1) Czy lokalizacja estakady napowietrznej linii przesyłowych, umocowanej konstrukcyjnie w fundamencie opartym na gruncie działki sąsiedniej, wymaga ustanowienia służebności?
2) Czy zakres służebności dotyczy tylko powierzchni gruntu zajętego pod fundamenty słupów konstrukcji, czy także za korzystanie z przestrzeni ponad gruntem?
3) Czy szerokość pasa służebności na gruncie wzdłuż trasy estakady winna odpowiadać tylko szerokości pasma zajętego przez konstrukcję wsporczą pionową i poziomą, czy także winna zawierać niezbędną szerokość pasa gruntu, jako dostęp do czynności naprawczych lub konserwacyjnych?
4) Czy umowa służebności może przewidywać odrębne wynagrodzenie za służebność oraz odszkodowanie za ograniczenie możliwości zagospodarowania pozostałej części nieruchomości?
Z punktu widzenia przepisów regulujących wymogi w odniesieniu do wykonywania robót budowlanych, w tym przypadku budowy estakady sieci przesyłowej, konieczne jest wykazanie przez inwestora tzw. prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 11 ustawy - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) - dalej pr. bud., przez pojęcie "prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane" należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Tak więc zgodnie z wymogami natury administracyjno-prawnej nie będzie miało znaczenia, czy inwestor ma prawo do gruntu wynikające z służebności (ograniczonego prawa rzeczowego), czy też z innego stosunku prawnego (jakiejkolwiek innej umowy czy zwyczajnej zgody właściciela/użytkownika wieczystego gruntu tj. "stosunku zobowiązaniowego").
Charakter stosunku zobowiązaniowego pomiędzy właścicielem sieci, czy infrastruktury z siecią związanej z podmiotem posiadającym tytuł prawny do gruntu jest natomiast istotny z punktu widzenia przyszłych relacji pomiędzy oraz możliwości korzystania z nieruchomości przez obu z nich. Biorąc więc pod uwagę interesy obu stron potencjalnego stosunku prawnego istotne jest więc zawarcie umowy służebności regulującej zasady, sposób korzystania oraz wynagrodzenie za wzniesienie urządzeń na nieruchomości. Stosunkowo nową instytucją, która w takich przypadkach może mieć zastosowanie jest tzw. służebność przesyłu, która została skodyfikowana w art. 3051 ustawy Kodeks Cywilny. Zgodnie z tym przepisem nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1 k.c. (tj. służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne), prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Pamiętać jednak należy, że ustanowienie służebności przesyłu możliwe jest jedynie z przedsiębiorcą będącym właścicielem urządzeń (nie jest możliwe ustanowienie tej służebności na rzecz osoby fizycznej). Zaletą służebności przesyłu jest głównie to, że przechodzi ona automatycznie na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń oraz, że w momencie wygaśnięcia na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń utrudniających korzystanie z nieruchomości, jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody (art. 3053 § 1 i 3 k.c.). Oczywiście zamiast służebności przesyłu (wprowadzonej do systemu prawnego) możliwe jest oczywiście ustanowienie służebności gruntowej (art. 285 § 1 k.c.). W obu przypadkach zakres wykonywania prawa wynikającego z ustanowionej służebności określa umowa. Strony mogą więc określić zakres służebności dowolnie, przy czym – w braku precyzyjnego określenia - Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych (art. 287 k.c.). Ponadto służebność powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Mając na względzie powyższe uregulowania prawne stwierdzić należy, że w przedmiotowym przypadku konieczne będzie uregulowanie stosunków pomiędzy właścicielem gruntu a właścicielem urządzeń przesyłowych. Jedną z instytucji to umożliwiającą jest ustanowienie służebności (przesyłu lub gruntowej). Służebność powinna obciążać nieruchomość w sposób umożliwiający użytkowanie i konserwacje urządzeń. Jeśli chodzi o jej zakres, to powinna ona dotyczyć zarówno terenu, na którym fizycznie pobudowany jest fundament, jak i tego, który ze względu na charakter inwestycji przestaje mieć dla właściciela nieruchomości znaczenie gospodarcze (również pod urządzeniami zawieszonymi w powietrzu i w odniesieniu do terenów bezpośrednio przyległych, które nie mogą być wykorzystywane). Oczywiście w tym przypadku należy również uwzględnić pas gruntu (jak również dojazd do niego) niezbędny do prowadzenia prac serwisowych i konserwacyjnych – konieczność taka nie wynika bezpośrednio z przepisów, ale odmienne ukształtowanie służebności byłoby niekorzystne zarówno dla właściciela (brak wynagrodzenia za część wyłączoną z możliwości zagospodarowania) jak i dla właściciela urządzeń (brak dostępu do nich w przypadku konieczności napraw). Nie ma również przeszkód prawnych, by umowa służebności przewidywała odrębne wynagrodzenie za służebność oraz ograniczenie możliwości zagospodarowania pozostałej części nieruchomości (nie używałbym tylko tutaj pojęcia "odszkodowanie", które może być mylące, gdyż dotyczy sytuacji, w której mamy do czynienia ze szkodą – taka zaś w tym przypadku nie zachodzi).
