora miliona transakcji na rynku nie zanotowano przypadku, w którym byłaby uzasadniona wypłata z DFG na skutek ogłoszenia upadłości. Dr inż. Zenon Kierczyński, prezes WIB, wysłał nawet w połowie sierpnia 2019 roku pismo do premiera Mateusza Morawieckiego. Kancelaria Premiera poprosiła o udzielenie odpowiedzi UOKiK, ale do tej pory izba jej nie dostała.

Tymczasem zdaniem izby, a także Polskiego Związku Firm Deweloperskich, konieczność odprowadzania składek podwyższy ceny mieszkań. Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zauważa, że wiele zależy od tego, jak wysokie stawki wpłat zostaną ustalone w rozporządzeniu. Jego zdaniem umiarkowana stawka dwuprocentowa również będzie miała pewien wpływ na ceny mieszkań, choć nie nie będzie najważniejszym czynnikiem zwiększającym ceny nowego metrażu. - W tym kontekście warto pamiętać np. o podwyżkach cen prądu i rosnących płacach pracowników budowlanych - tłumaczy Andrzej Prajsner. Eskperci przyznają jednak, że na ceny może mieć jeszcze jedna zmiana, dobra dla wykonawców i podwykonawców.

Czytaj w LEX: Specustawa mieszkaniowa – przewodnik dla organów administracji architektoniczno-budowlanej >

Kłopotliwe warunki rachunków powierniczych

Zgromadzone na rachunkach powierniczych środki bank przeleje deweloperowi po zakończenie realizacji etapu. Wcześniej jednak musi dokonać kontroli. Zgodnie z najnowszą wersją projektu bank musi też zweryfikować, czy deweloper nie zalega z zobowiązaniami publicznoprawnymi, uregulował płatności wobec wykonawców lub podwykonawców, nie zalega z zobowiązaniami wobec nabywców, którzy odstąpili od umowy, wpłacił składki na DFG w odpowiedniej wysokości, które będą wnoszone za pośrednictwem banku.

Czytaj w LEX: Zakres uprawnień banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy >

– Projekt przewiduje zatem nowy zakres czynności kontrolnych – mówi Przemysław Dziąg, radca prawny PZFD. – By dostać pieniądze, deweloper będzie musiał składać oświadczenia, które muszą odpowiadać prawdzie, że na dzień wypłaty transzy uregulował wszystkie zobowiązania, co się nie będzie zdarzać, gdy np. będą dłuższe terminy płatności lub należności okaza się sporne. To sytuacja kuriozalna, bo wnioskując o wypłatę transzy, by zapłacić wykonawcom, nie może mieć wobec nich wymagalnych zobowiązań.  To błędne koło, które może też spowodować wzrost cen mieszkań. Deweloperzy będą musieli mieć zabezpieczenie. Bank podnosi odpowiedzialność karną za nieprawidłowe zwolnienie tych środków i nie podejmie decyzji o ich przelaniu, gdy coś mu się nie będzie zgadzało  – tłumaczy mec. Dziąg. Jego zdaniem to utrudni funkcjonowanie małych deweloperów, którzy będą musieli pozyskać zewnętrzne finansowanie na realizację całej inwestycji.

Według  Igora Bąkowskiego, radcy prawnego, partnera w Bąkowski Kancelaria Radcowska, banki już teraz dosyć szczegółowo kontrolują przebieg inwestycji deweloperskich i działają ostrożnie, natomiast występują rozbieżności w podejściu poszczególnych banków. - Wprowadzenie nowych wyraźnie wyszczególnionych uprawnień kontrolnych  może doprowadzić do ujednolicenia praktyki w tym zakresie, ale kontrole mogą zająć dłużej i wymagać zaangażowania większej ilości osób zarówno po stronie banków jak i deweloperów - ocenia mec. Bąkowski. Dodaje jednak, że z jego praktyki wynika, że taka zmiana pozytywnie wpłynie  dla funkcjonowanie szczególnie mniejszych firm budowlanych, wykonawców i dostawców, bo umożliwi płynniejsze prowadzenie inwestycji, zmniejszy ryzyka dla wykonawców i ograniczy spory na tym tle. Andrzej Prajsnar ocenia jednak, że presja UOKiK na dokładne kontrole może spowodować wzrost kosztów posiadania otwartych rachunków powierniczych przez inwestorów. - Taka zmiana będzie miała wpływ na ceny mieszkań - dodaje Prajsnar.

