Inwestor chciał zbudować przystań kajakową. Chciał przy tym wykorzystać istniejący pomost, slip i umocnienie brzegu. W opisie wskazał, że w budynku znalazłaby się recepcja dla obsługi spływów, zaplecze socjalne, pomieszczenie bosmana, magazyn wioseł i kapoków oraz magazyn depozytów. Organ jednak odmówił ustalenia warunków zabudowy. Uzasadnił to tym, że na terenie działki występują grunty leśne i rolne, więc inwestor powinien mieć stosowną zgodę na zmianę ich przeznaczenia.
Ponadto na terenie analizowanego obszaru występowała wyłącznie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, a planowana inwestycja miała usługowy charakter. Tym samym organ uznał, że planowane obiekty były nie do pogodzenia z już istniejącymi. Decyzja ta została utrzymana w mocy przez samorządowe kolegium odwoławcze. Inwestor jednak się nie poddał i złożył skargę.
Przystań kajakowa to wyjątkowa inwestycja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku potwierdził, że planowana inwestycja nie miała powtarzalnego charakteru i zasadniczo różniła się od funkcji mieszkaniowej. Sąd podkreślił jednak, że przystań kajakowa jest wyjątkowym przedsięwzięciem, które wykorzystuje uwarunkowania geograficzno-przyrodnicze i jej dopuszczalność można rozważać wyłącznie w szerokim, systemowym rozumieniu pojęcia kontynuacji funkcji. Dlatego też w ramach analizy zasady dobrego sąsiedztwa, kwestia ta nie może być rozumiana dosłownie i wąsko, tak jak zrobiły to organy administracji publicznej. Ograniczyły się one bowiem do stwierdzenia, że w obszarze analizowanym nie ma żadnej zabudowy stanowiącej wzór dla planowanego przedsięwzięcia. Takie stanowisko już z reguły wykluczałoby możliwość realizacji każdej inwestycji, która ma inny charakter.
Ponadto WSA wskazał, że zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa nie wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji dominującej w obszarze analizowanym, tylko kontynuacji funkcji w tym obszarze występujących. Art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp), nie wymaga bowiem tożsamości i mechanicznie nie nakazuje powielania istniejącej zabudowy, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Tym samym analiza organów administracji publicznej była błędna, ponieważ nie uwzględniły one specyfiki i niepowtarzalność inwestycji takich jak przystań kajakowa.
Czytaj także: Decyzja o warunkach zabudowy może obejmować część działki ewidencyjnej >>>
Ewidencja gruntów zablokowała inwestycję
Planowana inwestycja nie spełniała jednak warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 upzp. Przepis ten stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów. Działka była bezspornie użytkiem leśnym, więc bez znaczenia była wielkość jej rzeczywistego zalesienia oraz jego skupisk. Dopóki bowiem taki wpis będzie znajdował się w ewidencji gruntów, to organy będą zobowiązane do respektowania jej przeznaczenia jako teren leśny. Tym samym wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie było możliwe. Mając to na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalił skargę. Inwestor jednak wniósł skargę kasacyjną.
Terenem nie może być część działki
Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że objęta inwestycją działka stanowiła użytek rolny i leśny. Takie przeznaczenie w ewidencji gruntów miało decydujące znaczenie, więc argumenty kwestionujące tę okoliczność nie zasługiwały na uwzględnienie. Planowane zagospodarowanie terenu było sprzeczne z jego aktualnym przeznaczeniem, co uniemożliwiło wydanie decyzji. Sąd podkreślił bowiem, że inwestycja miała usługowy charakter, który był związany z turystyką i rekreacją. Tym samym nie wykazywała ona związku z realizacją celów leśnych i im nie służyła.
Ponadto inwestor zarzucił, że terenem, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 upzp, może być część działki ewidencyjnej. Pogląd ten jednak nie zyskał akceptacji NSA, który wskazał, że teren należy rozumieć jako obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment jeden z nich, na którym inwestor planuje realizację inwestycji. W świetle powyższego, Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną.
Wyrok NSA z 17 lipca 2020 r., sygn. akt II OSK 452/20
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
