Gmina sprzedaje działkę ze stawem w przetargu, sąd podważa działanie wójta

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu unieważnił, z korzyścią dla Mariana W., zarządzenie wójta w sprawie sprzedaży gminnej nieruchomości w drodze przetargu. Chodziło o nieruchomość, na której znajdował się ten sam staw, co na działce Mariana W. Wójt wybrał drogę przetargu, bo mógł więcej uzyskać ze sprzedaży. Ale, jak stwierdził sąd, to kryterium nie mogło być decydujące.

Wójt w drodze zarządzenia wyraził zgodę na zbycie gminnej działki w trybie przetargowym. Skargę na to zarządzenie wniósł Marian W., właściciel nieruchomości sąsiadującej z działką przeznaczoną na sprzedaż. Wyjaśnił, że pierwotnie wójt chciał sprzedać nieruchomość w trybie bezprzetargowym i w tym celu zlecił sporządzenie operatu szacunkowego. Nieoczekiwanie zmienił jednak zdanie twierdząc, że zainteresowanie jej nabyciem wyraziła więcej niż jedna osoba. On sam byłby zainteresowany jej nabyciem, ale wyłącznie w trybie bezprzetargowym. Dodał, że zakup działki przez niego pozwoliłby na wykorzystanie potencjału ekonomicznego działki, na której znajdował się staw.  W toku postępowania doszło do licytacji i sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

W sprawie sporne były dwie kwestie: uprawnienie wójta do wydania zarządzenia o sprzedaży nieruchomości gminnej oraz przyjęty przez wójta tryb postępowania w tej sprawie. 

Czytaj też w LEX: Partyk Aleksandra, Gminy nie można zmusić do sprzedaży nieruchomości> 

O zbywaniu nieruchomości decyduje rada, a nie wójt

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uwzględnił skargę. Sąd zwrócił uwagę, że rada gminy powinna rozstrzygać o trybie sprzedaży nieruchomości gminnej. Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje jednak wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Rada gminy nie może zatem zobowiązać organu wykonawczego gminy do konkretnego działania w zakresie gospodarowania nieruchomościami komunalnymi. W szczególności, w uchwale rady gminy dotyczącej ustanowienia ogólnych zasad gospodarowania nieruchomościami nie może wskazywać trybu, w jakim ma być sprzedana nieruchomość. Wskazywanie organowi wykonawczemu gminy, w jaki sposób ma realizować zadania wynikające z art. 25 ust. 1 u.g.n., a więc czy dokonać sprzedaży gminnej nieruchomości w trybie przetargu lub w drodze bezprzetargowej, byłoby przekroczeniem ustawowej delegacji. Uchwała zawierająca takie zapisy byłaby nieważna. W sytuacji, gdy w gminie nie ma ustalonych ogólnych zasad zbywania nieruchomości, rada gminy może wyrażać zgodę na podjęcie przez wójta działań dotyczących zbycia konkretnej nieruchomości. To jedyna treść takiej uchwały. Indywidualna zgoda rady gminy dotycząca jednorazowego zbycia nieruchomości powinna mieć charakter ogólny, blankietowy i nie może zobowiązywać organu wykonawczego do dokonania czynności prawnej w określonej przez radę formie. W tej sprawie rada gminy wyraziła zgodę na zbycie spornej działki, a wykonanie tej uchwały powierzono wójtowi gminy. Skarżący nie miał więc racji, że to rada gminy powinna podjąć decyzję w tej sprawie sprzedaży spornej działki. Rada gminy w całości wypełniła swoje uprawnienia. 

Polecamy też poradnik w LEX: Nagórek Marcin, Nieprawidłowości w gospodarowaniu nieruchomościami w gminie na podstawie orzecznictwa RIO> 

Przetarg to zasada, wyjątek od niego trzeba uzasadnić

Wbrew jednak oczekiwaniom wójta, ustawodawca nie pozostawił mu wyboru trybu zbycia nieruchomości. Gmina ma obowiązek sprzedać nieruchomość w trybie bezprzetargowym, gdy zbywana nieruchomość jest niezbędna do poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej i nie może być samodzielnie zagospodarowana. Gdyby nabyciem takiej nieruchomości było zainteresowanych kilka podmiotów, to ww. warunki musi spełniać nieruchomość każdego z nich. Wówczas jednak konieczne byłoby ogłoszenie przetargu. Organ gminy nie może dowolnie wybrać jednego z zainteresowanych właścicieli gruntów przyległych - nawet jeżeli uważa, że nabycie przez niego nieruchomości najbardziej poprawiłoby warunki zagospodarowania jego nieruchomości. 

Zobacz wzór w LEX: Umowa sprzedaży nieruchomości gminnej w trybie bezprzetargowym (akt notarialny)> 

Kontrola zarządzenia wójta wydanego w tej sprawie pod kątem spełnienia ww. warunków była o tyle utrudniona, że zarządzenie nie zawierało uzasadnienia. Organ nie wyjaśnił więc, czy w sprawie było więcej zainteresowanych nabyciem przedmiotowej nieruchomości i czy spełniali warunki do jej nabycia w drodze bezprzetargowej. Zaniechanie to nie pozwala na obronę stanowiska wójta, że w sprawie istniały przesłanki do wdrożenia i przeprowadzenia trybu przetargowego. Faktem jest, że wójt w odpowiedzi na skargę wskazał, że oprócz skarżącego, również inne osoby były zainteresowane nabyciem tej nieruchomości. Ta okoliczność mogła mieć jednak wpływ na wybór trybu przetargowego, gdy inni zainteresowani byliby właścicielami nieruchomości przyległych do nieruchomości, która miała zostać sprzedana.

Poza sporem w tej sprawie było, że nieruchomość gminna mogła poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości skarżącego, jako że znajdowała się na niej część stawu hodowlanego, który również na swojej nieruchomości prowadził Marian W. Sprzedawana nieruchomość stanowiła przy tym skarpę tego stawu, uniemożliwiając jakąkolwiek zabudowę. W ocenie Sądu nie mogła zatem zostać samodzielnie zagospodarowana, skoro znajdowała się na niej "ta sama" woda co na działce skarżącego, pływają tam te same ryby i nie ma tam możliwości prowadzenia samodzielnej, odrębnej hodowli ryb".

Sąd doszedł do wniosku, że zarządzenie wójta w tej sprawie naruszało art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami i dlatego należało je unieważnić.

Wyrok WSA w Poznaniu z 22.05.2025 r. IV SA/Po 67/25

Polecamy też w LEX: Bończak-Kucharczyk Ewa, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany>