Czy siedem wydzielonych samodzielnych lokali kwalifikuje obiekt jako budynek wielorodzinny?
Pytanie pochodzi z publikacji Serwis Budowlany:Inwestor zawiadomił o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Organ nadzoru nie wniósł sprzeciwu wobec przystąpienia do użytkowania. Właściciel obiektu (budynek trzykondygnacyjny z poddaszem nieużytkowym) wystąpił z wnioskiem do starosty o wydanie zaświadczenia w myśl art. 2 ust. 2 u.w.l. Starosta ww. budynku wydał odpowiednio siedem zaświadczeń, że w budynku mieszkalnym znajdujące się siedem lokali spełniają wymogi samodzielnego lokalu w rozumieniu art. 2 u.w.l. Dwa mieszkania zostały sprzedane, a pozostałe stanowią własność inwestora. Po tym fakcie PINB stwierdził istotne odstąpienie od warunków pozwolenia na budowę i wszczął postępowanie naprawcze w zakresie wykonania projektu budowlanego zamiennego m.in. zgodnego z planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego działka, na której zlokalizowany jest budynek, położona jest w terenie strefy mieszkaniowo-usługowej (MU-3) jednorodzinnej. Czy siedem wydzielonych samodzielnych lokali kwalifikuje obiekt jako budynek wielorodzinny? Czy w postępowaniu naprawczym wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali nie zmienia charakteru budynku?
Odpowiedź:
W niniejszym przypadku wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali nie zmieni charakteru budynku.
Uzasadnienie:
Dla przyjęcia, czy dany lokal jest samodzielnym lokalem mieszkalnym, decydują kryteria z art. 2 ust. 2 ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali – dalej u.w.l., dotyczące jego konstrukcji i funkcjonalności. Jak podkreśla się w orzecznictwie, organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu nie ma kompetencji do badania czy oprócz kryteriów z art. 2 ust. 2 u.w.l. inwestycja jest zgodna z zapisami planu miejscowego, a tym samym przepisy prawa miejscowego nie mają wpływu na kwalifikację danego lokalu – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 30.03.2015 r., sygn. I ACa 651/14, LEX nr 1782068.
Co za tym idzie, wydzielenie w budynku 7 samodzielnych lokali nie będzie automatycznie kwalifikowało tego obiektu jako budynku wielorodzinnego (wydanie zaświadczenia nie zmieni charakteru budynku). Trzeba mieć na względzie, iż stan zgodności z prawem, o którym mowa w art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy z 7.07.1994 r. - Prawo budowlane – dalej pr. bud., oznacza w pierwszej kolejności zgodność z zatwierdzonym projektem budowlanym lub innymi warunkami pozwolenia na budowę albo zgodność z dokonanym zgłoszeniem – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 17.01.2017 r. sygn. II SA/Ol 1352/16, LEX nr 2204834.
W postępowaniu naprawczym priorytetem i celem nadrzędnym jest więc wyeliminowanie stanu niezgodnego z prawem. Treść zaświadczenia o samodzielności lokalu nie kreuje natomiast nowej sytuacji prawnej ani w inny sposób nie jest sprzężona z dyspozycjami dotyczącymi sfery praw i obowiązków adresata. Decydujące są tu przede wszystkim te wymogi techniczne, które obowiązywały w dacie powstania lokalu lub przeznaczenia go na pobyt stały ludzi. Wskazać też należy, iż zupełnie inny cel mają przepisy pr. bud., a inny stwierdzenia samodzielności lokalu mieszkalnego. Brak jest więc podstaw, by pomimo ustawowego powiązania tych kwestii, organy uzależniały wydawanie zaświadczeń o samodzielności lokalu mieszkalnego od np. stwierdzenia, iż obiekt budowlany został wybudowany zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i projektem zagospodarowania działki lub terenu – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 31.01.2014 r., sygn. II SA/Kr 1524/13, LEX nr 1498138.
Kompetencja do badania zgodności realizacji inwestycji z decyzją o pozwoleniu na budowę i zatwierdzonym projektem budowlanym a także zapisami planu miejscowego należą do organów nadzoru budowlanego i dokonają się właśnie na etapie postępowania naprawczego oraz pozwolenia na użytkowanie. Organy te ustawodawca wyposażył bowiem w uprawnienia do badania, czy realizacja inwestycji nie nastąpiła z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego którym są m.in. zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oraz naruszenia ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 36a ust. 5 pkt 6 i 7 pr. bud.). Tak więc, wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali w niniejszym przypadku nie zmieni charakteru budynku.
