Pytanie
Inwestor posiada działkę o powierzchni 1.450 m2, przeznaczoną w obowiązującej zmianie mpzp pod zabudowę zagrodową RM. Na terenie RM "obowiązują następujące ustalenia dotyczące zasad i warunków podziału terenu na działki: minimalna wielkość działki budowlanej 2.000 m2".
Czy w przypadku gdy przedmiotowa działka powstała przed wejściem w życie zmiany mpzp, można na niej wydać pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego?
Odpowiedź
odpowiedzi udzielono: 31 stycznia 2012 r.
W przedstawionym stanie faktycznym wydanie decyzji w sprawie pozwolenia na budowę nie jest możliwe, ponieważ byłoby ono niezgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Właścicielowi nieruchomości, której wartość zmalała na skutek ustalenia planu miejscowego, przysługuje natomiast względem gminy roszczenie odszkodowawcze albo żądanie wykupienia nieruchomości.
Uzasadnienie
Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ ma obowiązek sprawdzić przede wszystkim zgodność projektu budowlanego z ustaleniami mpzp (zob. art. 35 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) - dalej pr. bud.). O zgodności wniosku o pozwolenie na budowę z mpzp nie może być mowy w sytuacji, gdy działka ma powierzchnię mniejszą od tej, jaka zgodnie z ustaleniami planu jest wymagana, aby możliwa była zabudowa tej działki. Stąd też pozwolenie na budowę byłoby niezgodne z treścią planu miejscowego.
Powyższe nie oznacza, że właściciel nieruchomości jest w sytuacji bez wyjścia. Jak bowiem wynika z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) – dalej u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Realizacja powyższych roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej (art. 36 ust. 2 u.p.z.p.). W sytuacji, gdy działka, która niegdyś spełniała przesłanki umożliwiające jej zabudowę, obecnie zgodnie z ustaleniami nowego planu tych przesłanek już nie spełnia, niewątpliwie mamy do czynienia z sytuacją, do której odnosi się art. 36 ust. 1 u.p.z.p., co umożliwia właścicielowi nieruchomości skorzystanie z roszczeń przewidzianych w tym przepisie.
Anna Kamińska