Zasady korzystania z części wspólnych nieruchomości wynikają z ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którą właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Jednak ustawowe uprawnienia do korzystania z rzeczy wspólnej, mogą podlegać ograniczeniom na podstawie umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami, w drodze podziału quoad usum (czyli właśnie podziału do korzystania).
W orzecznictwie nie zostało wypracowane jednolite stanowisko odpowiadające na pytanie, czy umowa o podział rzeczy wspólnej (nieruchomości) do korzystania stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, która do swej ważności wymaga zgodnego oświadczenia wszystkich współwłaścicieli, a którą może ewentualnie zastąpić orzeczenie sądu. Wydaje się, że dominuje pogląd, zgodnie z którym decyzja współwłaścicieli co do rozdzielnego korzystania z rzeczy wspólnej (co do samej zasady) przekracza zwykły zarząd.
Czyta w LEX: Ustanawianie odrębnej własności lokali powstałych w wyniku nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej >>>
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej
Zasadą jest, że wspólnota mieszkaniowa w granicach swej autonomii może oddać część nieruchomości wspólnej do używania innej osobie, czy nawet zbyć ją, jeżeli przysporzy to jej korzyści majątkowych oraz nie utrudni właścicielom lokali korzystania z nieruchomości wspólnej. Jak już wskazano wyżej dominuje stanowisko, że zgoda na zawarcie umowy przeznaczającej część nieruchomości do wyłącznego korzystania przekracza zakres zwykłego zarządu, tj. nie może być podejmowana większością głosów. Jednak należy podkreślić, że pojawiają się także stanowiska przeciwne.
Procedura w LEX krok po kroku: Postępowanie w sprawie z powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej >>>
Czytaj w LEX: Prawa i obowiązki właścicieli lokali - komentarz praktyczny >>>
Trzeba jednak zwrócić uwagę na uchwałę Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2010 r., III CSK 325/09, w której wskazano, że w sytuacji gdy właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem np. deweloperem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali, ponieważ z istoty swej ma on charakter tymczasowy. Taka uchwała z pewnością narusza subiektywny interes dotychczasowego właściciela, ale nie jest to jednak takie naruszenie, które uzasadniałoby uchylenie uchwały, ponieważ naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu tego przepisu stanowi kategorię obiektywną ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Innymi słowy, Sąd Najwyższy wskazał na możliwość podejmowania przez członków wspólnoty mieszkaniowej uchwał zmieniających ustalony wcześniej podział do korzystania jako umowy z zakresu prawa rzeczowego, która może być modyfikowana wobec wyrażonej w uchwale woli większości współwłaścicieli.
Możliwość wypowiedzenia umowy
Umowa o podział może być zawarta na czas oznaczony albo nieoznaczony. W pierwszym przypadku podział quoad usum ustanie z nadejściem terminu końcowego. W drugim przypadku, pojawia się interpretacja, zgodnie z którą umowa o podział quoad usum (jako umowa o świadczenie ciągłe) może zostać wypowiedziana.
Wątpliwość związana z dopuszczalnością wypowiedzenia umowy polega na tym, że wskutek czynności tylko jednego ze współwłaścicieli podział quoad usum ustałby wobec wszystkich. Jednocześnie trzeba zwrócić uwagę na najnowsze orzecznictwo SN, w którym wskazano, że przyjęcie, że każdy ze współwłaścicieli może w dowolnym czasie, z dowolnych przyczyn, dokonać wypowiedzenia umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania, pozostaje w sprzeczności z istotą i celem tej umowy, kształtującej uprawnienia jej stron w sposób odbiegający od modelu ustawowego wskazanego w art. 206 kc (postanowienie Sądu Najwyższego z 28 stycznia 2022 r., III CZP 18/22).
Czytaj w LEX: Współwłasność i zarząd rzeczą wspólną >>>
Autorka: dr Martyna Sługocka, ekspertka Legal Alert, senior associate w GWW
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.