Czytaj w LEX: Środki ochrony nabywcy według ustawy deweloperskiej >

Prezes Kierczyński zauważa zaś, że wymóg, aby ostatnia wpłata na rachunek powierniczy była wypłacana deweloperowi dopiero po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego przenoszącego własność, negatywnie odbije się na bieżącym finansowaniu inwestycji, bo  opóźnienia w podpisaniu aktu mogą być też po stronie kupującego. – Efekt będzie taki, że deweloper finansujący przedsięwzięcie z kredytu będzie ponosił koszty jego obsługi, natomiast zyska bank, który będzie obracał zamrożonymi środkami – mówi prezes Kierczyński. Jego zdaniem doprowadzi to do likwidacji wielu polskich firm lub wzrostu cen.

Czytaj również: Poznański deweloper ma zapłacić karę za stosowanie niedozwolonych klauzul  >>

Istotna wada uzasadni odstąpienie od umowy

Dla deweloperów pojawia się perspektywa jeszcze jednej niebezpiecznej zmiany Zgodnie z projektem istotna wada nabywanego lokalu pozwoli na odstąpienie od umowy. Zdaniem UOKiK obecna procedura reklamacyjna nie daje nabywcy realnego wpływu na czas i jakość usuwania zgłoszonych wad. Regulacje te dotyczą zarówno wad określonych w protokole przekazania lokalu jak również wad, które ujawniły się w późniejszym okresie – tj. od dnia podpisania protokołu do dnia przeniesienia własności lokalu. Ponadto Przemysław Dziąg wskazuje, że w przypadku odstąpienia od umowy z tej czy innych ustawowych przyczyn, deweloper nie może ponownie sprzedać mieszkania, dopóki nie zwróci nabywcy pieniędzy. – W praktyce, nawet jeśli okaże się, że odstąpienie jest niezasadne, deweloper i tak musi zwrócić środki – tłumaczy Przemysław Dziąg.

Opłata rezerwacyjna – maksymalnie 1 proc. wartości

Obecnie nie ma regulacji dotyczących umowy rezerwacyjnej zawieranej często, np. na okres potrzebny do otrzymania kredytu. Deweloperzy mogą więc kształtować je dowolnie. To się zmieni.  Po nowelizacji wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekraczać 1 proc. ceny określonej w prospekcie emisyjnym – projekt ponadto określa, co taki prospekt ma zawierać Jeśli, rezerwujący nie otrzyma pozytywnej decyzji kredytowej lub nie zostanie poinformowany o zmianie w prospekcie emisyjnym, opłata będzie niezwłocznie zwracana.  Według danych UOKiK  wszyscy najwięksi deweloperzy pobierali opłatę za rezerwację lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego. Jej wysokość wynosi od 300 do 20 000 zł albo od 5 proc. do 10 proc. Z tym, że maksymalna stawka pobieranej opłaty przez 5 na 9 największych deweloperów wynosiła 5 000 zł.

Czytaj również: Deweloper będzie musiał udzielić więcej informacji >>

Od kiedy nowe przepisy

Projekt obecnie jest opiniowany przez Komisję Prawniczą. Potem może już zostać przyjęty przez rząd i skierowany do Sejmu. Kiedy zostanie uchwalony nie wiadomo, ale może jeszcze w tym półroczu. Zaś nowe zasady nabywania mieszkań od deweloperów mają obowiązywać po 12 miesiącach od dnia ogłoszenia ustawy, z wyjątkiem tych powołujących Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Te wejdą w życie już po 30 dniach od publikacji ustawy w Dzienniku Ustaw.