Czy właściciel lokalu jest zobowiązany do przeprowadzenia na własny koszt okresowej kontroli instalacji znajdującej się w mieszkaniu?
Ekspert Serwisu Budowlanego odpowiada na pytanie Użytkownika publikacji:Czy właściciel lokalu jest zobowiązany do przeprowadzenia na własny koszt okresowej kontroli instalacji znajdującej się w mieszkaniu tj. wentylacja grawitacyjna, wentylacja mechaniczna, instalacja elektryczna, instalacja wod.-kan.?Czy należy to do obowiązków wspólnoty?
Odpowiedź:
Skoro instalacje (np. elektryczna, wod.-kan. itd.) przebiegają zarówno przez części wspólne budynku jak i przez lokale stanowiące własność poszczególnych członków wspólnoty, powinni oni zostać obciążeni kosztami okresowej kontroli tych instalacji jedynie w zakresie nieruchomości wspólnej, tj. stosownie do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej. Nie mogą być oni natomiast obciążani całościowo kosztami przeglądów okresowych całego budynku czy też lokali niestanowiących ich własności.
Uzasadnienie:
Zgodnie z art. 62 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290) – dalej pr. bud., co najmniej raz w roku powinien być podczas kontroli sprawdzany stan techniczny obiektu budowlanego w odniesieniu do elementów budynku, budowli i instalacji – narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas ich użytkowania, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, a także instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
Z kolei co 5 lat powinny być przeprowadzane kontrole obiektów budowlanych polegające na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania, także w zakresie estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia, jak również instalacji elektrycznych i piorunochronnych obiektów w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczenia i środków ochrony od porażeń, odporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów (art. 62 ust. 1 pkt 2 pr. bud.).
Powyższe regulacje zostały wprowadzone ze względu na potrzebę zagwarantowania bezpieczeństwa użytkowania obiektów budowlanych przez poddawanie stałej, cyklicznej kontroli stanu technicznego instalacji i urządzeń w obiekcie budowlanym – por. Artur Kosicki, Komentarz do art. 62 ustawy – prawo budowlane, stan prawny: 1 października 2015 r., publ. LEX. Kontrola tych obiektów powinna być przeprowadzana okresowo (cyklicznie) przez podmioty określone w art. 61 pr. bud., czyli właściciela bądź zarządcę obiektu budowlanego.
Trzeba mieć na uwadze, iż z faktu zawarcia w art. 62 pr. bud. zapisów obciążających wspólnotę mieszkaniową, jako właściciela lub zarządcę obowiązkiem przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego instalacji wchodzących w skład nieruchomości (w tym instalacji wewnątrz lokali) nie należy wywodzić poglądu, iż takie instalacje w całości winny być traktowane za część nieruchomości wspólnej, ponieważ tak nie jest. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892) – dalej u.w.l., na właścicielach, jako członkach wspólnoty, ciąży obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem części wspólnej.
Wydatki związane z utrzymaniem urządzeń służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali obciążają właścicieli tych lokali. Udział poszczególnego właściciela lokalu w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej określa wielkość jego udziału we współwłasności tej nieruchomości wspólnej, obliczona stosownie do art. 3 ust. 3 i 5 u.w.l.
Skoro więc instalacje (np. elektryczna, wod.-kan. itd.) przebiegają zarówno przez części wspólne budynku jak i przez lokale stanowiące własność poszczególnych członków wspólnoty, powinni oni zostać obciążeni kosztami okresowej kontroli tych instalacji jedynie w zakresie nieruchomości wspólnej, tj. stosownie do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej. Nie mogą być więc obciążani całościowo kosztami przeglądów okresowych całego budynku czy też lokali niestanowiących ich własności.
