To nie inwestorzy decydują o podziale nieruchomości objętych planem miejscowym

Ustalenia planu miejscowego dopuszczające ogólnikowo podział nieruchomości na działki, w zależności od potrzeb inwestorów, stanowią niedopuszczalne przeniesienie kompetencji rady gminy do ustalania szczegółowych zasad i warunków scalania oraz podziału nieruchomości na inwestorów, poprzez uzależnienie od ich woli warunków i zasad tego podziału w odniesieniu do nieruchomości objętych planem miejscowym uznał NSA.

Rada gminy uchwałą przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z częściową zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod budowę obwodnicy miasta. Przedmiot planu został ustalony jako przeznaczenie terenu pod usługi, w tym lokalizację obiektu handlowego wielkopowierzchniowego o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², z jednoczesną częściową zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu pod budowę obwodnicy miasta.

Uwagi do projektu planu wniosła spółka kwestionując przyjęte w projekcie planu rozwiązania dotyczące jej działki i działek bezpośrednio sąsiadujących. Wskazano, że spółka użytkuje działkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i na działce tej planuje wzniesienie między innymi obiektu handlowego o powierzchni ok. 800 m². Przyjęte w projekcie planu rozwiązanie komunikacyjne polegające na budowie ronda, obejmującego część działki spółki całkowicie uniemożliwia realizację planów inwestycyjnych. Planowane rozwiązanie zapewniające dojazd do projektowanych wielkopowierzchiowych obiektów handlowych, w sposób istotny ograniczy możliwości działalności spółki wynikające z korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób. Spółka, powołując się na art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r., nr 142, poz. 1591 ze zm.) wezwała radę gminy do usunięcia naruszenia prawa.

Rada gminy wezwanie uznała za bezzasadne. W uzasadnieniu wskazała, że bez planowanego rozwiązania komunikacyjnego nie będzie możliwa budowa przez skarżącą wskazywanego obiektu handlowego o powierzchni ok. 800m². Szczegółowe rozwiązania poszczególnych elementów drogi zostaną natomiast określone w projekcie technicznym, przy czym realizacja ustaleń planu umożliwi budowę chodnika, a modernizacja skrzyżowania wpłynie na poprawę bezpieczeństwa pieszych. Rada przywołała treść przepisów art. 98 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (dotyczących m.in. odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne) oraz wskazała, że część działki spółki, położona w granicach opracowania planu w całości została przeznaczona na realizację inwestycji celu publicznego a zapis dotyczący podziału "na działki o wielkości niezbędnej na realizację ustaleń planu" ma na celu dopuszczenie ewentualnego etapowania tego działania. Rada wskazała również, iż inna cześć działki spółki leży w całości w granicach terenu przeznaczonego pod budowę obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m² i przeznaczony jest pod usługi, w tym budowę obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży ponad 2000 m². W całości może być przeznaczony dla realizacji potrzeb jednego inwestora, ale dopuszczono również możliwość podziału "na działki o wielkości zależnej od potrzeb inwestorów", gdyż na dzień uchwalania planu konieczność podziału i wielkości ewentualnych wydzielonych działek były trudne do przewidzenia.

Skargę na uchwałę wniosła spółka, zarzucając między innymi naruszenie art. 15 ust. 2 pkt 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) poprzez nieustalenie szczegółowych zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym. W uzasadnieniu skargi spółka wskazała, że zaskarżona uchwała narusza jej interes prawny, wkraczając w jej chronione przepisem art. 140 K.c. uprawnienia właścicielskie. Przyjęte bowiem w planie rozwiązania komunikacyjne prowadzą zdaniem spółki, do wywłaszczenia jej z części nieruchomości poprzez uniemożliwienie planów inwestycyjnych.

NSA zgodził się z zarzutem spółki, iż postanowienia miejscowego planu zagospodarowania w oczywisty sposób nie są zgodne z przepisem § 4 pkt 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1587). Przepis ten wprowadza wymóg zawarcia w ustaleniach dotyczących szczegółowych zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości, określenia parametrów działek uzyskiwanych w wyniku scalenia i podziału nieruchomości, w szczególności minimalnych lub maksymalnych szerokości frontów działek, ich powierzchni oraz określenia kąta położenia granic działek w stosunku do pasa drogowego. Są to wymogi obligatoryjne, gdy okoliczności faktyczne uzasadniają takie ustalenia, a taka sytuacja, zdaniem NSA, zachodzi w rozpatrywanej sprawie. Wskazanym wymogom w żaden sposób nie odpowiadają ogólnikowe ustalenia zawarte w planie, dopuszczające podział obszaru objętego planem "na działki o wielkości zależnej od potrzeb inwestorów" i na "działki o wielkości niezbędnej na realizację ustaleń planu".

W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony jest pogląd, iż tego typu ustalenia planu miejscowego dopuszczające ogólnikowo podział nieruchomości na działki, w zależności od potrzeb inwestorów, stanowią niedopuszczalne przeniesienie kompetencji rady gminy do ustalania szczegółowych zasad i warunków scalania oraz podziału nieruchomości na inwestorów, poprzez uzależnienie od ich woli warunków i zasad tego podziału w odniesieniu do nieruchomości objętych planem miejscowym w sytuacji, gdy przepis § 4 pkt 8 jest jasny i koresponduje z przepisami działu III rozdziału 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiącymi, że podziału i scalenia nieruchomości dokonuje się zgodnie z ustaleniami planu. Celem planu było wyznaczenie obszaru pod zabudowę wielkopowierzchniową (2000 m² ) a takie, jak wskazane, ustalenia mogą zniweczyć ten cel.

Wyrok NSA z 24 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 2444/12, prawomocny