To nie pierwszy raz polski prawodawca przymierza się do stworzenia ram prawnych dla REIT-ów i pozostaje mieć nadzieję, że tym razem sprawa zostanie doprowadzona do końca. Jest to tym bardziej istotne, że odpowiednio zaprojektowane prawnie REIT-y mogą stanowić istotny impuls rozwojowy dla polskiego rynku nieruchomości.
Sprawdź w LEX: Księgowość - o czym warto pamiętać w październiku? >
Ze Stanów Zjednoczonych do Europy
REIT-y po raz pierwszy pojawiły się w Stanach Zjednoczonych w latach 60. XX w. Amerykański rynek REIT w ciągu ostatnich 25 lat rozwijał się dynamicznie. Wzorem USA, REIT wprowadzono w większości krajów rozwiniętych, w tym w większości krajów UE, a obecnie funkcjonują one już w niemal 40 państwach. W USA w ciągu ostatnich 25 lat REIT-y będące częścią indeksu FTSE Nareit All Equity REITs Index przyniosły inwestorom całkowitą stopę zwrotu na poziomie 1225%, co daje średnioroczną stopę zwrotu na poziomie 10,9 proc. Dobre wyniki REIT-ów notowane są również w innych państwach, co przekłada się na wzrost zainteresowania tego typu konstrukcjami prawnymi w jurysdykcjach, gdzie tego typu instytucje jeszcze nie działają.
Zobacz w LEX: Kalendarz najważniejszych zmian w podatkach w 2021 r. >
Czym jest REIT?
REIT to nic innego jak wehikuł inwestycyjny, działający zazwyczaj w formie funduszu inwestycyjnego lub spółki specjalnego przeznaczenia, pozwalający na lokowanie zebranego od inwestorów kapitału w nieruchomości. Nabywane nieruchomości są następnie przez REIT-y zarządzane i długoterminowo wynajmowane, co stanowi główne źródło ich przychodu oraz pozwala na wypłacanie periodycznych dywidend inwestorom. Uzyskanie statusu REIT jest zazwyczaj uzależnione od spełnienia wielu warunków, zazwyczaj w szczególności: formy prawnej i wysokości kapitału zakładowego, notowania na giełdzie papierów wartościowych, dopuszczalnego przedmiotu działalności (ang. qualified REIT property), rodzaju osiąganych przychodów (ang, income test), odpowiedniego udziału majątku nieruchomego do całości majątku REIT (ang. asset test), proporcji długu do kapitału (ang. gearing test), czy dystrybucji zysku do inwestorów (ang. distribution test).
Jak funkcjonują w innych krajach?
W zależności od konstrukcji przyjętej przez ustawodawstwo danego państwa, REIT-y korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego albo z preferencyjnego opodatkowania, przez co sytuacja podatkowa podmiotów inwestujących w REIT-y jest zbliżona do sytuacji podmiotów inwestujących w nieruchomości bezpośrednio. Poza uprzywilejowaną pozycją podatkową, wskazać należy również na inne korzystne aspekty działalności REIT, takie jak np.:
- Umożliwienie szerokiemu kręgowi inwestorów dostępu do rynku nieruchomości;
- Zwiększenie zaangażowania lokalnego kapitału na rynku nieruchomości;
- Umożliwienie inwestowania w nieruchomości wyselekcjonowane i zarządzane przez profesjonalistów, co powinno przekładać się na wyższą stopę zwrotu z inwestycji;
- Umożliwienie inwestowania w różne nieruchomości oraz wiele ich rodzajów (w zależności od ustawodawstwa), co prowadzi do dywersyfikacji portfela oraz ograniczenia ryzyka inwestycyjnego;
- Łatwiejsze wyjście z inwestycji, jako że instrumenty udziałowe emitowane przez REIT-y (notowane na giełdzie) wykazują większą płynność w stosunku do samych nieruchomości.
Polska: pierwsze projekty
Przyczynkiem do napisania tego artykułu jest planowane wprowadzenie REIT-ów do polskiego porządku prawnego. Jednak to nie pierwszy raz kiedy polski prawodawca przymierza się do stworzenia ram prawnych funkcjonowania funduszy typu REIT. W październiku 2016 r. Ministerstwo Finansów zaprezentowało projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (SRWN), zmodyfikowany następnie w 2017 r.