Jakub Mazurkiewicz
2) Czy zakres służebności dotyczy tylko powierzchni gruntu zajętego pod fundamenty słupów konstrukcji, czy także za korzystanie z przestrzeni ponad gruntem?
3) Czy szerokość pasa służebności na gruncie wzdłuż trasy estakady winna odpowiadać tylko szerokości pasma zajętego przez konstrukcję wsporczą pionową i poziomą, czy także winna zawierać niezbędną szerokość pasa gruntu, jako dostęp do czynności naprawczych lub konserwacyjnych?
4) Czy umowa służebności może przewidywać odrębne wynagrodzenie za służebność oraz odszkodowanie za ograniczenie możliwości zagospodarowania pozostałej części nieruchomości?
Z punktu widzenia przepisów regulujących wymogi w odniesieniu do wykonywania robót budowlanych, w tym przypadku budowy estakady sieci przesyłowej, konieczne jest wykazanie przez inwestora tzw. prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 11 ustawy - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) - dalej pr. bud., przez pojęcie "prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane" należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Tak więc zgodnie z wymogami natury administracyjno-prawnej nie będzie miało znaczenia, czy inwestor ma prawo do gruntu wynikające z służebności (ograniczonego prawa rzeczowego), czy też z innego stosunku prawnego (jakiejkolwiek innej umowy czy zwyczajnej zgody właściciela/użytkownika wieczystego gruntu tj. "stosunku zobowiązaniowego").
Charakter stosunku zobowiązaniowego pomiędzy właścicielem sieci, czy infrastruktury z siecią związanej z podmiotem posiadającym tytuł prawny do gruntu jest natomiast istotny z punktu widzenia przyszłych relacji pomiędzy oraz możliwości korzystania z nieruchomości przez obu z nich. Biorąc więc pod uwagę interesy obu stron potencjalnego stosunku prawnego istotne jest więc zawarcie umowy służebności regulującej zasady, sposób korzystania oraz wynagrodzenie za wzniesienie urządzeń na nieruchomości. Stosunkowo nową instytucją, która w takich przypadkach może mieć zastosowanie jest tzw. służebność przesyłu, która została skodyfikowana w art. 3051 ustawy Kodeks Cywilny. Zgodnie z tym przepisem nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1 k.c. (tj. służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne), prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Pamiętać jednak należy, że ustanowienie służebności przesyłu możliwe jest jedynie z przedsiębiorcą będącym właścicielem urządzeń (nie jest możliwe ustanowienie tej służebności na rzecz osoby fizycznej). Zaletą służebności przesyłu jest głównie to, że przechodzi ona automatycznie na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń oraz, że w momencie wygaśnięcia na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń utrudniających korzystanie z nieruchomości, jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody (art. 3053 § 1 i 3 k.c.). Oczywiście zamiast służebności przesyłu (wprowadzonej do systemu prawnego) możliwe jest oczywiście ustanowienie służebności gruntowej (art. 285 § 1 k.c.). W obu przypadkach zakres wykonywania prawa wynikającego z ustanowionej służebności określa umowa. Strony mogą więc określić zakres służebności dowolnie, przy czym – w braku precyzyjnego określenia - Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych (art. 287 k.c.). Ponadto służebność powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Mając na względzie powyższe uregulowania prawne stwierdzić należy, że w przedmiotowym przypadku konieczne będzie uregulowanie stosunków pomiędzy właścicielem gruntu a właścicielem urządzeń przesyłowych. Jedną z instytucji to umożliwiającą jest ustanowienie służebności (przesyłu lub gruntowej). Służebność powinna obciążać nieruchomość w sposób umożliwiający użytkowanie i konserwacje urządzeń. Jeśli chodzi o jej zakres, to powinna ona dotyczyć zarówno terenu, na którym fizycznie pobudowany jest fundament, jak i tego, który ze względu na charakter inwestycji przestaje mieć dla właściciela nieruchomości znaczenie gospodarcze (również pod urządzeniami zawieszonymi w powietrzu i w odniesieniu do terenów bezpośrednio przyległych, które nie mogą być wykorzystywane). Oczywiście w tym przypadku należy również uwzględnić pas gruntu (jak również dojazd do niego) niezbędny do prowadzenia prac serwisowych i konserwacyjnych – konieczność taka nie wynika bezpośrednio z przepisów, ale odmienne ukształtowanie służebności byłoby niekorzystne zarówno dla właściciela (brak wynagrodzenia za część wyłączoną z możliwości zagospodarowania) jak i dla właściciela urządzeń (brak dostępu do nich w przypadku konieczności napraw). Nie ma również przeszkód prawnych, by umowa służebności przewidywała odrębne wynagrodzenie za służebność oraz ograniczenie możliwości zagospodarowania pozostałej części nieruchomości (nie używałbym tylko tutaj pojęcia "odszkodowanie", które może być mylące, gdyż dotyczy sytuacji, w której mamy do czynienia ze szkodą – taka zaś w tym przypadku nie zachodzi).
Jakub Mazurkiewicz