Obydwa projhekty istotnie różniły się między sobą pod względem koncepcyjnym. Podczas gdy pierwszy przewidywał wyłącznie możliwość inwestowania w nieruchomości komercyjne, drugi dopuszczał również inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe. Z kolei pierwszy projekt przewidywał zwolnienie REIT z podatku dochodowego oraz opodatkowanie dywidend wypłacanych inwestorom na zasadach ogólnych, podczas gdy drugi projekt przewidywał opodatkowanie REIT podatkiem dochodowym wysokości 8,5%, jednak zwalniał z podatku dochodowego dywidendy dla inwestorów. Ostatecznie pierwsza próba wprowadzenia REIT-ów do prawa polskiego nie powiodła się, dalsze prace nad ustawą zostały bowiem przerwane.
Czytaj też: Niepewne zaangażowanie REIT-ów na rynku mieszkaniowym>>
W roku 2018 Ministerstwo Finansów zaskoczyło środowiska inwestorskie zupełnie nowym projektem ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN). Wedle nowej regulacji preferencje podatkowe miały dotyczyć tylko najmu nieruchomości mieszkaniowych, a zatem FINN-y nie mogłyby inwestować w nieruchomości komercyjne. Tego typu ograniczenie spotkało się ze zdecydowaną krytyką ze strony rynku i ostatecznie prace nad kolejną propozycją ustawy znów upadły.
Będą w końcu przepisy?
Obecnie sprawą regulacji REIT zajęło się Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które powołało specjalny zespół do prac nad nowym prawem (pierwsze posiedzenie zespołu odbyło się 26 lipca 2021 roku) oraz zapowiedziało przedstawienie nowego projektu ustawy do końca 2021 roku. W chwili obecnej do przestrzeni publicznej przenikają jedynie pojedyncze informacje, które dają jednak pewien obraz tego, jak ustawa może wyglądać. Według dostępnych informacji, w projekcie nowej ustawy planowane jest dopuszczenie inwestowania przez REIT-y zarówno w nieruchomości mieszkaniowe jak i komercyjne. Przedstawiciele rządu wskazują jednak, że jeżeli któryś z segmentów rynku będzie wyeliminowany, mogą to być nieruchomości mieszkaniowe. Równocześnie z uwagi na publiczny charakter REIT-ów, których walory miałyby być notowane na giełdzie papierów wartościowych (GPW), planowane jest nałożenie na te podmioty istotnych obowiązków informacyjnych. Mają pojawić się także korzystne rozwiązania podatkowe dla REIT-ów oraz ich inwestorów.
Impuls niwelujący zmiany podatkowe Polskiego Ładu?
Na obecnym etapie dominuje przekonanie, że wkrótce REIT-y na polskim rynku nieruchomości zagoszczą. Jest to o tyle istotne, że planowane zmiany podatkowe (mające wejść w życie od 2022 roku) w postaci zwiększenia obciążeń osób fizycznych zarabiających na wynajmie nieruchomości mogą prowadzić do wycofania dużej części polskiego kapitału z rynku inwestycji bezpośrednich w nieruchomości i spowodować jego odpływ za granicę.
Zgodnie bowiem z proponowanymi zmianami w ramach tzw. „Polskiego Ładu”, osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej nie będą mogły już odliczać kosztów podatkowych w celu obniżenia osiąganego dochodu z najmu (w szczególności kosztów nabycia nieruchomości), ponieważ podlegać miałyby zryczałtowanemu podatkowi od przychodu w wysokości 8,5% (co do zasady) lub 12,5% (przy przychodach powyżej 100 tys. zł), dodatkowo z wyłączeniem jakiekolwiek kwoty wolnej od podatku.
Czytaj w LEX: Polski Ład - zmiany w podatkach >
Czytaj: Sejm uchwalił podatkowy Polski Ład>>
Eksperci spodziewają się, że tego typu rozwiązanie albo istotne zwiększy ceny wynajmu mieszkań albo też doprowadzi do sprzedaży nieruchomości na polskim rynku i zachęci do lokowania oszczędności Polaków w majątek nieruchomy położony za granicą. REIT-y, odpowiednio zaprojektowane prawnie, mogą temu ostatniemu zjawisku przeciwdziałać i stanowić istotny impuls rozwojowy polskiego rynku nieruchomości.
Zobacz w LEX: Polski Ład - jak zmieni się praca biur rachunkowych? - szkolenie online >
Czas pokaże, czy tak faktycznie się stanie i jaki ostateczny kształt przybierze polska wersja REIT-ów. Byłoby jednak bardzo niedobrze zarówno dla polskiego systemu prawnego jak i rynku nieruchomości, gdyby sprawa ta została po raz trzeci odłożona.
Autorzy:
Katarzyna Sawa-Rybaczek jest adwokatem, partnerem w kancelarii prawniczej Penteris.
Łukasz Czerepak jest również adwokatem, prowadzi praktykę w ramach tej samej kancelarii.
